沈阳房地产开发企业综合实力评价与增强研究

齐锡晶 徐元碧 张晶钰

摘要：立足沈阳现状与实际，利用界值法对指标进行筛选，建立开发企业综合实力评价指标体系;通过模糊层次分析法求得各指标权重，并利用企业相关数据以及专家评分，对房地产开发企业进行综合实力评价。最后提出增强房地产开发企业综合实力的对策建议，以促进房地产市场的健康平稳发展。

关键词：开发企业;房地产市场;综合实力;界值法

中图分类号：F293.2 文献标识码：A

文章编号：1001-9138-（2019）09-0070-75 收稿日期：2019-07-15

目前，沈阳房地产市场体量较大，价格平稳。房地产开发企业数量众多，项目公司大量存在，资质等级不高，承担风险能力不足。企业试图通过其他资金来源降低市场风险，但房地产开发行业总体利润率不高。因此，准确评价、迅速增强房地产开发企业的综合实力，已经迫在眉睫。

1沈阳房地产开发企业综合实力评价系统的设计

1.1开发企业综合实力的界定

房地产开发企业的综合实力是企业在生存、发展中具备的经济和竞争实力的综合体现。而开发企业经济和竞争实力的取得，是建立在企业的经营、管理和发展三方面能力的基础上。三者相互作用，推动着开发企业综合实力的增强，最终形成房地产开发企业综合实力的结构和构成体系，如图1所示。

1.2评价的目的与原则

1.2.1评价目的

本文评价的对象，将立足图1。从开发项目上升到若干项目集合的企业层面。通过对企业进行综合实力评价，获得准确、全面的评价结果和综合实力排名，更好地了解企业的发展状况、发现不足之處。进而提出增强企业综合实力的建议，促进房地产开发企业的健康发展。

1.2.2评价原则

房地产开发企业综合实力评价应遵循科学性、全面性、可操作性和前瞻性的原则。科学性是指科学选取评价指标和方法，减少主观偏见的影响，使评价结果客观合理;全面性是指考虑企业的各方面能力，多方向选取评价指标，反映企业的综合实力;可操作性是指选取的评价指标应简洁明了，数据容易获取，有实际价值且便于分析;前瞻性是指评价体系不仅可以准确反映企业综合实力，还兼具改善功能，便于及时发现问题、持续改进。

1.3评价指标体系的建立

1.3.1初选指标

评价指标的设计，应遵循评价的目的和原则。以经营能力、管理能力和发展能力3个二级指标反映房地产开发企业的综合实力，每个二级指标细化为5个与其相关的三级指标。经营能力（A）选取销售面积（a1）、销售金额（a2）、成交套数（a3）、税金（a4）和利润率（a5）;管理能力（B）选取开发投资额（b1）、发展战略（b2）、资金运营能力（b3）、融资能力（b4）和风险控制能力（b5）;发展能力（c）选取项目个数（c1）、企业知名度（c2）、顾客满意度（c3）、企业社会形象（c4）和持续创新能力（c5）。

1.3.2界值法筛选指标

本文按照5分制原则，邀请专家评判三级指标的重要程度。通过引入专家意见的协调系数（W）以及显著性检验（P），衡量评判结果的科学性和可信度。

协调系数用肯德尔和谐系数表示，基本公式为：

其中，Rij，表示第i个专家j指标的评判等级，m为专家人数，n为指标个数。

W值在0-1之间，W值越大，表示专家意见的和谐度越高;反之，则越小。本文运用分析软件SPSS对评判结果的数据进行处理，计算出W和P值，如表1所示。

由表1可知，肯德尔和谐系数分别为0.718、0.756、0.645，P<0.05，说明在95%的置信度下，专家评分的一致性较高，结果可取。

最后，计算每项指标重要性得分的满分频率（Qj）、等级和（Tj）、平均数（Mj）和变异系数（Wj），利用界值法筛选指标。其中，Qj、Tj和Mj大于界值的入选，Vj小于界值的人选，四个衡量尺度中有三个以上不合要求，该指标被剔除。最终，本文建立的房地产开发企业综合实力评价体系，如图2所示。

1.4评价模型的建立

模糊层次分析法（FAHP）是在层次分析法的基础上，利用模糊数学解决矩阵一次性检验和评价极端的问题，使评价结果相对更加精确、可靠。本文采用模糊层次分析法，比较不同指标之间的相对重要性，采用表2的标度值将其量化后，构造模糊一致矩阵。再运用行和归一法，计算房地产开发企业综合实力各项指标的权重。

1.5评价指标的优化、调整

房地产开发企业综合实力的评价是由多因素决策得到的，这些因素之间没有统一的度量标准，很难进行比较，使得指标的评价缺少实际意义。所以，在对房地产开发企业进行综合评价之前，将评价指标分为定量指标和定性指标，分别进行优化、调整。

