探究如何发挥住房公积金在房地产经济中的调控作用

林文文

【摘要】随着市场经济的不断发展，房地产行业也在不断发展和开发新的项目，房价始终居高不下，针对这种情况，国家应用宏观手段实施管理和调控，以促进房地产经济的发展稳定。实施具体调控过程中，住房公积金具有相应保障和调控作用，能够影响房地产经济的发展，这也是政府重要的调控措施和方法，也很受社会和民众的欢迎。文章研究了管理住房公积金内容和在房地产经济中的调控作用，以此明确住房公积金在房地产经济发展的积极有效作用。

【关键词】住房公积金  房地产经济  调控作用

房地产经济不断的发展和繁荣，同时也带来相应的问题，其中房价居高不下是群众感觉困扰的大问题，也是研究者关注的重点问题。住房价格过高，如果不能应用相应的方法和措施进行解决，就会导致老百姓情绪不稳、市场供需失衡等各种问题的发生。要科学合理的解决相应的问题，就需要应用住房公积金对房地产经济的发展实施有效引导和调节，与国家政府的宏观调控目标保持一致，稳定房地产市场发展。因此，要改进和完善住房公积金制度，而有效促进房地产经济的稳定发展。

一、住房公积金在房地产经济中的调控方法和措施

住房公积金对房地产经济中有平衡和稳定的作用，国家政府应用住房公积金给广大人民群众提供住房贷款，降低群众百姓的购房负担，促进房地产市场稳定发展。进行房地产市场的平衡调控方法有下面几种：

（一）双向调控

针对住房公积金的拥有者及房地产经济的运行情况实施制定双向调控方式。第一，进行贷款额度合理规定。通常利用住房公积金的最高贷款额度的制定实施调控，在房地产经济运行过热时，人们会增加房屋的购买量，致使房地产供不应求，国家政府要合理降低最高贷款额度，使房地产购房热度降低;相反，房地产交易量降低，国家政府就会合理提升合理最高贷款额，给人们提供更多的住房贷款，刺激购房，促进房地产经济发展。第二，增加贷款年限。对于住房公积金的贷款年限可以延长，最多可以达30年左右，这是住房公积金所有人向管理机构提出申请，可是在房地产市场交易量过大时，产生购房过热，就要合理缩短房屋贷款年限，对住房公积金所有人增加压力，降低房地产购房量;相反，就要合理增加贷款年限，增加房地产交易，增加房地产交易，降低贷款人产生的压力，提高房屋交易量。和这样例子相似，可以进行住房公积金的双向调控方式还可以应用存储额倍数、首付款比例、特殊贷款等各种不同的调节控制方式，以及相应的公积金提出政策等，都可以结合房地产交易市场的变化实施双向调控，进而对房地产经济运行发展合理有效调控。

（二）刺激调控

住房公积金的刺激调控方式有异地贷款、逐月提取还贷等调控方式。其中的异地贷款调节控制方式是对于房地产经济不景气阶段实施的，这是对住房公积金所有人允许其在异地办理住房贷款业务，进行增加群众购房范围，鼓励和引导更多外地人员实施购房。相应的异地贷款业务有本地缴存和外地缴存两种方式，这样的调节控制方式要求实施异地机构进行跨区合作，对业务管理增加了难度，可是也会刺激房地产经济的发展。逐月提取还贷的调节控制方式是要给收入有限居民提供合适的住房贷款方式。这样的方式是应用住房公积金对购房贷款实施逐月还贷，特别是如今刚开始进入社会，刚刚开始工作创业和工作的青年人。

（三）抑制调控

这种调控方式有相应的期房贷款、职工购房贷款等的轮候。其中的期房项目贷款轮候是避免在房地产市场的过热时，因有突发情况有所变动而应用的政策，这样可以使开发商的资金更稳定，对市场消极因素的产生起到抑制作用。其中的职工购房贷款轮候是在房地产市场过热时，相应的职工会出现购房紧缺现象，可以利用排队购买住房，进而对房地产市场过热现象进行缓解。

二、住房公积金对房地产市场经济的调节作用

住房公积金在房地产经济中有着积极调节作用，房地产经济过热会对其进行抑制，过冷会促使其活跃。下面对其不同的调节作用进行简单分析和介绍，以此要重视住房公积金政策，更好的促进房地产经济的稳定发展。

（一）互助保障，满足房地产市场发展

我国的房地产不断的发展促进了住房公积金制度的合理建立和有效完善，并不断扩大覆盖面积。与之相适应，不断的增加和扩大住房公积金缴费而定和贷款户数，人民大众的潜在住房需求进行了转化，不断的满足和适应市场需求，同时更好的促进了房地产经济稳定发展。

