关于住房分配货币化改革的探讨

吴迪

[摘 要]住房体制改革已经多次被我国领导人以及相关部门指出，所以在此情况下必须大力推进并采用相关措施，促进住房分配的商品化和货币化，让居民住房建设可以成为一个新的经济增长点。我国从1998年7月开始就正式取消住房分配福利制，并开始逐渐实行货币化分配。本文首先分析了住房分配货币化的发展进程及其内涵，进而探索住房分配货币化保障的现状，最后提出了实行住房分配货币化的相关对策。

[关键词]住房分配;住房改革;住房货币化

doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2019.18.091

[中图分类号]F293.3[文献标识码]A[文章编号]1673-0194（2019）18-0-02

1     住房分配货币化的发展进程和状况

针对我国传统的福利分房来说，主要由职工所在的单位和国家包下来进行投资建设，并将这样的住房通过实物的形式分配给职工直接消费，基本上无限近似无偿分配，甚至是无偿分配。但是在后期出现了租不养房的弊病，所以在此情况下，我国相继出现了4个阶段的住房制度改革。

1978-1985年为第一阶段，是房改的探索与试点阶段。邓小平同志在1978年提出了关于改革住房制度等方面的问题，在1978年6月，中共中央與国务院对我国基本建设工作会议的提纲进行了批转，并在此基础上正式宣布了实行住宅商品化的政策。1986-1993年为第二阶段，是全面实施房改的阶段。从1986年开始，形成了一股房改的热潮。在1991年，国务院在6月颁布继续进行住房制度改革，要求今后实施新房新制度。1994-1998年为第三阶段，是改革综合配套的阶段。我国国务院在1994年颁布了深化住房制度改革的决定。在这项决定中，主要内容是改变住房实物分配的方式，将其变成按劳分配作为主体的分配工资方式。1998年7月起为第四阶段，是实物福利分房的终结。1998年7月3日，我国下发了加快住房建设和进一步深化住房制度改革的通知，并在此基础上明确指出了在1998年6月之后停止住房实物分配，同时逐渐开始实行住房分配货币化。

2     住房分配货币化的内涵

住房分配货币化，是把我国之前的暗贴逐渐转化成为明贴的一种制度。针对住房货币化来说，其内容具体有4个方面。首先，在原则上根据按劳分配的原则，改变之前的平均主义无偿福利分配，并使其转变成货币工资分配。其次，在形式上将住房补贴从暗补逐渐改变成明补，改变之前的住房福利形式，将转变成货币工资的形式用于支付住房消费，相关职工在这样的情况下按照货币工资的收入直接进入到实际的市场中。再次，在分配的渠道上改变之前单位和政府的行政性分配住房，让个人的行为通过流通渠道进行有效实现，避免相关职工在住房方面过度依赖单位和政府。最后，在分配的结构上，在很多职工的工资中，都不包含住房消费部分，把这些部分全部纳入职工的实际工资中，并在此基础上让相关职工工资中的住房消费逐渐增加，以此有效形成住房的购买力和需求。

从短期来看，在整个新房旧房制度的转换中，实行住房分配货币化是其中一个十分关键的环节。在一定程度上，住房分配货币化不但可以减轻单位和政府在住房上的经济负担，而且还可以更好地停止住房福利分配，使住房可以由福利分配逐渐朝着货币工资分配发展，并更好地实现转轨。从中长期来看，有效实行住房分配货币化，可以加快住房社会化和商品化的进程，从而有效促进现行住房分配制度改革。另外，实行住房分配货币化，也可以进一步满足广大职工的住房需求。

3     住房分配货币化保障的现状

3.1   广东省实施住房分配货币化政策的现状

在广东省的顺德市、中山市、佛山市和斗门县，都已经实行了住房分配货币化，但是每个市和县的具体做法都大不相同，在此情况下取得了十分丰富的探索经验。特别是广州市，在有效实行住房分配货币化之后，极大推动了全省的房改工作。

3.2   上海市实施住房分配货币化政策的现状

针对上海市来说，现今已经逐渐建立了租住房制度，该制度主要以租金补贴为主，以实物配租为辅。同时在市区的两级财政补贴中，总共达到1 500万元，解决了大约1 300多户低收入家庭的住房问题。住房制度把落实货币化分房政策作为重点，并得到了有效推进，同时对于所有层次的住房供应体系来说，更有利于改善人们的住房条件。同时，落实货币化分房政策的落实也可以更好地适应居民消费结构升级的规律，调动每个人住房消费的积极性，并不断扩大内需。