1.5.1定量指标处理

定量指标的相关数据资料，主要来自于房地产开发企业，并与行业管理部门核实，一般具有客观性，需对这些指标的数据进行无量纲处理。处理的方法有：

对量化后的指标采用3盯理论方法划定评价等级，使评定等级更具客观性。如表3所示，其中6;表示评价指标的均值，σj表示评价指标的标准差。

1.5.2定性指标处理

定性指标采用专家打分法，将房地产开发企业的评价结果分为五个评价等级，即90≤x≤100为优秀，80≤X<90为良好，70≤X<80为中等，60≤X<70为合格，0≤X<60为不合格，以此为标准，对各项指标进行评价。专家们根据各个房地产开发企业的实际情况，对企业进行各项指标能力的评分，最后将专家们的意见统计分析，取平均值。

2沈阳房地产开发企业综合实力评价系统的运行

2.1确定评价指标权重

房地产开发企业内部相关人员和外部相关领域的专家，根据表3的模糊判断矩阵标度值进行评判。首先，以上一级的指标为基准，对本级指标的重要程度进行判定，建立模糊判断矩阵;然后，根据式（3）和式（4）构造模糊一致矩阵;最后，根据式（5）依次计算出基准层和指标层的权重。如表4所示。

2.2综合实力评价的结果

本文针对沈阳25家最为活跃的房地产开发企业进行综合实力评价，各开发企业均由其下设的所有项目公司组成，这些企业在同期的市场上，总体份额占比达40%。截止到2017年，对企业的销售面积、销售金额、成交套数、税金、开发投资额和项目个数六项数据，进行无量纲化处理，并根據表4的评级等级，将定量指标转换为[1，100]的评分值。同时，邀请10名房地产行业专家对房地产开发企业的发展战略、融资能力、企业社会形象和持续创新能力，按照评价等级进行打分。以房地产开发企业的税金为例，评分结果如表5所示。

根据综合评价体系各项指标的评分值，结合模糊层次分析法求得的指标权重。先得到基准层的评分值，最终得到各个房地产开发企业的综合实力评分值，结果如表6所示。

通过表6的结果可知，近年沈阳大型房地产开发企业具有一定的核心竞争力，但部分开发企业在发展战略和持续创新方面，仍有待提高。

3增强沈阳房地产开发企业综合实力的对策建议

为提高开发企业综合实力，实现企业转型升级，促进房地产市场平稳健康发展，本文提出以下对策建议。

3.1加快企业转型升级，提高核心竞争力

我国的房地产市场开始进入转型发展期，顺应“转型升级”、满足高品质生活是房地产行业发展的趋势。应加快培育大型房地产开发企业，扶持优势企业向规模化、专业化等方向发展。延长房地产开发企业的产业链条，由“开发——销售”拓展为“开发——持有”或“开发——持有（完善卜一销售”，丰富产品类型。发展房屋租赁业务，引导企业持续创新，提高产品质量，提升企业社会形象，增强房地产开发企业的核心竞争力。

3.2创新企业开发模式，发展功能地产

随着我国新的社会经济模式与结构的调整，房地产开发企业的开发模式也需要不断的创新。企业根据自身的综合实力水平，以创新拿地作为产业布局的出发点，进行不同行业和深度的跨界合作拿地，如文旅小镇、大健康、商贸综合等开发模式。不同类型的开发模式能够满足不同层次的市场需求，从而将房地产市场与城市功能相结合。建设文创、亲子、康养、运动等功能型版块，不断提升产品质量、服务及配套等要求，形成“互联网+”，满足改善性住房需求。

3.3推动企业兼并重组，实现资源结构优化组合

房地产开发企业兼并重组工作是一项系统工程，应不断完善沟通协商机制，加强调研，系统研究、论证，进一步完善政策措施，扎实推进房地产开发企业兼并重组，逐步实现房地产开发集团化管理。目前，沈阳中小型房地产开发企业数量众多，综合实力不强，应通过政策引导、企业主导，综合施策，逐步消灭僵尸企业，淘汰落后企业，将沈阳房地产开发企业总数控制在300家左右，实现企业资源结构的优化组合。

3.4借助行业管理部门，实施企业集团评价

由行业管理部门主导，按照企业集团进行考核评价，提高市场的抗风险能力。摒弃属地化的项目公司模式，从项目公司上升到企业层面。行业管理部门建立电子项目手册、收集项目信息后，进行数据的验证、整合，对企业集团进行信用评价。信用不合格的企业，不再进行企业的综合实力评价。借助行业管理部门的力量，加强对房地产开发企业的监管，培养良好的市场体系，有利于规范企业的行为，提升企业的综合实力，防控市场整体风险。