违规卖房引发的官司

张双山

近日，重庆一中院在执行重庆中讯金通投资（集团）有限公司申请执行四川金海岸房地产开发有限公司归还借款一案中，实验性地以“四步法”巧妙推动执行，取得了多方共赢的良好效果，以实际行动维护了申请人的合法权益，保护了民营企业的发展，促进了当地社会稳定。

法院判决被告

偿还借款、支付利息

原告重庆中讯金通投资（集团）有限公司（以下简称中讯金通集团公司）与被告四川金海岸房地产开发有限公司（以下简称金海岸房地产公司）借款合同纠纷案，重庆一中院于2015年7月2日立案后，依法適用普通程序公开开庭进行了审理。

经法庭审理，在2017年2月7日，重庆一中院就发出民事判决书，判决被告金海岸房地产公司于判决生效之日起十日内向原告中讯金通集团公司偿还借款本金5000万元及逾期利息，逾期利息以借款本金5000万元为基数，按月利率13‰，从2014年11月21日起计算至付清本息日止;原告中讯金通集团公司对被告金海岸房地产公司所有的位于四川省资中县水南镇工业大道旁的土地使用权（房地权证号：资中国用2011第01110号、01112号，面积26707.5m2）之拍卖、变卖、折价所得价款优先受偿;驳回原告中讯金通集团公司的其他诉讼请求。

如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，被告应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。

申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。

被执行人违规卖房引发矛盾

记者从重庆一中院执行局获悉，因被执行人金海岸房地产公司未履行生效法律文书确定的义务，根据申请执行人的申请，重庆一中院依法对被执行人所有的位于泸州市合江县在建工程“英伦府邸”楼盘的土地使用权进行了查封。

但是，被执行人在土地查封期间不但不偿还欠款，还违规销售400多套住房，引发了一系列问题：申请人的合法权益得不到及时兑现，和被执行人之间矛盾进一步加剧;400多户购房户已全部入住，由于土地查封无法办理房产证而多次信访甚至闹访;已达到预售许可条件的房屋因土地查封无法销售，致使被执行人后续建房资金链断裂，昔日“楼王”变成了“烂尾楼”……

面对利益交织、矛盾重重的难题，该执行一度陷入推进僵局。

“涉及人数多、当地影响广、利益冲突多，肯定不能就案办案、机械执法，否则将留下一大堆‘后遗症，我们必须想出一个兼顾各方、稳妥周全的执行方案。”重庆一中院承办法官徐红表示，为破解执行僵局、化解社会风险、保护民营企业合法权益，由执行局实施处处长黄旭带队，执行团队先后三次赶赴合江县与当地政府有关部门反复磋商，合江县县长亦带领当地相关部门负责人到重庆一中院进一步沟通协调，仔细地研究执行方案。

达成“四步法”方案 启动联动机制

经多方论证、反复斟酌，最终确定了“四步法”破除僵局。

首先，解除土地查封——兼顾善意第三人权益，为400余户购房户顺利办理房产证创造条件，维护当地社会稳定;第二步，办理预售许可证——坚持“放水养鱼”思路，为被执行人后续房屋销售打开绿色通道，护航民营企业可持续发展;第三步，办理房屋抵押，确保申请人的优先受偿权，为申请人的权益安装“保险栓”，使其合法债权能够全面受偿;第四步，查封抵押房屋，重庆一中院取得首轮查封处置权，为申请人的权益安上“双保险”，确保其合法债权得以及时兑现。

为保证各方当事人的合法利益，做到万无一失，今年5月13日，执行团队再次赶赴合江县，和当地相关部门商议，决定启动夜间办公模式。

从抵达当晚7点开始，执行团队就与当地不动产登记中心、住建局相关工作人员一起加班，着手“四步法”方案的实施。加班至凌晨时，执行团队发现被执行人提交的材料存在不完善、不规范等问题。无奈之下，工作组只好暂停工作。

次日，徐红一方面指导当事人迅速整改，另一方面与当地政府相关部门沟通协调，争取特事特办、特事快办，在18点前终于将所有增补材料准备齐全。

当晚，执行团队与合江县相关部门工作人员继续实施“四步法”方案。

19点30分，执行团队在当地住建局再次确认办理房屋预售许可证的材料是否齐备;19点50分，执行团队赶往不动产登记中心解除土地查封，住建局对该项目楼盘建盘，办理所有房屋的预售许可证;22点15分，在执行团队的督促下，由申请执行人与被执行人共同向不动产登记中心提交其中184套门面的抵押申请，不动产登记中心立即对上述房屋逐一办理抵押登记;次日1点10分，执行团队向不动产登记中心发出查封裁定和协助执行通知书，将上述抵押房屋进行查封;凌晨3点，经过7个小时的连续奋战，“四步法”方案顺利执行完成。

至此，执行僵局圆满化解。申请执行人的欠款可逐步得到清偿;400多户购房户历时多年的办证问题顺利解决;被执行企业得以正常可持续经营。

重庆一中院执行法官发挥司法能动性，运用司法智慧巧解执行难案，赢得当地政府和群众的一致好评。

法官点评》》》》》

重庆一中院党组成员、执行局长朱文林

本案的“四步法”是重庆市第一中级人民法院执行团队发挥创新执行措施、启动联动执行机制、有效破解陷入僵局的重大疑难案件的典例。

本案的意义在于：其一，从该案的执行过程可以看出，“执行难”是一个系统性问题，涉及社会经济生活的诸多方面，单凭法院单打独斗远远不够，必须紧紧依靠社会各界力量。比如，形成与国土、住建、房管、车管、工商、税务、银行等部门和单位之间的执行联动机制，切实解决执行难;其二，法院要争取当地党委、政府的大力支持，充分动员相关力量参与执行，才能有效推进重点疑难执行案件的化解工作;其三，有效发挥法院执行团队创新执行、能动执行的积极作用，善于、敢于突破常规执行措施，因案施策，逐案破解重点疑难案件。