房住不炒背景下银行房地产授信评级贷款的金融风险研究

陈岑

摘 要：房地产不再作为短期推动经济增长的方式，这是自今年4月以来，中央政治局第二次重申房住不炒的概念。房住不炒背景下银行房地产授信评级将更为严苛，探讨房住不炒背景下银行房地产授信评级贷款的金融风险具备一定的现实意义和价值。

关键词：房住不炒；房地产授信评级；银行贷款；金融风险

2019年7月30日中共中央政治局召开会议重申房住不炒，“房住不炒”“房地产不再作为短期刺激经济增长的手段”已经成为中央宏观调控房地产行业的定位。截止至2018年末，根据央行和银监会对全国除西藏以外的30个省（市）的调查数据显示，我国国有银行对房地产进行了有力的支持，直接贷款来源有55%来源于国有银行，间接贷款来源有77%来源于国有银行。[1]随着我国房地产行业发展势头减缓，部分缺乏实力的房地产企业由于资金链断裂等诸多因素的影响导致其投资的房地产行业失败，资金流失，无法偿还国有银行的本息，给国有银行造成了信贷风险，不良贷款由此产生，因此极有必要探讨房住不炒背景下银行房地产授信评级贷款的金融风险

一、房住不炒背景下银行房地產授信评级贷款的金融风险表现

相比于国际上较为流行的授信信用风险管理方法，国有银行的管理处于一种相对滞后的状态，以传统的信用评级模型为基础的信用风险管理模型为主导，当然其运行是存在有一定的问题的：

（一）选取的贷后信用评级参数缺乏预测性。

我国采用的是传统的信用评级方法，具体的内容在前文已经有了详细的讲述，理论基础就是对既存在的财务数据进行判断分析，最终经过一系列的操作流程，为客户确定一个信用级别，具体的操作步骤在此不再赘述。通过以上过程的认识，可以得知做出这样信用级别结论的参考依据是过去的财务发展状况，这就暴露出一个问题，在日新月异的变化面前，我们很难从以往的数据分析中对未来的发展趋势做出准确的把握。[2]采用这样的评级参数是不科学，也是不合理的，基于此得出的结果也是没有科学依据，没有指导价值的，不可靠的评价结果显然是没有说服力的。

（二）测定指标难以体现参数相关性

当前银行遵循的信用评级制度是存在很大的不足之处的，具体来说，对财务数据管理使用的方法具有很大的人为性，这就会出现主观能动性过于明显，客观依据就相应欠缺的局面。影响到信用评级结果的因素很多，相互之间是联系的，这些因素之间如何进行发展，都会对数据的管理造成很大的影响，但是要对这些影响因素进行把握是很难做到的。

（三）国有银行的信用等级评估还忽略了行业之间的性质区别

行业之间性质上的差别对于信用等级的评估来说影响力是很大的。我们不能追求效率而忽视了科学合理性。[3]一直以来，国有银行遵循过于模式化的信用评级制度的现状导致不合时宜的想象发生，没有实现一对一的定位，就不会实现科学精准的分类结果。因为不同行业，以及同一行业中的不同企业之间存在很大的差异，不是说有一套固有的模式就可以应对各种不同的想象，显然这也是违背科学的发展规律的。比如说房地产行业具有特殊性，对于这个行业的信用等级评估就不能随意的应对，应当做出区别与其他行业的评价标准。

（四）国有银行缺少房地产企业申请贷款资信方面上的数据

关于信用风险的数据的重要地位，想必是不用多说的。面对其匮乏的现状，用类似数据来替代的办法是相当愚蠢的，没有针对性的数据分析，得出结果的效力是大打折扣的，这样的结果无论从国有银行，还是从客户的角度来说，都是不负责任的表现。对于房地产行业的发展现状，要想使自身健康有序的发展，首先应当完善自身的反应信用风险的数据，从银行方面来看，要加大对企业提供相关数据的督促力度，使对房地产市场信用风险的预警与防控做到实处。

（五）国有银行对房地产授信业的风险管理体系存在着管理滞后的弊端

当前面对贷后信用风险的管理工作，国有银行做出的举动大多数就是限制在问题的表面现象，一直在理论层面强调，却在实际的操作中没有对问题的解决做出相应的举动。缺乏未雨绸缪的心态，势必会导致在这种信用风险管理结构下，一旦真实的信用风险发生，国有银行将会措手不及。

