央行货币政策对商品房价格的影响

赵嘉莹

摘要 随着住房制度的不断改革，我国房地产市场得到了快速发展，随之而来的是商品房价格的一路高歌猛进，这也引发了全国上下的高度关注。无论是领导层还是学术界亦或是普通百姓，大家对居高不下的房价都存在诸多争议。本文从货币政策出发，研究央行货币政策对房地产价格的传导机制，试图为稳定房价、促进房地产市场的合理发展和提高货币政策的有效性提供合理建议。

关键词 货币政策;房价;传导机制

一、背景介绍

1998年国务院颁发《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，通知规定从1998年下半年开始停止住房分配，实行住房货币化。这标志着我国住房商品化的道路正式开始，也是从那个时候起，商品房的价格就像是洪水猛兽，一路高歌猛进。三十年来，北上广一线城市每平米动辄数十万的房价让人望尘莫及，三四线城市的房价也随着棚改货币化的推进而不断上涨掏空三代人的六个钱包。 而在人们关注的和房价相关的各种话题里，货币和房价的关系尤为引人深思。因为货币代表了国家政策在房地产调控中扮演的角色，货币到底是可以维护房价稳定还是房价上涨的加速器？我们首先将从影响商品房价格上涨的因素谈起。

二、商品房价格的影响因素

商品房由于在经济发展中扮演着重要角色，价格影响因素十分复杂，总的来说可以从商品房自身价值、供求关系以及政府政策三个角度考虑。

（一）商品房自身价值

经济学原理告诉我们价值决定价格，价格是价值的外在表现形式。那么商品房的价格首先是由其价值决定的。一个商品房的建成最开始是从开发商拿地开始，开发商的拿地价格越高，土地成本就越高，我们经常听到新闻媒体爆出的某地“地王”，就对应着相当高的拿地价格。另外加上建筑安装精装修成本、售楼的宣传营销成本，就构成了商品房最基础的价格。除此之外，商品房自身价值还和它所处的区位息息相关。风景优美、交通发达、生活便利再加上优质的学区资源，也会使商品房的价值不断提升，从而使价格上涨。

（二）供求关系

供需关系决定价格，商品房作为市场上的一种商品，价格也会受到供需关系的影响。当大家对房子的需求大于商品房的供给时，商品房价格必然上涨。我国作为一个人口大国，每年适婚人群也是基数庞大。作为刚需一族，婚房成为了必备品，但一个国家的土地供给必然有限，这就加剧了供需矛盾，使得市场上长期处于供不应求的状态。同时刚需购房者的购房名额还受到了炒房一族的竞争，一同加剧了房价的上涨。不过由于买房需要的金钱数额大，不管是作为刚需还是用作投资，购房者作出决定都十分慎重，当他们对未来房价走势没有把握，更多情况下购房者会选择观望。每个人买或者不买的选择，叠加起来都会放大或缩小整个市场中买房的需求，对房价产生影响。

（三）政策影响

纵观近十年来的商品房价格走势我们可以发现，政府在楼市的每一次动作，都影响着政策颁布之后相当长一段时间的房价水平。政府的政策分为货币型政策和非货币型政策。首套房首付款比例的增减、房贷比例的增减、二手房交易税费的比例等等，房市调控政策以限购、限贷的实施和放松为核心影响着商品房价格的涨跌。

三、央行货币政策介绍

財政政策和货币政策是国家宏观经济调控的两大基本政策手段。二者主要是通过实施扩张性或收缩的性政策来调整社会总供给和总需求的关系，从而维护稳定的经济秩序。商品房价格受到货币政策的影响尤为重大，货币政策通常可以分为常规工具、选择工具、补充工具和新工具四大类型。

（一）常规工具

常规工具又叫做一般性货币政策工具，也就是我们通常说的央行三大法宝，这是央行从整体上对货币供应量和信贷规模大小进行调节，也是对整个金融经济系统影响最为广泛的货币型工具。它具体包括：

存款准备金制度：这是中央银行要求的，金融机构为保证客户提取存款和资金清算需要而准备的在中央银行的存款，存款准备金占其存款总额的比例就是存款准备金率。

再贴现政策：指的是中央银行通过买进商业银行持有的已贴现但尚未到期的商业票据，向商业银行提供融资支持的行为。

公开市场业务：指的是中央银行在金融市场上通过回购、逆回购、现券交易、发行央票等手段买卖政府债券，从而调控货币供给和利率。

（二）选择工具与补充工具

除了一般性的工具之外，央行还会运用选择工具针对个别信贷业务进行质控，主要包括消费者信用控制、证券市场信用控制、不动产信用控制、优惠利率、特种存款等。而补充性货币政策指的是对信用进行直接控制和间接控制。信用直接控制工具包括了信用分配、直接干预、流动性比率、利率限制、特种贷款;信用间接控制工具包括窗口指导、道义劝告等。

另外央行还在近年推出了常备借贷便利（SLF）这一新型货币工具，商业银行或金融机构可以根据自身流动性的情况，通过资产抵押的方式向中央银行申请授信额度，这是一种更加直接的融资方式。

四、货币政策对商品房价格的传导机制

货币政策对房价的影响至关重要，它对房价的传导路径可以分为信贷因素和利率因素。

（一）信贷传导路径

一般央行会通过本文上节介绍的法定存款准备金、再贴现率、公开市场操作等工具调节货币供应量。如果央行实施的是宽松的货币政策，货币供应量和流动性增加，商业银行就会有更多的钱贷给居民买房，这会推升住房需求和房价走高。如果央行实施的是从紧的货币政策，商业银行发放贷款的能力下降，居民就更难从商业银行贷款买房。在现实中我们会通过广义货币M2这一经济指标来观测货币的供应量大小。

（二）利率传导路径

利率从大家买房的资金成本和投资收益两个方面影响商品房的需求和价格。利率下降，说明购房者从商业银行的贷款成本下降，由于商品房兼具投资属性，当有股市等投资收益下降、重叠利率下降的消息时，投资者可能会选择持有商品房用来保值增值。如果利率上升，购房者从商业银行贷款的成本提高，这有可能降低对住房的暂时性需求从而影响房价下降。仅2015年央行就进行了五次降息，一年期贷款基准利率由5.6%下调至4.6%，近来货币频频放水，共同推升了本轮房价的上涨。

五、结语：

从长期来看，商品房价格上涨的趋势将会保持不变，但政府有必要采取措施保障商品房市场的价格稳定。了解了货币政策对商品房价格的传导机制，政府在制定货币政策时应当充分考虑房价对其的一系列反应。除了货币政策之外，还可以配套出台全国房产联网、房产税、限售限购等相关政策，共同维护楼市稳中向好发展。

参考文献：

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