土地一级开发成本核算问题及对策

林晓红

摘 要：土地一级开发管理是直接影响国内土地开发企业健康发展的重要内容。土地一级开发主要涉及到前期勘察设计、土地报批、土地征用、房屋拆迁、基础公共设施建设等比较复杂的过程，成本核算直接影响到这些过程的费用分类、归集和分配等。因此本文主要是对土地一级开发成本核算问题进行研究，通过从现状分析入手，结合核算过程中的常见问题，提出具有执行性的意见和对策，以促进国内土地开发企业成本核算工作的质量和水平。

关键词：土地; 一级开发; 成本核算; 问题及对策

全国各地土地一级开发中频繁出现高价“地王”，并有一路走高的趋势，这与土地一级开发过程中土地报批费用、土地拆迁费用、基础设施建设费用、项目周期、资金投入等因素有关。因此本文主要是对国内土地一级开发成本核算问题进行探索和研究。

1  土地一级开发成本管理相关概念

1.1 土地一级开发

土地一级开发就是由政府或者政府授权的企业，根据政府对土地利用的总体规划和部署、年度土地一级开发计划，。进行统一的前期设计、土地报批、征地补偿、征地拆迁、并进行适当的基础公共配套设施建设，使该区域范围内的土地达到"三通一平"、"五通一平"或“七通一平”建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。土地一级开发模式主要有两种，第一种是以企业为主体进行。这种企业有的是直接获得政府的授权进行土地一级开发，或者是在土地储备机构进行项目招标中中标获得项目的主体开发资格。第二种是以具有独立法人资格，隶属国家土地资源管理部门的土地储备机构进行。这种方式，土地储备机构往往受到人员资金等因素的影响，无法独立进行土地一级开发，还是会采用招标的形式，选择企业来进行土地一级开发。因此从上面的情况可以看到，土地一级开发主要还是由企业来作为实施主体，承担了土地项目的立项到上市等全过程的主要工作和相关的政策资金风险。

1.2 土地一级开发流程

土地一级开发流程一般是行政审批、征地拆迁、市政建设、项目验收、项目上市等过程。其中在前期阶段主要是通过行政审批的方式来明确土地项目的开发主体和实施主体，并对项目进行可研性研究，以获得政府批复的预审意见和立项批复意见。之后进行的征地拆迁，主要是通过对征地进行补偿、对拆迁进行安置、对耕地进行补償平衡、一书四方案等形式，让土地获得用地批准书，实现对土地的平整清理。在市政建设阶段，会实现通水、电、气、邮、通讯、暖气和天然气等，实现土地平整。验收阶段主要是对土地项目进行现场验收勘察，对项目成本进行审核，让土地项目达到上市标准。

1.3 土地一级开发成本

企业在土地一级开发项目过程中所涉及的全部费用，就是土地一级开发成本。土地一级开发成本的组成比较复杂，包含有前期规划勘察设计费、土地报批费用、征地拆迁费用、资金成本、开发间接费、基础设施建设和公共设施建设等内容，所以土地一级开发成本具有以下三个方面的特点：一是项目成本核算周期长。土地一级开发项目往往运作的周期都会是3到5年时间，遇到工作环境不顺利，就会导致周期延长，所以这就造成成本核算的管理难度增加;二是项目成本组成复杂。土地一级开发中不同环节的费用类型、支付对象和归集方式都不一样，成本中包含有直接投入，如前期勘察设计费、土地收购补偿费、拆迁费等，还有很多间接费用，如资金成本、基础设施建设费、公用设施建设费等;三是项目成本差异明显。土地一级开发项目会受到各种因素影响，如地块构成、位置、周边环境和当时政府政策等等，这些都会导致不同的土地一级开发的成本差异比较明显，不具有可比性。

