海口市棚户区改造对商品住房市场的影响研究

摘要：全面落实“十三五”期间国家加快推进棚户区改造工作的部署，海口市实施了“三年棚改计划”经过三年的实施，收效显著。整合优质土地资源、改善了居住环境、推动房地产去库存，形成海口市商品住宅多元化供给，促进房地产市场平稳健康发展。

关键词：棚户区；改造；影响

一、海口市棚户区改造概述

（一）海口市棚户区改造规划

海口市政府为全面落实“十三五”期间国家加快推进棚户区改造工作的部署，进一步完善海口的基础设施，改善城市环境，增强城市功能和提升城市形象，海口市政府提出实施“三年棚改计划” 2016-2018年间将陆续启动50余个棚户区（城中村）改造项目，涉及改造土地面积3.4万亩，总投资规模超过1000亿元。改造后可提供优质可出让土地资源约1.6万亩，为引入产业开发提供了土地资源保障。棚户区改造涉及政府对基础设施建设投资规模将超过300亿元。随着“货币化安置”补偿的实施，海口未来将释放一批市场需求。同时政府引入12家实力开发企业参与海口棚改，也将给海口市房地产市场的稳定和发展带来深远的影响。

2.海口市棚户区改造实施计划

二、海口市商品住宅市场现状研究

（一）海口市商品住宅市场开发、销售情况调查分析

2018年海口房地产开发投资额为609.41亿元，同比增长1%；2018年海口商品住宅开发投资额为419.3亿元，同比增长1.6%。

2018年海口商品房销售面积为393.32万㎡，同比下降28.4%；商品房销售额为520.48亿元，同比下降21%。2018年海口商品住宅销售面积为331.43万㎡，同比下降32%；商品住宅销售额为419.08亿元，同比下降26.5%。

（二）海口市棚户改造土地面积调查分析

根据棚户区改造规划，2016年将改造12个棚户区，涉及改造土地面积为3729.86亩，房屋改造面积397.3165万平米，2017年改造8个棚户区，涉及土地面积为12033.3亩，房屋改造面积600.99万平米，2018年改造20个棚户区，涉及土地面积9821.45亩，房屋改造面积852.4782万平米。其中美兰区和龙华区改造的棚户区数量最多，为12个，秀英区9个，琼山区6个，桂林洋1个。美兰区改造的土地面积也是4个区中面积最多的，为9113.01亩。

三、海口市棚户区改造对商品住房市场的影响因素分析

（一）整合土地资源

据海口市2019年国有建设用地供应计划汇总表所示，海口市今年用地供应总量的计划指标仅为1036.12公顷（10361200㎡），住宅用地仅155.57公顷，其中普通商品住宅用地就占了110.18公顷（约1652亩），截止至8月11日，海口市共计挂牌出让38宗地块，其中用途为城镇住宅用地的有18宗地块，约占总数的一半左右为棚户改造区。

（二）改善城市规划，完善基础设施建设

以海口市坡博坡巷为例：海口市规划局发布了《关于海口市坡博坡巷棚户区改造片区规划修改方案公示》，方案拟征收范围四至为：东至龙昆南路、南至南海大道、西至南沙路及豪苑路、北至现代花园小区。片区征收工作计划于2016年8月启动，预计2020年全面完成片区建设。

在改造后的坡博坡巷片区，将配建幼儿园8个，小学1所36个班、九年一贯制学校1所（初中20个班，小学25个班）。现在的博巷路与豪苑路将打通，成为连接南沙路和南海大道的一条规划道路红线宽度36米的主干路。另外还规划有停车场、公共厕所、卫生服务中心、文化活动中心、垃圾转运站等公共服務设施。

四、海口市商品住宅发展趋势分析

（一）形成多层次的市场价格体系

（二）引入实力开发企业进行规模开发

海口市政府成功引入12家实力开发企业参与海口棚改，如五源河棚改项目是绿地集团

在海口市投资建设的区域性大型综合体项目，位于海口市西海岸，东临长彤路，西临长滨路，南邻新城区主干道——海榆西线，总占地面积6600亩。

项目建设内容包括奥体公园、海口市文体中心（体育场、体育馆、广电中心、展览中心等）、九年制义务教育重点学校、幼儿园、商业中心、商品住宅、安置房等。经过三年的建设，五源河新区已经出具规模，五源河经过棚改后，从基础设施到生活配套都得以完善，带动该区域的商品住宅的整体品质，新建商品住房的价格有所提升。

（三）海口市商品住宅市场前景展望

海口市经过三年的棚户改造后，城市中大规模的落后城中村基本上完成改造，涉及整合改造土地面积，超过3.4万亩，城市规划、基础设施配套、居住环境得到改善。棚改区的二手商品住房价格得以提高。

《海口市2019年国有建设用地供应计划汇总表》，到近期海口市挂牌出让地块用途所示，城镇住宅用地的缩减，商业用地的增加。未来新建商品住宅的供应将减少，二手房需求进一步加大，二手房交易逐渐替代一手房成为流通主流。

五、结语

随着城镇住房保障条例的立法计划提上日程，为保障房准入使用和退出提供法律依据。

2019年，省住房城乡建设厅将进一步完善住房保障和供应体系，通过发展面向本地居民和引进人才供应的商品住房、租赁住房（含公租房），满足本地居民和引进人才住房的基本性和改善性住房需求，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

参考文献：

[1]国家统计局数据.2018年海南房地产开发投资完成额、商品房销售面积及销售额统计分析[图].2019年

[2]海南省住房和城乡建设厅官网[N].2019年

作者简介：

林玉坚（1969.10-），女，汉，海南省海口市人，华中师范大学1993级硕士研究生，海口经济学院讲师，主要研究方向为房地产投资。

基金项目：本文系海口经济学院校级科学研究课题（项目编号hjky16-07）