楼市调控下的房地产资金链危机与建议

孙卓霄

摘要：本文对房地产资金的来源及房地产开发商资金链危机的原因进行了简单的分析，提出了楼市调控下房地产企业摆脱资金链危机的建议。

关键词：楼市调控;房地产;资金链;危机

一、房地产资金来源

一是所有者权益。企业的自有资金主要包括两个方面，一是企业的注册资本，二是企业在经营中的收益结存而形成的权益资本，房地产企业的资本来源也是这样。但是，为了使房地产开发项目的授信风险降低，保障房地产行业的持续经营，银行单独对房地产开发项目的自有资金比例进行一个明确的规定。

二是银行贷款。根据2016年国内房地产资金来源状况的分析报告显示，当前房地产企业最主要的资金来源是银行贷款，占据房地产企业资金的60%以上。银行贷款作为房地产经营的主要的资金来源是当前国内房地产企业发展的一个现状，但是这种情况造成了房地产企业的自有资金比例越来越低，房地产企业的自有资金填补多是通过各种形式对银行贷款进行套取，房地产行业的经营情况关乎着银行的正常运行。

三是吸引外资。房地产开发是一项耗资过大的项目，因此很多房地产开发商不得不寻找经济实力雄厚的公司一起开发房地产，减轻企业的资金压力。一些房地产开发企业还会吸引外部的融资机构，如上市融资、银行信贷等，除此之外还有房地产投资信托、回租融资等，在这些融资方式中，最为重要的外部融资渠道分别是上市融资和房地产投资信托。上市融资分为两种形式，一是直接发行上市，二是利用壳公司资源间接上市。

四是其他方式，除了上述资金获取的几种方式外，企业获取资金的方式还有按揭贷款、承建企业垫资等几种方式，购房者定金、预付款等也是有效的资金获取方式，这些方式在为企业获得资金的同时，还减小了运行的风险。

二、房地产资金链危机的原因

一是楼市调控，融资越来越难。近两到三年内，政府一直实行楼市的调控政策，这从2016年的楼市调控政策所產生的效果看出。2016年房地产债券融资十分困难，但2016年10月到11月一个月之间，融资份额就由之前的684亿直接降到了288.3亿，一个月降幅达到了57%，不仅国内如此，海外更是这样，融资难度也很大，因此房地产的资金压力也大。随着政府楼市调控的政策不断出台，房地产的融资渠道越来越窄，给房地产企业的资金链带来巨大的危机，企业在进行房地产投资过程中资金回笼越来越慢，融资渠道越来越紧张。

二是投入的资金量大，资金回笼变长。众所周知房地产市场的利润很高，同时其投入的资金也是巨大的，很多房地产开发项目占用的资金比重过大，企业资金周转困难并且资金回笼也很慢，这导致企业的资金链十分紧张，很有可能产生资金链危机。房地产项目在开发过程中，企业首先需要投入资金进行地皮购置、建筑施工和房地产销售，建设的过程很长，导致资金在项目前期只出不进，只有当房子处于销售的阶段时才逐渐开始进行资金的回收工作，同时房地产建设和销售过程中还会遇到很多不可控的因素，如销售困难、自然灾害等，更是延长了资金回笼的时间，因此企业资金在循环的过程中较慢。

三是融资的渠道过为狭窄。当前我国房地产的体系建设还不够完整，因此企业在融资过程中面临的一个现实问题就是融资渠道狭窄，融资困难，严重的阻碍了房地产行业的发展。很多中小房地产企业的融资方式多为银行的间接融资，并且融资渠道十分狭窄，不利于中小企业的发展，企业在这个过程中迫于资金的限制常常呈现出被动选择融资方式的问题。

四是过度依赖银行贷款。从近几年的数据我们可以看出，当前开发商的主要资金来源是银行贷款，银行贷款是当前房地产行业资金占比的重要部分，一旦银行贷款政策收紧，将会对房地产企业较大的危机，这种过度依赖房银行贷款的现象严重阻碍着企业的发展，会对企业的资金链循环带来较大的风险。

三、楼市调控下房地产企业摆脱资金链危机的建议

（一）做好资金链管理工作

在楼市调控的背景下，房地产企业要想摆脱资金链的危机，首先需要对资金进行集中管理，建立资金集中管理制度。面对楼市调控，房地产企业要注意保持资金链的安全和完整，提高企业资金的循环效率和循环速度。其次，房地产企业要适当加大流动资产的比例，众所周知，资产流动性低是房地产开发企业的主要特点，这是因为土地和房产是房地产开发商的主要资产，其固定性决定了房地产企业资产流动性低。房地产企业为了保障顺利运行，保障资金链不断，就要提高流动资产的比例，确保工程进度中流动资金能够及时支付相应费用，推动项目的顺利进行。除此之外，需要降低房地产开发企业的资产负债率。资产负债率高是房地产开发企业的又一个重要的经营特点，如果资产负债率过高，会对房地产开发企业资金链的安全带来巨大的隐患，同时也降低了企业的负债偿还能力。

（二）控制生产成本

房地产企业投资大，资金需求较多，因此，在建设过程中做好成本控制工作就显得十分重要，房地产开发企业要切实对成本进行节约。例如，我们在建设过程中，要对原材料的采购费用、人工成本指出、销售成本进行严格的控制。成本控制工作需要全体员工共同来完成，因此在这个过程中要切实调动起员工的积极性，做到全员节约，共同推动成本控制工作的开展。

（三）做好市场营销工作

房地产开发商获取利润的主要方式是购房者对房屋进行购买，但随着楼市调控政策的出台，房地产市场逐渐平稳，企业发展的空间也逐渐的减少，随着楼市调控，从下表中我们可以看出：2016—2017我国商品房销售额减少，由2016年的99064亿降为2017年的85532亿元，同比增长率也由36.1%降为9.6%。

在这种情况下，房地产开发企业要想保障资金链的完整性，就需要做好市场营销工作，提高服务质量，加强销售环节的服务工作，不断提高房地产开发企业的收入。在这个过程中，房地产开发企业要依据市场需求，做好前期的市场调研工作，从实际出发制定合理的销售方法，调动消费者消费的积极性，制定合理的销售政策来吸引消费者，激发起购房的欲望，从而加快资金的回笼速度，推动房地产开发企业资金链的完整性。

参考文献：

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[2]周飞蛾.论楼市调控下的房地产开发企业资金链危机与建议[j].财经界.2018（6）.

[3]张艳.楼市调控下的房地产资金链危机[j].潍坊学院学报.2013（2）.