浅谈集体土地的不动产登记问题分析

刘铁山

摘 要：我国不动产登记制度的不断完善为我国集体土地不动产登记工作的开展提供了基础依据，但其 中仍旧存在一些问题有待解决。只有充分解决相关问题，集体土地不动产登记工作才能顺利有序地开 展。本文将对集体土地不动产登记工作涉及到的相关问题进行分析，以期为农村集体土地不动产登记工 作的顺利开展提供参考。

关键词：集体土地；不动产登记；问题；建议

随着我国《不动产暂行条例》的实施，我国不动产登记制度也得到了确立，为不动产登记工作的开展 提供了充分可靠的依据。针对集体土地这类不动产的登记，由于影响因素众多，加之情形复杂，很容易 出现各种问题，如何解决这些实际问题就成了不动产登记工作开展的关键点。本文将选取集体土地不动 产登记中代表性较强的几类问题进行分析，为不动产登记工作的实际操作提供一定的借鉴。

1房地产权利人不一致

1.1规划审批手续的建房人和土地审批手续的使用人不一致 在集体土地不动产登记工作中，常常会出现土地审批手续记载的使用人和规划审批手续的建房人不一 致的情况，对于此类情况，根据我国不动产登记制度的相关原则，是无法办理房屋登记的，这就使登记 工作陷入到僵局之中。对此，笔者认为在实际处理过程中，应该尽可能避免矛盾的扩大，采用和谐处理 的原则。不动产登记申请人不仅要取得房屋所有权人的同意，还需从当地土地管理部门获得合法的土地 使用手续，之后办理房屋初始登记。换而言之，针对此类问题的处理，关键在于土地使用人和房屋所有 权人之间的协调沟通，最终形成房、地一致的权利人。

1.2面积超占与一户多宅的登记 在农村，农民宅基地超占的现象十分普遍，如何对超占部分进行规划和调整一直是困扰我国政府的问 题之一。一部分历史形成的面积超占、一户多宅的宅基地，虽然具备合法的权源，但是和当前阶段我国 的政策是相互冲突的，如何对这些产权进行登记一直未能形成统一意见。对于此类问题，应该从法律层 面上，对权属来源文件加大审查力度，建立实质与形式统一的登记审查模式。由于我国农民集体土地不 动产登记工作情况十分复杂，加之针对各类权属来源文件也不具备统一的认定和审查标准，因此在具体 登记时，应该将实质审查和形式审查有机结合起来，结合实际情况，尽可能地对历史权利归属进行还 原。另一方面，需要提升人民群众的法律意识，坚持依申请登记的原则，对确实有需要的农民进行调查 登记。同时不动产登记机构还应做好法律法规的宣传工作，明确只有依法登记的不动产才能受到法律保护。此外，应结合实际情况，有针对性地制定地方性法规，理顺各类问题的法定解决途径，为农村地区 的稳定发展奠定基础。

2房屋超建部分不动产登记申请问题

房屋超建现象在农村十分普遍，造成这种现象的原因除了自然条件、经济条件等因素的影响之外，农 村房屋需满足农业生产需要也是十分重要的一项因素。因此，农村房屋常常出现“未批就建”、“批少 占多”等情况。上述情况的存在常常会引发规划、土地审批手续和实际建造不一致的情况，阻碍了不动 产登记工作的开展。在此类问题处理的过程中，超土地批准面积建造房屋的登记以及登记面积如何确定 是两个关键性问题。

2.1违反规划许可证明建设问题 在农村地区房屋建造中，规划审批面积和实际建造面积不一致的问题十分常见，具体表现为加层违章 和扩建违章，处理起来十分棘手。针对此类问题，可以依据我国《城乡规划法》，由当地政府出面，对 未取得乡镇建设规划许可证或未按照许可证规定进行房屋建造的行为进行制止或下达限期整改通知。若 逾期不改，可以强制拆除。但这样往往会对建房人带来一定的经济损失。因此，笔者认为可以在建房人 补办好相关手续之后，准许进行不动产登记。