2  土地一级开发成本核算现状

土地一级开发成本在核算的过程中存在着很多的问题，这些成本核算问题的存在严重影响国内做的开发企业持续健康的发展。

1.土地一级开发成本核算的时间过长

因为土地一级开发是一个长期的工程，所以工程实施的时间会非常的长，一般会耗费三到五年的时间。并且如果土地一级在开发的过程中会因为一些问题而导致开发工作无法顺利开展，就会严重的影响后期工作的进行，并且严重问题的出现引起之前办理的相关土地开发手续到期，这就需要土地开发企业重新办理手续，进而又进一步延长了土地一级开发成本核算的时间。

2.土地一级开发成本核算工作人员没有严格按照会计准则进行核算

由于土地一级开发成本合算的工作人员缺乏专业的职业素养，所以导致在土地一级开发成本核算的过程中不能够严格按照会计准则进行核算。土地一级开发成本合算人员如果不能够严格按照会计准则进行开发成本核算，不仅会导致土地一级开发成本核算的结果出现错误，而且对土地一级开发企业在未来的发展成为极其不利的影响。

3.土地一级开发成本的预测流于形式

土地一级开发成本的预测是土地一级开发企业开发成本核算和管理的工作基础，同时也是土地一级开发企业进行成本决策、成本规划的首要环节。土地一级开发企业对土地以及开发成本进行预测，有利于对土地一级开发成本有初步的了解和认识，这项可以有效地避免土地一级开发成本的核算人员在核算的过程中出现迷茫的现象，让土地一级开发成本的核算人员对土地一级开发的过程中的施工重点和难度有初步的了解。因为土地一级在开发的过程中需要大量的资金投入，所以企业对土地一级开发过程中资金的使用情况进行合理的筹措规划可以有效地避免资金链出现问题现象的发生。但是由于很多土地一级开发企业的成本预测流于形式，所以导致土地一级开发企业的成本核算对土地及的管理没有起到任何作用。

3  土地一级开发成本核算优化对策

3.1 转变思想，提高对土地一级开发成本核算重要性的认识

为了能够有效地提高土地一级开发企业的工作人员对土地一级开发成本核算重要性的认识，首先就需要企业设置专门的土地一级开发成本核算部门，并且依据土地一级开发企业发展的实际情况将所设置的专门的土地一级开发成本核算部门进行独立的管理，并且要求其他部门的成员要积极配合土地一级开发成本核算部门的工作，并且明确其他部门在土地一级开发成本核算部门中的职责。其次，为了能够有效的提高土地一级开发成本核算数据结论的准确性，就是要写那个加强土地一级开发成本的分析与考核。因此，为了能够有效的提高土地一级开发企业工作人员对土地一级开发成本核算工作的重视程度，将成本的核算与分析纳入到企业的成本管理体系中是十分有必要的。

3.2将成本核算职责落实到位

为了能够有效提高土地一级开发成本核算的准确性，就需要企业能够培养土地一级开发成本核算的专业人员。要求土地已经开发成本核算的专业人员能够深入了解成本核算的关键环节和主要工作，并且还需要充分了解成本核算工作在开展过程的所需要遵守的职业准则，从而促使土地一级开发成本核算的专业人员在工作的过程中能够将核算职责落实到位。

3.3实现动态土地一级开发成本核算

因为土地一级开发的过程中所消耗的时间非常的长，所以在土地一级开发的过程中肯定会因为某些因素而导致施工的计划出现动态调整，所以为了能够确保土地一级开发成本核算的准确性，就需要土地一级开发成本合作的专业人员能够依据施工的实际情况来实现土地一级开发成本的动态核算。

土地一级开发成本核算是项目政策运行的重要前提和保障。企业在进行土地一级开发项目建设中，一定要高度重视成本核算工作，结合实际建立健全相关管理制度，按照相关原则和制度进行核算，对一些常见问题、不可预见的问题提前制定预案，不断完善成本核算工作措施的针对性和有效性，从而为提高成核算工作的可靠性和科学性，为企业的生产经营发展保驾护航。

参考文献：

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