我国新租赁准则变革对零售行业的影响

李爽 宋鑫

摘 要：财政部于2018年12月7日对《企业会计准则第21号——租赁》进行了修订，修订后的新租赁准则有效借鉴了国际会计准则，又结合了我国實际情况。通过对比我国新旧租赁准则，以租赁资产占比较大的零售业龙头企业百联股份为例，根据相关数据计算，分析租赁准则变化对零售企业财务报表及主要财务指标产生的影响，并为零售业快速适应新准则提出可行性建议。

关键词：企业会计准则;租赁;零售业

中图分类号：F715.5;F721        文献标志码：A      文章编号：1673-291X（2019）20-0049-04

一、新租赁准则修订的背景

（一）旧租赁准则存在的问题

财务部在2006年2月发布了《企业会计准则第21号——租赁》（本文简称旧租赁准则），来对企业租赁活动的确认、计量、记录和报告进行规范。但是，近年来随着现代企业间租赁业务活动日益复杂，租赁业务的会计处理，尤其是对于承租人来讲，持续面临新的问题。在旧租赁准则的背景下，承租人会计处理采用“双重会计模型”，即在租赁开始日将租赁分为两类：融资租赁和经营租赁。对企业经营租赁取得的资产，不需要将其价值计入资产负债表中，而仅在附注中进行披露，这实际上形成了一种表外融资。对于存在大量经营租赁活动的企业来讲，企业获得了经营租赁资产的使用权以及其可以为企业带来的收益，并在租赁期间可以对其自由支配，但却没有在企业的报表上进行披露。显然，旧准则的规定为企业利用经营租赁合同，调节企业财务数据，粉饰财务报表的行为留下了隐患。

（二）与国际会计准则趋同

为了更加真实地反映承租方经营租赁计入报表的信息，进一步提升承租人使用财务杠杆和资本的透明度，满足财务报表使用者的需求，国际会计准则理事会（IASB）在2016年1月发布了新国际会计租赁准则（本文简称“IFRS16”），并于2019年1月1日开始实施。在我国企业会计准则与国际会计准则逐渐趋同的时代背景下，我国财政部有效借鉴国际会计准则，更新了我国企业会计准则，开启经营租赁资产“上表”新时代。

二、新旧租赁准则的差异

（一）承租人会计处理

旧租赁准则根据是否在实质上将与租赁资产所有权有关的全部风险和收益进行转移，采用融资租赁与经营租赁“双轨道”会计计量模式。在会计业务处理方面，发生经营租赁业务的承租人仅将经营租赁资产确定为表外资产，只需要确认相关费用，并在附注中对原值、累计折旧、账面净值等进行披露。对于发生融资租赁的承租人，准则规定，在租赁期开始日根据租赁付款额现值和租赁资产公允价值孰低法，将较低者确认为租赁资产入账价值、同时将最低租赁付款额确认负债，二者的差额作为以后年度摊销的“未确认融资费用”。

在会计处理模型方面，新的租赁准则规定对于租赁期不超过12个月的短期租赁和低价值资产租赁以外的租赁活动，采用“单轨道”会计计量模式，即不再对租赁形式进行分类，一律进行使用权资产和租赁负债的确认，并分别确认资产折旧、减值损失和利息费用。大部分租赁资产在租赁时确认资产和负债，拓宽了财务数据和信息质量的披露要求。在租赁识别时，新租赁准则增加了识别租赁的具体要求，强调“控制”，即租赁是“让渡了一段时间控制已识别资产的使用权;强调是特定的资产，能够决定资产的用途，能获取租赁资产的全部的收益。在进行初始计量时，首次确认资产和负债科目：使用权资产和租赁负债。在后续计量时，按照直线法在剩余使用寿命内计提折旧，并根据租赁内含报酬率或增量借款利率计算利息。同时，新租赁准则也补充了租赁合同的合并、分拆和修改的相关指引。