2.2符合规划许可证明但超土地批准面积 这类问题通常是留存问题，可以采取以下两种方式进行处理：首先，不动产登记申请人可以到土地管 理部門将土地批准手续补完，之后给予办理登记；其次，对申请人无法补办超土地面积的情况，不动产登 记人员应该到现场查看对符合规划批准的部分进行登记，而超出土地批准面积建设的房屋则不予登记。 但是由于房屋无法实体分割，往往会碰到建造房屋部分处于合法用地范围，而部分处于未批准土地范围 内，对于这样的房屋应不予办理不动产登记。

3审批管理问题

3.1具体问题分析 一些农村地区的不动产立法较为滞后，随着城市化进程的推进，农村地区居民部分住房需求无处消 化，导致超占宅基地、违法占地建设的情况十分普遍，加之法律法规存在较大的空白，很多权属问题依 据现今的法律制度很难解决。还有一部分历史遗留问题，由于当时确权登记工作受到人员、政策、时 间、经费等因素的影响，普遍存在错误混乱的情况，导致登记成果存在十分严重的问题。宅基地管理效 率低下、形式粗放的现状和我国城乡经济和社会可持续发展的目标相悖，因此必须予以解决。其次，集 体土地和国有土地置换使用，权源关系难以理顺。宅基地坐落在国有土地上会埋下严重的纠纷隐患。例 如，某村在进行新农村改造过程中，个别已改造宅基地土地性质涉及国有集体同为一宗地的情况。经调 查，因该村原有区供销社、区教委、区粮食局土地，为了彻底解决土地问题，由村级出资对该国有土地 进行搬迁安置，区政府提供安置房源的办法，实现集体土地和国有土地置换使用，进一步理顺权源关 系。村委会及村民强烈要求区颁证办按照一宗宅基地进行，从村民个人角度认为宅基地土地性质为集体 土地，从村委会角度为了维稳，由村委会出具置换土地说明，每宗宅基地分别注记国有、集体面积，并 加盖村委会公章。

3.2改进措施

首先，对各行政责任进行明确，建立监督和制约登记部门的相关制度。农村集体土地不动产登记关系 着我国广大农民的切实利益，一旦出现问题，很可能会损害到农民的财产权利，因此必须建立相应的法 律和规章制度，对公权力进行一定的限制。如明确登记部门所要承担的法律责任，构建完善的行政诉讼 救济渠道等。这要求法律预先为不动产登记的行政行为规定相应的职责和义务，一旦申请人提起诉讼， 司法部门应该首先对登记部门法定职责的落实情况进行审查。其次，对于上文案例中提到的因国有土地 搬迁安置，造成个别已改造宅基地土地性质涉及国有土地同为一宗地的情况，可以考虑将国有土地调整 为集体土地，但同时土地性质保持一致。最后，建立农村宅基地日常管理制度。严格按照我国现行法律 法规，对县级以上人们政府土地资源管理部门的职责进行明确和落实，在此基础上建立宅基地日常管理 制度，更好地满足农村地区人民对宅基地合情、合理、合法的正当需求。同时规范管理工作，最大程度 地避免简单问题长期耽搁的现象，最终形成历史遗留问题。

4集体土地不动产登记技术问题

4.1技术问题分析 除了上述涉及到的制度方面问题之外，集体土地不动产登记还存在一定的技术问题，具体表现为以下 几个方面：首先，测量精度难以保障，为成果转化和共享带来了一定的困难；其次，政府各部门在土地类 型相关规范以及登记范围上存在一定的差异；最后，信息共享能力较弱，导致使用权属容易出现矛盾纠 纷。

4.2技术问题改进策略 首先，在集体土地不动产等级中落实数据采集，综合应用航测遥感法、全野外解析法及皮尺丈量法等 方法，根据实际工作情况选择最佳方法。其次，建立覆盖广泛的统一数据库，利用全站仪及GPS接收机等 获得不动产宗地相关要素，采用统一坐标系、统一的界线接边精度、统一工作底图，同时保障同期开展 调查。

5结语

综上所述，为了促进我国城乡一体化发展，我国全面实行了集体土地不动产登记制度。在集体土地不 动产登记工作中，房地产权利人不一致、房屋超建部分不动产登记申请、审批管理等方面存在的问题较 为明显，需采取有效方法解决。此外，结合具体情况，从法律、技术措施等多个层面给出相应的处理建 议，使我国集体土地不动产登记工作能够顺利、有序地开展。