借鉴国际先进经验 构建我国租售同权长效机制

剧上铭 杜英娜 赵博远 刘丰伟

摘 要：如何使住宅回归居住属性成为房地产市场健康发展的当务之急。本文以租售同权视角，通过借鉴国外住房租赁管理体制的经验，总结了我国租售同权制度发展潜力巨大并阐述了实施中存在的公共资源供给不足、政府缺乏政策引导和住房租赁市场发展不成熟等问题，最后从加大法规监管、加强政策引导、提高公共服务承载能力和完善租赁市场等方面提出了一系列完善租售同权制度的可行性建议，以达到促进房地产市场健康稳定和谐发展。

关键词：租售同权；共有产权；REITs；长效机制

“租售同权” 将提升租房需求对购房需求的替代效应，此举旨在吸引人才和改善营商环境，也有利于改善居住状况和推进户籍改革。“租售同权” 的核心目标是大力发展热点城市的租房市场，降低劳动力流转成本，同时也会带来城市人口年轻化，推动产业升级。

1租售同权的实施及其优势

1.1分担买方市场压力，促进民生保障

租售同权方案的出台推动了租赁市场的发展，使买房需求下降，有利于抑制房价快速上涨，引导市场，稳定预期，促进民生保障。租售同权是加快房地产市场供给侧改革和建立购租并举住房制度的重要内容，也是实现住房不炒，住有所居目标的重大民生工程。

1.2稳定房地产市场价格，遏制民众炒房热情

“租售同权”方案的实施，在一定程度上会削减部分居民买房炒房的紧迫性。一直以来，租售不同权致使人们热衷于买房而不是租房。“学区房”屡次被炒，也在于产权房上附加的受教育权。“租售同权”实施后，将在一定程度上缓解因子女教育而产生的买房需求。

1.3转变楼市管理方式，推动租赁市场发展

我国房屋租赁市场还存在较大的发展空间。在北京市住房租赁市场中，机构化、专业化、规模化租赁市场占比不到20%。美国专业化租赁机构在租赁市场的占比为30%左右，日本则高达83%。由此看来，企业持有经营租赁住房在北京市有广阔的发展前景。

1.4增加人才吸纳力度，共享优质教育资源

近几年，由于一线城市房价过高，工作压力大，竞争激烈等因素，迫使近6成白领及8成研究生有逃离北上广的意愿[3]。一线城市未来将重点发展住房租赁市场，未来将产生大量的租赁房源。

2我国租售同权机制存在的问题

2.1租房户难享优质资源，增加人才引进难度

近年来，为了吸引人才，多个省市先后出台户口迁移、人才落户、购房优惠等政策。在中国经济整体转型的大背景下，热点二线城市有望承接部分产业转移和培育一些新经济增长点，实现经济弯道超车，因此对人才非常渴求。但我国实行的是以房产证为依据就近入学原则，租房户难以享受到优质的教育资源，无疑增加了人才引进的难度。

2.2公共资源供给不足，刺激房租恶性上涨

在经济较为发达，人口较为集中的一、二线城市，包括教育和医疗等在内的公共资源已经在超负荷运营，本就处在饱和状态的公共资源，现如今再加上大量租房大军的涌入，使得公共资源的供需缺口愈发严重，不仅使得公共服务机构难以承受，而且最终导致热点地区和黄金地块的房租大幅度上涨，进而增加了租房户的经济负担。

2.3政府机构不作为，导致高房价高房租

租售同權制度的推出还会带来大量购房户的反对，因为该制度一经实施，租房户将会享有与购房户同等的权利，不仅会挤占本已紧张的教育、医疗等公共资源，购房户还会承担心理和经济上的不平衡，因为越是公共资源优质的地段，房屋的附加价值越高，购房者需要负担高房价，必然也会伴随着高房租，增加租房户的经济负担，有悖于租售同权制度的初衷。

