长三角一体化背景下房地产业的挤出效应研究*——长三角26个城市的实证

□刘孝斌

本文选取了长三角26 个城市2017 年的截面数据作为样本，实证检验了房地产业的挤出效应。实证检验的结果为，房地产业对实体经济发展产生了微弱的挤入效应，但是不显著。这表明这些年来长三角地区对房地产市场的调控收到了成效，经济发展对房地产业的依赖程度也得到了有效控制。

引言

2019 年的《政府工作报告》强调“将长三角区域一体化发展上升为国家战略，编制实施发展规划纲要”。长三角一体化发展上升为国家战略，意味着长三角城市群将迎来更密集的要素流动和更大规模的市场容量，随之产生的空间溢出效应将是中国区域发展格局演变的重要动力。在长三角一体化的新阶段，有一个产业的发展不容忽视——房地产业。自供给侧结构性改革以来，中国房地产业的发展进入到新的周期阶段，于是出现了新的阶段性特征。在这些新的阶段性特征中，房地产业的挤出效应值得关注。从2016 年5 月开始到2018 年8 月房地产开发投资额（累计值）同比增长率的月均值为8.12%，而第二产业（主要是制造业）固定资产投资完成额（累计值）同比增长率的月均值仅为3.35%，房地产开发投资的增速远超第二产业（主要是制造业）固定资产投资的增速，这意味着房地产开发投资占固定资产投资总额的比重将出现上升的趋势，而制造业投资占固定资产投资总额的比重会有下降的趋势，这“一升一降”初步展现了房地产投资对制造业投资的挤出效应。在长三角一体化背景下，长三角城市群内部房地产业的挤出效应会影响长三角整个产业体系的运转，并且会掣肘长三角城市群的一体化进程和高质量发展。因此，对长三角一体化背景下房地产业的挤出效应进行观察，探索房地产业挤出效应在空间和时间上的新特征将具备现实意义。

学者对长三角一体化的关注已经较多。李世奇等（2017）[1]对长三角一体化的评价指标体系进行了探索，并在评价指标体系的基础上对长三角一体化提出了几点建议：细化行业分工、促进要素流动、推动政策协调、完善制度建设。顾海兵等（2017）[2]从外在动力和内在动力两个维度分析了长三角城市群一体化发展的驱动力，得出的结论为长三角一体化的外力作用较弱、内力较明显。戴洁等（2019）[3]研究了长三角环境经济政策，发现长三角环境经济政策总体表现较好，但内部存在较大差异，而且内部各区域之间缺乏联动政策。周韬（2017）[4]研究了长三角城市群的空间异质性、空间分工对长三角经济一体化的影响，得出的结论为：长三角空间一体化在本质上需要产业价值链和空间价值耦合发展。滕堂伟等（2019）[5]从城市经济效率的视角出发研究了长三角高质量一体化发展的路径，发现长三角城市经济效率在整体上的变化趋势是上升，并且基础设施、产业结构优化度、能源消耗均对长三角经济效率产生了正向促进作用。李培鑫等（2019）[6]研究了长三角的空间结构特征，并给予空间结构特征对未来的长三角一体化提出了建议。席恺媛等（2019）[7]关注了长三角生态一体化面临的困境，并提出了建议：区域生态命运共同体意识需要强化；区域生态分级保护需要完善；长江生态补偿机制进一步健全等。然而现有的研究鲜有从房地产业挤出效应的视角对长三角进行分析，本文在长三角一体化的大背景下对房地产业的挤出效应进行研究，既拓展了长三角一体化的研究视野，也丰富了房地产业挤出效应研究的现实意义。

模型、变量与数据

本文设定以下截面数据模型来实证检验长三角地区房地产业的挤出效应①若无特别说明，本文中房地产业的挤出效应具体指的是房地产业对实体经济的挤出效应。。

模型中y 表示实体经济，x1表示房地产业的发展，x2表示人口，x3表示经济总体发展水平，x4表示对外开放水平，x5表示当地消费水平，i 是截面变量，包括长三角26 个城市。本文选取长三角26 个城市2017 年的截面数据作为样本，数据来源于湖州市统计局的统计月报和统计年鉴。本文通过模型中x1的回归系数β1 大小及正负来判断房地产业对实体经济的挤出效应大小及方向（β1 为正则表示房地产业对实体经济存在挤出效应，为负则表示不存在挤出效应或者存在挤入效应；在β1 为正的前提下，值越大则挤出效应越大）。计量模型中各变量的详情及描述性统计见下表。

