农村集体土地建租赁房项目主体分析

张晶　张世龙

[摘要]利用集体建设用地建设租赁住房试点方案的提出，对于中国土地制度来说是一项重大改革。《方案》对项目主体主要有四大农村集体土地建租赁房组织形式。对北京、佛山、成都三个城市的不同项目主体进行归纳总结，举例说明各类项目主体的差异，各地区可根据自身情况选择不同的适用主体。

[关键词]农村集体土地;租赁房;项目主体

[中图分类号]F321.1[文献标识码]A

2017年8月28日，国土资源部、住建部颁布了一项新的政策——《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》。并且确定了第一批利用集体建设用地建设租赁住房试点。这13个城市包括北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉。对于主体角色定位，村镇集体经济组织可自行开发运营，也可通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。集体租赁住房出租，应遵守相关法律法规和租赁合同约定，不得以租代售。

在该政策的基础上，准许集体在其土地上建设用出租的商品房，在此基础上也准许除房地产以外的企业在合法的情况下取得使用权的土地也能成为住宅用地。这项政策的实施不单是扩大供地主体，住宅用地的土地改革，也会产生降低房价影响的一面。它的本质是，我国政府将对土地开发权垄断性的废除，土地使用人對土地将持有开发权。土地使用权人也将会从以前的农民集体扩展到具体的主体上。这也就使得政府“负面清单”被土地开发利用。

1 镇级集体经济组织方式分析

乡镇资产大致有以下两个特点 ：一是就我国现状来看，乡镇集体资产的分布大多处于发达的城市地区。二是乡镇集体资产的类型主要是以经营性为主。并且以“镇级统筹”作为其基本模式，有效地解决由于集体经营性建设用地的分配不均与集中规划而引发“穷村越穷、富村越富”问题，保障镇域内各村土地发展权共享和收益平衡。

就目前来看，在农村集体经营性建设用地的基础上，北京大兴区的区级、镇级地块控制性的规划已初步形成体制。入市地块的总量、分布以及实施的程序已经基本决定，尤其是在与落实新版城市总规的整个过程中，在“产城共建、职住均衡”的需求上，有条理地调整计划方式，健全项目用地构建，这样可以能实行对产业支撑的目的，又能保障城市功能设施的齐全。

至今为止，西门红镇的拆除率已经达到了90%，它与土地使用产权者的签约率已达到了99%。此次项目的土地范围大多是绿隔产业用地，村集体经济组织的参与者都赞同镇级土地联合社“一次托管、集中授权”的模式。供地主体是镇级联营公司，供地主体与市场相接，由此就能维护农民的权益。在这之前，规模过小、能源资源耗损严重、生产技术过低、环境污染性高这些问题都存在于农村集体经营性建设用地的企业中。但是在这次政策的改革后，土地资源统一形成规模化、这当中一部分规范化土地上市，其他的用于改善生态环境，用作留白增绿。

2 村集体经济组织方式分析

村庄是一个相对存在的利益共同体。它承担起村民分红土地分红和提供村域基本公共服务、规划村庄土地资源、促进集体经济发展的、优先朝着土地非农化租金收益的。与此同时，它也兼有土地经营权的“村社共同体”和村民自治权，这也使得它掌握着大量的集体建设用地资源。村级集体经济组织目前主要存在的问题有发展空间太过于狭小，主要的经济收入来源太过于单一，主要依靠村集体土地的征用和农业收入。就目前来说，村级集体资产制度的管理还是不健全的，并且缺少生气。基础设施的不完整性、交通的不便捷性这些不利方面都限制了村级集体经济体制的进展。但是村集体经济组织也有不少的优点，一是土地资源丰沃，可以优化土地的使用性，走以地生财的模式。二是是资源开发增收，走资源开发的路子。三是可以创办村级企业，走突出一村一业的模式。鼓励一些有发展优势、有一定经济基础的村子去创办企业，由独立融资的企业或者是跟其他企业一同参与项目开发，进行市场化的经营。四是发展服务创收的模式。实现农村集体经济“三变”：资源变资产、资金变股金、农民变股东。