二、房住不炒背景下银行房地产授信评级贷款的改善策略

（一）在贷后的信用风险管理工作中，以企业的现金流业绩指标为基准进行企业的财务分析

结合现实生活中的实践经验，加大力度对企业的融资资金的现金流业绩指标分析，对于贷后的信用风险管理工作来说，无疑是起到很大的促进作用。在对企业的信用等级进行评定的过程中，现金流的业绩指标对于信用等级的评定是有很明显的作用，同时会为风险的预测起到一定的帮助。同时这个业绩指标的运动轨迹就准确的反应了信用等级的变化，所以对于实现信用等级可控性来说，可以通过对业绩指标进行分析的途径，来实现预测信用风险的目的。通过这样的改进，可以弥补定性指标的弊端，具体来说就是使信用风险管理工作可以及时高效的进行，不仅节省成本，同时还奠定了客观依据，提高评定结果的可信度。另一个方面，现金流的企业业绩指标与企业经营管理者业绩之间的关系更为密切，着重体现在利益方面。由此可见，以企业的现金流业绩指标为基准进行企业的财务分析是十分有现实意义的。

（二）引入信用风险调查各数据指标的相关系数

在对所融资房地产开发项目进行风险信用分析和评估时，国有银行有必要引入信用风险调查各数据指标的相关系数。相关数据之间是相互联系的，必须将相关数据统筹安排好，通过协调好数据之间的关系，将影响信用风险的因素真实的呈现出来。

（三）由于房地产行业的突出特点，在房地产开发项目的信用风险管理的某些方面有必要与其他行业进行区别对待

房地产的信贷融资往往投入到开发项目之中。就从这一点的分析，就可以发现其与其他行业相比的特殊性所在，在此，我们要着重强调应收账款的重要性。应收账款指企业在销售商品或者产品、提供劳务服务时应向客户收取的在一个营业周期期限内的货款以及垫付款。对施工企业而言，应收账款则是指施工企业与工程发包单位在工程承包、商品交易过程中尚未收到的款项，它包括应收未收的工程款、材料款以及质保金等。在流动资产的管理过程中，应收账款管理的好坏直接影响到资金的周转，如果实现有效的管理，那么势必会提高资金的利用率，对于企业的风险管控来说起到很大的帮助作用。从而提高企业的经济效益。具体的操作如下规定：

加強应收款项的信用管理：

1）首先调查清楚新客户的资信状况，坚决从源头控制应收账款的发生，

2）坚持对老客户进行持续性地动态地调查和评审，

3）选择结算方式时要十分慎重，

4）限制赊销数额，以防盲目赊销，

5）事后及时分析控制，以便调整信用等级，

6）对开发商的赊销管理进行适当地分析，对融资贷款进行授信，合理地控制管理，

7）对于企业在贷款期限内收取的应收账款，可以采取其他业务方式对应收账款进行再融资处理。这样可以防止房地产的企业应收账款处于闲置状态而导致非正常使用的应收账款的增加。

（四）建立和完善房地产信用风险化解机制与风险处理机制

当然规避风险很重要，但是完全控制又很难实现，因此，国有银行应当建立一个房地产贷后信用风险化解机制，具体来说，表现在以下方面：通过金融的资金管理，使房地产开发项目发生信用风险时，银行资金得以保全，从而化解房地产信贷的风险，通过建立健全房地产开发保险、与住宅按揭业务配套的保险、传统住宅保险、住宅抵押贷款证券化保险以及住宅质量保证保险等抵押物的保险机制促进房地产所开发项目的保险体系的完善，充分利用商业保险制度以及借鉴国外保险公司在参与房地产开发和住宅产业化方面的成功经验，防范房地产信贷风险，同时在国有银行房地产信用风险管理中引入商业保险机制，利用好银行领域中的行政力量，建立健全房地产信贷风险处理机制的法规，并保证以上规定的国有银行房地产开发项目的严格执行。

（五）周边相关国家的情况同样是在评估信用风险时不能忽视的一个因素

经济全球化的浪潮席卷而来，在风险评估体系中纳入相关国家的风险情况，不仅仅只是谨慎，而更是全球化的必然要求。为此，在对房地产开发项目进行贷后信用风险评估时，国有银行要充分地考虑外界的影响因素，时刻关注周边国家的发展状况，只有在完善自身的同时，结合周边国家的发展，才能做到全面发展，从而很好的呈现信用风险的发展状况。关注周边国家房地产开发项目的发展状况，从而全面综合地评价出房地产信贷融资的真实信用风险水平。

三、结语

综上，随着我国对房地产市场调控的进一步深化，房地产的增长幅度将明显放缓，房住不炒的概念下又一轮房地产资源的配置将不断调整和整合，为避免出现不良贷款率上升，银行房地产授信评级贷款机制应进一步建立健全。

参考文献：

[1]工商银行上海分行课题组.关于国有商业银行信贷资产风险管理的战略思考[J].金融论坛，2019（7）.

[2]杜航.我国商业银行房地产信贷风险研究[D].黑龙江：东北师范大学，2019.

[3]杭州金融研修学院课题组.现代商业银行信贷资产风险管理研究[J].金融论坛，2018 （12）