（二）保证住房资金来源，增强住房公积金的利用率

住房公积金相应的结余资金能够当作保障性住房资金的来源方式，进而增强了住房公积金的利用率。我国相关政策规定，住房公积金要优先对职工个人房屋贷款及提取现金，以此为基础留存相应的结余资金，这些资金根据规定，以一定比例进行支持和保证相应的保障性住房，进而稳定的住房经济，也使人民群众的住房需要得到有效满足，很好的提高了住房公积金的有效利用率。

（三）住房公积金贷款政策和房地产市场关系密切

国家的住房公积金贷款政策是随着房地产行业和市场的发展而出现和实行的，和房地产市场关系密切。一般来说，地区的房地产市场过热，会导致房价快速增长，而比人们的接受能力高，这时的住房公积金贷款会和市场发展相适应，表现出强势需求，这时由于利用公积金贷款可以减少个人的房屋贷款金额，可以有效缓解经济压力。这时，国家政府要对住房信贷进行压缩，以此方式进行房地产市场发展过快情况的抑制。相反，在房地产市场比较冷淡时，国家政府会出台相应的优惠政策，比如对住房公積金贷款限制适当放宽，进而促进房地产市场的发展。

三、住房公积金在房地产经济中有效发挥调控作用的策略

房地产市场的不断发展，促进住房公积金政策的不断完善。住房公积金是国家政府为有效适应和调节房地产经济发展而出台和实施的政策，对房地产经济有很强的调控和控制作用。国家针对房地产经济的发展状况，应用各种不同策略，以住房公积金对其进行相应的调控，促进其稳定发展。

（一）强化政策性住房资金管理和监督

对住房公积金有效管理和监督，能够对市场环境秩序进行有效稳定建立公正科学合理的公积金管理制度，在房地产市场当中，保证住房公积金有效发挥积极作用。比如，对于住房公积金的有效管理，我国建设和成立了相应的住房委员会等各种管理部门，相应的管理部门进行引导和支持，人民银行和审计部门的配合及引导，有关行业和领域的工作人员都积极参与，有效提高对住房公积金管理和监督力度。另外，有关部门对住房委员会相应的工作内容及工作人员的工作职责进行了重点明确，对其工作流程进行了系统综合规划，让住房委员会决策方式更有效更科学合理。相应的住房公积金管理中心进行指导各个环节，防止发生各种问题，并且如果有问题发生，也可以及时发现和有效处理解决。

（二）应用科学合理方式实施调控

住房公积金能够有效调整房地产行业发展状况，国家政府相关部门能够在行業的运行和调整中，实施异地贷款，实现对房地产行业的有效刺激，利用住房公积金促进房地产行业的健康稳定发展。比如，有些地区建立和实施了逐月提取还贷形式，进而有效减轻了低收入人们的购房压力，也可以保证房地产市场的稳定和健康发展。类似的工作方式，都是对住房公积金在房地产经济中应用方式的有效完善，提高了相应的调节控制作用，推动了国民经济的可持续发展。

（三）扩大和增加住房公积金的覆盖范围

有效发挥住房公积金在房地产经济中的调控作用，除了上述两种方法，还可以利用增加住房公积金覆盖范围的形式来达到。住房公积金可以有效提高房地产市场需求量，促使房地产市场经济增加了活力;也会增强人民群众的住房购买能力。因此，有关部门利用对住房公积金的有效覆盖范围的扩大来提高其调节控制作用。例如，在合适的机会，对住房公积金的覆盖范围进行扩大，以至于覆盖到农村地区，给更多人民提供相应的住房公积金福利待遇。并且，要实施各种比例的住房公积金缴纳制度，以此提高住房公积金的有效性和适应性，在工资水平低的地区，要合理提高单位所缴纳的比例，使个人缴纳比例降低;相反，工资比较高的地区，要提高个人缴纳比例，降低单位缴纳比例，使多数人可以享受到公积金的实惠。

四、结束语

综上所述，社会在快速发展，时代发生了巨大变化，房地产行业不断繁荣，促进了房地产经济的增长，可是也会出现一些问题。在房地产经济的发展过程中，有效应用住房公积金会对房地产经济结构进行合理优化，有效发挥住房公积金的作用，推动房地产经济的稳定健康发展。这个过程要求不断对住房公积金的覆盖面进行增加和扩大，给人们提供方便的公积金操作手续，国家政府对公积金贷款方式和额度等进行合理调整，让人民群众可以有效利用公积金进行购买房屋，以此促进房地产经济的发展，有效缓解房地产市场供求的不平衡状况。

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