4     住房分配货币化改革需要完善的问题及推行时面临的困境

4.1   住房分配货币化改革需要完善的问题

4.1.1   单位间存在不平衡

对于单位来说，货币化资金最重要的来源就是单位的税后盈余公积，住房货币化的程度直接受到利益多少以及效益好坏的影响，所以在这样的背景下，在各个单位之间逐渐形成了不平衡的住房分配货币化。

4.1.2   现行模式依然没有脱离分房体制

在实际对分房货币化进行改革时，在观念上并没有切断单位和职工之间的住房脐带关系。具体体现在很多单位对职工进行住房补贴时，并没有将其列入工资中。对于货币化住房补贴来说，是职工用来住房消费的工资性收入，但是在政策上并没有进行定性，甚至还有很多人认为，住房补贴实际上就是单位对职工的一种恩惠。

4.2   住房分配货币化在实际推行时面临的困境

4.2.1   旧体制产生的束缚

对于福利分房来说，直接导致很多人逐渐形成了一种“靠”“等”以及“要”的传统思维模式，让一些人只会在原有的分房体制下去等待和思考，并不会真正进入市场中，甚至有一部分人还认为住房就是单位的福利补偿形式，商品和住房从来都没有联系起来进行考虑。

4.2.2   新体制的时滞效应和旧体制的惯性作用

相关部门一直都在宣称加大房改力度，并取消福利分房制度。但是对于任何一个旧制度来说，想要彻底终止，还需要一个漫长的周期，甚至有时还会产生惯性作用。同时，在执行新体制时，也会有一个时滞效应，这种情况让住房分配货币化变得更加困难。在一段时间内，福利分房体制还会在一定范围内延续，新建住房依然要进入指点的体制中。

5     实行住房分配货币化的若干对策

5.1   推动企业货币化工作

在整个住房分配货币化中，企业的货币化工作是其中的难点以及重点。针对企业来说，其情况十分复杂，所以工作要做到细致和深入，根据每个企业不同的情况使分类指导更加明确。对于企业货币化的政策框架，其工作重点应该是怎么使企业和地方进行结合，并全面贯彻落实相关文件精神。针对效益比较好企业来说，要根据财政部的相关要求，将住房补贴纳入企业的成本中，有效落实补贴资金的来源。有些企业的效益并不是很好，如果有自用的土地，并符合土地利用计划和城市的总体规划，那么可以在一个时期内，鼓励它们通过合作和集资进行建房。

5.2   公平有效地发放职工购房补贴基金

在发放职工住房补贴资金时，要遵循兼顾公平和效率优先的原则，让相关单位按照住房基金的规模和来源，根据职工的职称、工龄、工资等级和职级等因素去进行综合确定。同时，发放职工住房补贴也要遵循按劳分配的原则，并根据住房的现状适度调整住房分配不公的情況。有些职工并没有实物分配过公房，这样的情况需要按照全额将购房补贴发放给职工。如果出现了实物分配，但是住房的面积没有达到相关标准，要根据具体的额差发放相应的住房补贴。

5.3   不断扩大住房信贷业务的范围

扩大住房信贷业务的范围可以从以下几方面进行。首先，建立完善的住房金融体系，扩大住房资金的来源，在大力推行住房公积金制度的同时，还应该积极发展一些和银行相关的业务，并坚持自担风险和自主经营的原则。针对国家来说，也要积极鼓励银行不断拓展住房信贷业务的范围，并抛弃一些旧的政策、观念以及体制。其次，不断扩大个人住房担保贷款的范围，让所有银行都可以为任何普通商品住宅办理个人房贷担保贷款。最后，使房地产贷款的发放种类变得更加丰富。在我国现阶段的住房贷款中，抵押贷款是其中十分重要的一个形式，所以各个机构要不断吸取国外的经验，推出各种新的贷款品种。

6     结 语

现代经济的核心就是金融，所有涉及国民经济建设的问题，都和国家的引导与参与有着直接关系。金融在住房需求和人们之间的作用十分重要，特别在改革住房分配货币化的关键时期更为重要。

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