表1 变量说明

表2 描述性统计

实证检验

（一）截面数据回归结果

截面数据回归结果如表3 所示。从表3 中看出，lnx1的回归系数为-0.138485，并且不显著，这表明长三角地区房地产业并不存在挤出效应。lnx2的回归系数为-0.170895，并且不显著，这表明人口并不是长三角实体经济发展的一个显著影响因素。lnx3的回归系数为1.917512，并且在1%的显著性水平上显著，这表明长三角经济总体发展水平会对实体经济发展产生正向推动作用，经济总体发展水平越高，实体经济往往越发达。lnx4的回归系数为-0.286455，并且在1%的显著性水平上显著，这表明长三角对外开放水平对实体经济发展产生了显著的制约作用，对外开发开放水平越高，实体经济越难发展。lnx5的回 归 系 数 为-0.842987，并且5%的显著性水平上显著，这表明长三角消费水平对实体经济产生了显著的制约作用，消费水平越高，实体经济越难发展。对回归方程的检验见表4，方程的拟合优度为0.781279，F 检验值为14.28811，这在截面数据模型中已属不错。因此方程的回归结果较为可靠。

（二）怀特检验

采用怀特检验来检验模型是否存在异方差。对回归方程的怀特检验的结果如表5 所示。从表中可知，统计量的P 值为0.318022＞10%，因此在10%的显著性水平上接受同方差的原假设，即模型不存在异方差。

表3 回归结果

表4 回归方程的检验

表5 怀特检验结果

（三）对实证检验结果的分析

通过对长三角26 个城市2017年截面数据的回归，得出的结论为房地产业对实体经济不但不存在挤出效应反而存在微弱的挤入效应（这种挤入效应不显著），也即房地产业的发展对实体经济存在微弱的促进作用。关于房地产业与实体经济发展之间的关系，一种比较合理的设想是“倒U”型关系，如图1 所示。当房地产业发展水平在临界值t 之前，房地产业对实体经济会产生挤入效应，但是当房地产业突破临界值后，挤入效应会演变为挤出效应，即房地产业的发展会挤占实体经济发展的资源，从而阻碍实体经济的发展。虽然从回归分析的结果来看，长三角房地产业不存在挤出效应，反而存在微弱的挤入效应，也即处于图1 的左半部分，但这是基于总体分析得出的结论，如果从结构分析的角度来观察长三角内部不同城市房地产业的挤出效应，结论可能会有差异，挤出（或挤入效应）的程度也会存在差异。我们选择长三角的上海、南京、湖州、芜湖四个城市作为代表来分析房地产业挤出效应的差异性。图2 显示了长三角这四个城市房地产开发投资占固定资产投资总额的比重，房地产开发投资占固定资产投资总额的比重可以用来衡量房地产业发展的“度”。上海市房地产开发投资占固定资产投资总额的比重在2000 年到2017 年之间总体上呈现了上升的趋势，从2000 年的30.28%上升到2017 年的53.22%；南京市房地产开发投资占固定资产投资总额的比重在2000年到2014 年之间比较稳定，维持在20%左右，但是从2015 年开始步入快速上升期，2017 年达到34.92%；湖州市房地产开发投资占固定资产投资总额的比重呈现了与上海和南京均不同的变化轨迹，在2000年到2014 年之间为缓慢上升期（从15.79%逐渐上升到27.58%），从2015 年开始下降，2017 年为17.4%；芜湖市房地产开发投资占固定资产投资总额的比重在2010 年到2017 年之间呈现了逐步下降的趋势，从2010 年的23.62%下降到2017年的13.68%。四个城市房地产开发投资占固定资产投资总额的比重呈现了各自不同的变化轨迹，并且在静态比较中，2017 年上海市房地产开发投资占固定资产投资总额的比重远远大于南京，南京远远大于湖州，湖州略高于芜湖。因此从房地产业发展的“度”可以判断：上海和南京有较大的可能性位于图1 中倒U 型曲线的右半部分，湖州和芜湖则有较大的可能性位于左半部分。

简要的结论与启示

本文选取了长三角26 个城市2017 年的截面数据作为样本，实证检验了房地产业的挤出效应。实证检验的结果如下。

房地产业对实体经济发展产生了微弱的挤入效应，但是不显著。这表明从实证检验来看，长三角房地产业不存在挤出效应。在提出房地产业发展与实体经济发展的倒U 型关系之后，本文进一步分析了长三角内部房地产业挤出效应的差异性。从长三角四个代表性城市上海、南京、湖州、芜湖房地产开发投资占固定资产投资总额的比重进行比较发现，这四个城市房地产开发投资占固定资产投资总额的比重在时间维度上呈现了完全不同的变化轨迹，同时2017年上海房地产开发投资占固定资产投资总额的比重远远超过了南京，南京远远超过了湖州，湖州略高于芜湖，因此四个城市在倒U 型曲线所处在位置会存在较大差异，房地产业挤出效应在方向和程度上将会有较大差异。

图1 房地产业与实体经济发展的倒U 型关系

图2 上海、南京、湖州、芜湖房地产开发投资占固定资产投资总额的比重变化

针对实证检验的结论，本文得出的启示为：总体而言长三角房地产业对实体经济发展不存在挤出效应，这意味着这些年来长三角地区对房地产市场的调控收到了成效，经济发展对房地产业的依赖程度也得到了有效控制。未来长三角一体化建设绕不开房地产业这个重要产业，如何处理实体经济发展与房地产业的关系也将成为继续考验长三角26 个城市政治智慧的“重要抓手”。