（二）出租人会计处理

对于出租人来讲，仍需要在租赁开始日根据是否实质上转移了租赁的全部风险与收益，将租赁活动对经营租赁和融资租赁进行区分，分别进行确认、计量、记录和报告。在会计处理上除涉及转租的情况外，出租人无须在过渡时对其租赁活动做出调整。但是，由于新租赁准则的变化前后承租人的相关会计处理存在较大差异，承租人可能会据此调整租赁结构，这将会影响出租人在租赁合同的谈判和业务模式的重新安排。

三、新租赁准则对零售业的影响

（一）我国零售业的租赁特点

线下零售企业对经营场所存在着较大需求，企业可以通过自有或者租赁两种渠道取得经营场所。而由于自建经营场所需要耗费大量的财力和时间，零售企业往往会选择在繁华地带或中心区域租赁购物中心或者实体门店。考虑到短期租赁的中间费用，租赁期都会超过一年，并且承租人往往不以在租赁结束后取得租赁资产的所有权为目的，即零售企业多进行经营租赁活动。此外，为了减少在物流运输、仓储和办公活动的一次性大量资金支出，零售企业可能还会进行车辆、仓库以及办公设备的经营租赁。新会计准则的实施，将会对这些经营租赁资产较多的零售企业产生重大影响。

（二）案例分析——以百联股份为例

国内零售行业的龙头企业百联股份有限公司，以连锁化经营为发展模式，以百货商超、大型购物中心、奥特莱斯为主营业务。传统线下零售业收到新零售的冲击，营收增速逐渐放缓，百联股份2018年营业收入484.27亿元，比去年增加2.64%，利润总额14.36亿元，比去年减少9.82%，公司发展状况与行业发展基本吻合。百联股份公司2018年年报显示，其自有物业门店数量43家，租赁物业门店1 597家，虽然门店租赁时间较长，但由于租赁结束后租赁财产所有权将不会发生转移，在旧的企业会计准则中仍属于经营租赁。同时，计入管理费用和销售费用的租赁费合计15.52亿元，占总费用的17.85%，是百联股份除工资奖金及附加以外第二大费用支出项目。以从数据上可见，经营租赁费用对百联股份财务数据具有重大影响，因此新租赁准则的实施，对该企业的财务报表及后续经营决策将会产生较大影响。

1.条件假设

本文以百联股份2018年的财务报表信息为依据，编制简单的资产负债表、利润表和现金流量表的调整项目报表。根据我國法律规定，租赁合同因为涉及商业保密性，无须在财务报告中进行详细披露。百联股份2018财务报告中，只对当期的租赁费和租赁时间等进行了说明，因此为了后续的简单计算，本文设定了如下四个假设。

假设一：2017年末资产负债表日，百联股份公司根据我国新租赁准则开始编制财务报表。

假设二：财务报告显示，2018年百联股份经营租赁的租赁期限大多是10年、15年、20年等，根据门店建筑面积进行加权平均，租赁年限为18.32年，为了计算简便，本文经营租赁期和折旧期限定为18年，并采用平均法计提折旧。

假设三：新准则规定，折现率采用内含报酬率或承租人增量借款利率，但本例中由于缺少相关数据，内含利率不易确定，作为替代方法，假设承租人使用其一般借款利率作为确定增量借款利率的输入值。资料显示，2018年五年期以上借款利率4.9%，考虑到已租房地产的具体特征，将其上调至5%。

假设四：为了计算简便，对租赁负债进行计量时，仅考虑租金的现值，不考虑租赁期结束时预计支付款项的现值。在确认使用权资产时，不考虑初始直接费用、预付租赁付款额、使租赁财产恢复到约定状态发生的成本和收到的租赁激励。同时，将2018年的租赁费15.52亿元作为经营租赁承租人当年租赁付款额，并假设未来18年租赁费保持不变。

