联盟的倡议VS政府的管制

作者简介：

廖俊平，中山大学岭南学院房地产咨询研究中心主任。

8月1日，很多房地产经纪人微信群出现了一个帖子，内容是《关于保障经纪人休息权的倡议》，是以一个联盟的名义提出的，不过是发在一个个人的微信公众号上，倡议的署名也是这位个人（或者用房地产经纪行业的习惯，称为“这位行家”）。

首先我要说，这个倡议是正确的，不仅在房地产经纪行业正确，在任何行业都正确;不仅在当下正确，在过去和未来乃至永远都是正确的;不仅在中国正确，在世界上任何地方都是正确的。

值得一提的是：这个倡议还提出了具体的操作性建议，例如：“建议各企业在夜间（23：00-08：00）取消对经纪人信息回复时效的考核”、“夜问（23：00-08：00）有客户向经纪人发起在线咨询时，系统平台友好提示客户对经纪人休息权的保护”，这些都是熟悉了解房地产经纪人生态的业内人士才能提出的建议（虽然发出这份倡议的这位行家现在已经不是房地产经纪企业的经营者，而是以行业咨询专家的身份活跃于房地产经纪行业）。

不过，当我借此机会立即在微信群里提出建议：请群主做个调查，看看有多少房地产经纪公司的老板赞同这个倡议。包括群主在内不止一个人马上说：不用调查，没一个老板会赞同。

具体这样一个倡议是否会被老板们接受，倒并不是最关键的问题，我关注的是不考虑具体的倡议内容、一般而言，以联盟名义提出的倡议能起多大的作用（先不去讨论这个联盟是否经过法定的社团登记）？早前我曾经讨论过企业联盟和行业协会的差异（《房地产经纪行业民间商会的发展路径》，发表在2015年2月本专栏），但在讨论倡议的效力时，我觉得企业联盟和行业协会所处的地位基本上是一样的，而这种效力我在过往的好几篇专栏文章里面都谈过：倡议是缺乏约束力的。不仅倡议缺乏约束力，企业（单个或者是多个企业共同）作出的公开承诺同样也缺乏约束力。

房地产经纪服务行业原本就是一个市场部分失灵的行业（原因在于房地产经纪服务需求的低频性和信息的不对称），由于市场失灵，就导致市场的供应方（房地产经纪公司）不追求提供高質的服务，进而使得房地产经纪公司不用寻求高水平的房地产经纪人，这样的结果就是房地产经纪从业人员的供给是过剩的，在这种情况下，房地产经纪公司的从业人员是无法向雇主提出什么要求的，所以上述保障经纪人休息权的倡议也就无从落实。

所以我一直认为，在房地产经纪行业，政府的管制是必要的（即使是美国这样的市场经济体制，所有的州都规定房地产经纪人需要持有本州政府发给的执照才能在本州执业），政府通过管制设置了房地产经纪人的道德标准和专业技术能力要求，一方面会使得房地产经纪行业的服务水准提高，另一方面会减少房地产经纪人的供给，这就为房地产经纪人维护自身权益提供了条件。

房地产经纪人的行业准入应该设置门槛，这几年来已经成为行业共识，各大公司在各种场合也都多次向政府主管部门呼吁，借此机会我在这里再呼吁一次。