以佛山南海区为例，它的城市建设用地占据了整个地区的50%，这当中有60%是集体建设用地。 它就是一个“自下而上”的农村工业化的模式。因为比较早就推行了土地股份制，所以该区的农村集体经济组织担任着“统筹单位”的角色，并成为拥有集体土地的当然主体。成为了村庄发展中的更要角色，拥有着在村庄的发展以及建设上比较大的主动权。

在不断的探索下，南海已经是一个土地改革试验田的案例了。在2014年的时候，南海成为全国“多规合一”改革的28个试点地区之一和佛山新一轮三旧改造的综合试点。到了2015年，33个农村集体土地制度改革点其中就包括了南海。2017年10月，它继续往全国农村土地征收制度改革方向发展。目前，南海还有着农村土地征收、三旧改造、农村宅基地制度、农村集体经营性建设用地入市、“多规合一”改革、完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场试点工作等多个任务。

3 土地竞拍者方式分析

土地竞拍存在两大缺点：一是地价由于竞拍的缘故，各相竞争从而导致了地价不断上升的现状。房地产商进行土地开发的首要环节就是争夺土地。因而开放商只能参此项环节并且遵循“价高者得”的竞拍规则。又面对我国土地供求天平失衡的状况下，地价也就进入了激烈的竞争中，结果只能是不断被哄抬的高价。二是在被哄抬的高地价下，后续也就是房价的愈益飙升。开发商也就进入了恶性循环中，不断的囤地，最终导致房地产行业的恶性发展。可是土地竞拍的优点也是存在的。一是这种招标拍卖的方式属于公开透明的拍卖模式，这样模式下让倒卖土地的风险降低了不少，腐败的现象也就随之减少。二是有利于土地使用权出让，房地产也就与之分离，最终的结果是开发土地的效率提升，土地的合理性也就随之增加。

4 与农村集体经济组织合作的企业方式分析

就我国目前的国情来看，拆迁逐步困难，另外扩大现有住宅用地的难度也在不断增加。好在这项新政策——由村集体或者联合其他主体自行开发建设用地下，扩大住宅用地的难度降低了不少，同时成本也可以大幅度减少。成都作为这次的13个试点城市之一，它主要的目的是通过多渠道来解决住房问题。然后在此基础上，再建立租购同行的住房、土地市场。在建设集体土地用地的情形下，除了商品住宅的禁止外，其他的模式都可以接受。将集体土地盘活，在合理的规划下发展旅游业。其中包括说当下比较火热的民宿。成都主要推崇的模式是由农村集体经济组织和平台公司组成的合作关系，出租以及建设好的租房通通纳入统一管理，这都是由成都房管部门来进行，而且都只租不售。根据资料显示，2016年6月底，成都已经按计划新建住房350万m2、252万m2公寓以及产业园配套住房用地。

5 总结

《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》这一改革的实施，是目前我国土地制度的巨大改变，这也演变成日后土地改革空间的不断扩张。我国政府正向社会大幅度地进行土地的红利转移。从刚颁布的方案——村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。

要是集体组织自发着手实施，那么这其中就跳过了政府征地以及开发商这两个环节，这也能使得成本的缩减。拿北京、上海来分析，房价中土地的成本就已经占据了70%，政府跟开发商这两个环节除去的话，农村集体建设的租赁房成本不过就占据了20%～30%之间，这个差距还是很惊人的。

土地改革的影响还在不断地产生。房屋租赁的比例上升，从购房到租房的转换，对当下销售商品房将产生一定不利影响，可是这对企业的开发却是有利的情报。村镇集体与之合作的开发商将进行利益划分。由此可见，民营屋企的参与性会更大。这次集体建设用地兴建租赁房的新格局开启后，民营屋企也就有了大展拳脚的机会。特别是很多对此感兴趣的有计划战略的企业更是会积极与这项政策同步。

[参考文献]

[1] 耿未名，张华义. “镇级统筹”新模式下的集体建设用地利用—北京市大兴区的探索与经验[J].中国土地， 2017（08）.

[2] 梁小薇，项振海，袁奇峰.从三旧改造、土地整备到市地重划—以佛山南海区集体建设用地更新为例[J]..城市建筑，2018（18）.

[3] 邛崃市农村集体土地流转课题组.以土地制度变革为主线的城市远郊新农村建设模式研究 —四川邛崃市农村集体土地流转的实证分析[J].农村经济，2007（05）.