2.4住房租赁市场不成熟，导致乱象丛生

租售同权制度主要针对的是市场化租赁住房。市场化租赁住房对租赁双方都没有限制，主要由个人出租的城市私有住房、农村私有住房和主要由机构出租者出租的酒店式公寓。目前，我国住房租赁市场还不成熟，中介机构以威胁恐吓等暴力手段驱逐承租人、恶意克扣保证金和预订金，哄抬租金扰乱市场及不按规定实行租赁登记备案的行为普遍存在。

3构建我国租售同权的长效机制

在租售同权这一政策的运行中，政府、房企与公众个人组成了一个“有机的生态圈”。一方面，政府通过法律法规向房企进行依法监管，以及通过相关政策的扶持来支持房地产企业的发展。另一方面，政府有关部门引导公共资源建设，使得公共资源建设服务保障予公众个人，以及通过政府力量联系媒体向公众个人宣传，三方不可分割，共同发力去更好地实现租售同权。

4构建我国租售同权长效机制的配套措施

4.1加强政府立法监督，兼顾公平效率

规范租赁市场秩序，需要建立健全住房租赁法律法规。德国有包括《住房扶持法》在内的多项法案切实保护租赁双方权益。目前，我国必须从廉租房的性质、建设资金来源、承租人条件、租金标准、住房取得、退出机制、法律责任等方面进行规范，建议各地区尽早出台《住房保障条例》，待条件成熟的时候，再从国家层面出台《住房保障法》，才能保障有法可依、执法必严、违法必究。

4.2加强政策引导，繁荣住房租赁市场

当前已有多家房企司介入住房租赁市场。国内首单央企租赁住房REITs （房地产信托投资基金）——保利租赁住房REITs获上交所审议通过；中信银行与碧桂园在北京举行300亿元长租住宅保障性基金战略合作签约仪式；万科提出新定位，计划成为租赁行业的龙头企业；碧桂园旗下的首家长租公寓也于近期亮相，此前碧桂园集团围绕一线城市区域，在组织架构里设立了长租事业部。

4.3注重多措并举，增加市场供给

无论是共有产权房还是租售同权，二者的实施都是为了使住房最大限度地回归居住属性，促进地产市场的健康平稳运行。共有产权实施了有效分割机制，地方政府让渡部分土地出让收益，然后低价配售给符合条件的保障对象家庭，保障对象与地方政府签订合同，因此房价可能会降下来，促进房屋回归居住属性。

4.4加大公共资源投入，完善配套机制

租售同权，不仅仅是要解决住房一项任务，而是要解决入学、医疗、就业、养老等一系列问题，入学问题需要教育部门的配合，医疗问题需要医疗卫生部门的配合，就业、养老需要民政部门的配合。为了租售同权制度深入落实，需要多部门共同配合，共同解决公共资源稀缺的问题。因此，各地方政府需要加大教育、医疗等资源的投资建设力度，逐步实现公共资源平衡优化。

5结束语

租售同权制度在以政府为核心的大力支持下，加上法律法规的依法保障，公共资源建设的资金投入以及对房企的政策扶持和公众个人的舆论宣传，各方面相互配合，协调发展，租售同权机制会更完善，实施效果会更有利，以此促进我国房地产市场的健康平稳发展。

参考文献：

[1] 中华人民共和国国家统计局.中国统计年鉴[M].北京：中国统计出版社.2017.09

[2] 王优玲.住建部将立法明确“租售同权”：租房与买房居民享同等待遇[OB/EL].东方财富网www.eastmoney.com.2017.07.26

[3] 徐光木.八成研究生放弃北上广是个好现象[J].观察与思考.2010.12（1）：6-7

[4] 李忠东.国外公租房发展现状与前景.价格与市场[J].2011.04.10

作者简介：

剧上铭（1996-），女，河北石家庄人，在读本科生，研究方向为金融学 .

通讯作者：

杜英娜（1977-），女，河北保定人，副教授，硕士，主要从事经济理论研究及教学工作.

基金项目：

2018年度河北省高等学校人文社会科学研究项目（编号：SQ181092）