2.新租赁准则对资产负债表影响

在新租赁准则下，承租人应该在租赁期开始日确认一项资产和一项负债。每年支付的租赁付款额均为15.52亿元，18年租赁付款额的现值=15.52×（P/A，18，5%）=15.52×11.689 =181.41亿元，则租赁负债初始计量的金额=租赁付款额的现值=181.41亿元;使用权资产的初始计量金额=租赁负债+租赁开始日或之前支付的租赁付款额-租赁激励+初始直接费用+使租赁财产恢复到约定状态发生的成本=181.41亿元 。因此，资产负债表内资产和负债同时增加181.41亿元。根据新准则调整后的数据计算得出资产增加39.93%，负债增加70.9%。调整项目报表如表1所示。

3.新租赁准则对利润表影响

新准则的变化会影响企业的资产、负债、费用等科目，而不会直接影响营业收入，但是利润总额会发生一定的变化。旧的租赁准则下，经营租赁的租金支出计入到利润表中，以销售费用、管理费用下的明细科目租赁费进行反映，而对于租赁资产的价值、折旧、账面净值等信息只在附注中披露。新的租赁准则变化后，准则要求对使用权资产按租赁期与租赁资产剩余使用寿命内较短者计提折旧，对租赁负债按照实际利率法（本文采用五年期以上借款利率）计提利息费用。按照平均年限法，使用权资产的折旧=使用权资产初始计量金额/折旧年限=181.41/18=10.08亿元;根据实际利率法，租赁负债产生的财务费用=租赁负债账面价值×实际利率=181.41×5%=9.07亿元。在利润表里，销售费用和管理费用调减=旧准则下租赁费用-新准则下折旧=15.52-10.08=5.44亿元，财务费用调增9.07亿元，则应计入利润表的承租人的费用为=10.08+9.07=19.15亿元，利润总额调减=19.15-15.52=3.63亿元。很明显，新准则下的期间费用比旧准则计入的费用15.52亿元要高，由于每个会计年度折旧相同，租赁负债的利息随着租金的支付而逐年降低，呈现“前高后低”的模式，这将会对利润表内利润总额的稳定性产生影响，不利于公司股价稳定。将准则变化后的损益类数据填入利润调整表，见表2。

4.新租赁准则对现金流量表影响

新准则规定，用于偿还租赁负债的付款额以及利息而形成的现金的流出应当计入筹资活动现金流出。而对于租赁期限小于12个月和低价值资产租赁的特殊情况，准则允许将租赁付款额计入经营活动现金流出。租赁准则的变化，对于现金流量的总额不会产生影响，只是将现金从“支付其他与经营活动有关的现金”项目转记到“偿还债务支付的现金”项目，改变了现金流量的分布结构。这将会使经营活动的现金净流量增加86.27%，而筹资活动的现金净流量减少176.97%，调整项目表见表3。

5.新租赁准则对主要财务指标影响

执行新的租赁准则，会影响企业的资产、负债、费用和利润等项目，进而会影响到众多财务指标，并将关系到企业未来的决策活动。在偿债能力方面，企业的举债经营比率为68.78%，较之前增加了22.12%，产生了较大提升。同时，利息保障倍数变为10.76，较之前下降明显。主要是因为经营租赁的租赁租金资本化增加了百联股份的债务水平，随着资产负债率的提高，企业的债务负担加重，企业长期偿债能力减弱;随着利息保障倍数的降低，企业偿付负债利息的能力减弱，两个财务指标的变化都预示着企业财务风险加大，不利于企业后期进行银行贷款、发行新股、发行债券等融资活动。同时这也反映出，新租赁准则的实施能更好反映企业实际资产管理状况。在营运能力方面，资产周转率从1.07次降低为0.76次，下降了28.53%，是因为百联股份首次确认使用权资产，资产总额变高。资产周转率的降低，反映企业利用资产经营的效率较差。在获利能力分析方面，百联股份的营业利润率下降23.22%，主要是因为租赁负债的应付款额和利息费用计入费用，影响了企业的利润总额。企业按实际利率法计算利息费用，利息费用会随着租金的支付而逐渐减少，利润总额也会产生较大波动，降低经营的稳定性。

综上，百联股份在有关经营租赁的调整后，利息保障倍数、资产周转率、营业利润率降低，资产周转率提高，导致其财务风险加大、融资难度提升，对于资产管理的效率降低。 但是，新租赁准则将经营租赁纳入报表进行管理，在一定程度上加强了会计信息的披露范围和质量，降低了出租人和承租人为了利益最大化滥用经营租赁合同，掩盖真实的资产负债关系，提供不真实、不可靠的财务信息的风险。

四、关于零售业适应新租赁准则的建议

（一）做出合理租购决策

新租赁会计准则规定承租人的会计处理不再区分租赁形式，零售企业将无法利用经营租赁进行表外融资，降低了企业的长期偿债能力，不利于融资活动的进行。对于经营良好、现金流量充足的大型企业，可以选择购买或者通过融资租赁来增加企业的资产，这将为企业带来一定的投资机会。而对于资金不充裕的企业，可以参考国际租赁方式，发展多样化租赁。如国际上应用最多的杠杆租赁，其每年租赁负债的付款额低于一般融资租赁的付款额，可以降低企业财务指标的大幅波动。

（二）合理安排租赁合同

新租赁准则规定了简化处理原则，即将租赁期小于12个月或者低价值租赁的资产作为特殊租赁资产，依然按照旧租赁准则对经营租赁的规定对费用进行会计处理。零售企业可以根据这一规定，在对成本影响较小的情况下，调整租赁期限、可变租金或是拆分嵌入的服务成分，尽量满足简化处理的要求，以减少租赁负债的影响。比如尽可能签署短期租赁合同，因为在其他条件一定时，租赁期限越短，折现系数越小，对使用权资产和租赁负债进行初始计入时的金额越小，从而一定程度上减小报表指标的波动幅度。

（三）完善风险管理

对于拥有大量经营租赁资产的线下零售企业，新租赁准则的变动使得企业大幅度增加了资产和负债，将会加大企业的财务风险、提升融资成本。为应对新准则变动，零售企业需要进行内部风险管理。應该组织对企业财务人员职业技术培训，及时更新企业会计信息系统，建立和完善更有效的业务活动处理流程和内部控制体系。同时，财务指标的变化，也会降低企业的信用等级，不利于企业的融资和经营活动。企业应该及时调整债务结构，识别自身信用风险特征，调节信用等级，降低变动的负面影响。

五、结论

本文对比我国新旧租赁准则，从零售龙头企业百联股份入手，依据新租赁准则对企业的财务报表的相关数据进行调整，研究准则的变化对三大报表和主要财务指标的影响，为零售行业今后适应新租赁准则提供了可供借鉴的建议。

研究表明，租赁活动的“单轨道”计量，一方面造成了零售企业的财务数据的较大波动，企业的资产、负债和费用大量增加，对企业的偿债能力、营运能力和盈利能力产生了不利影响，提高了企业的融资成本和融资难度，给企业资本有效管理和稳定经营带来较大挑战;另一方面，规范了租赁活动的会计确认、计量、记录和报告，更加符合会计信息质量要求，增强了财务报表的准确性和可比性，一定程度上减少了企业利用表外融资粉饰报表的行为，更有利于企业利益相关者做出正确的决策。

面对新租赁准则的挑战，经营租赁资产占总资产比例较大的零售企业应结合行业和自身发展状况及时做出调整，以降低新租赁准则实施的不利影响，包括合理选择租赁或者购买资产、缩短租赁合同的租赁期限以及创新管理模式加强内部控制等。随着新零售的不断发展，传统零售业还需要结合其未来行业形势进一步探讨如何适应新准则。

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