房地产项目招标阶段成本管理的研究

姚燕恋

【摘 要】近年来，我国房地产行业处于一种泡沫化的发展状态，主要表现为房价居高不下、房地产建设用地价格不断增长、建设原材料价格上涨等。如何控制成本，提高收益成了各房地产企业的重要任务。

【Abstract】In recent years， China's real estate industry is in a bubble-like state of development， which is mainly reflected in the high house price， the increasing price of real estate construction land， the rising price of construction raw materials and so on. How to control the cost and improve the income has become an important task for all real estate enterprises.

【關键词】房地产;招投标;成本管理

【Keywords】real estate; bidding and tendening; cost management

【中图分类号】TU723.2                                           【文献标志码】A                                【文章编号】1673-1069（2019）07-0009-02

1 引言

随着房地产市场的不断发展，企业之间的竞争不断加剧，房地产市场的泡沫也在不断膨胀。

目前，在许多城市中，房地产行业供大于求的情况日益突出，投资性的购买者被卡在中间进退两难，而消费性的购买者更多地选择谨慎观望。新闻中不时爆出房地产企业利用各种方法来吸引消费者的眼球，这多少反映出目前的房地产市场比较低迷的现状。因此，成本管理是否高效，直接决定了企业在竞争中竞争力的大小，无论是从经济学的角度出发，还是从购买者心理的角度出发，如何有效地控制房地产项目开发的成本，是提高房地产企业经济效益的关键。

2 招标成本管理中存在的问题

2.1 招标标底价格不恰当

标底价格是招标者根据项目的情况所计算出来的完成项目所需的全部费用。但有些企业为了获得更高的利益，在未进行充分分析的情况下，盲目压低项目标底价格，投标者为了提升自己在竞标中的竞争力，也会压低投标文件中的项目造价。在日后项目建设的过程中，中标者会为了保障自身的利益，而使用不合格的建筑材料，导致最终项目质量不合格，进而影响企业的经济效益。

2.2 招标文件不严谨

招标文件是招投标中招标者向投标者提供的项目介绍，投标者根据市场情况和企业实际情况自主进行报价，可以说招标文件决定着项目成本的多少。但目前我国房地产项目招标文件的制定并不严谨，有时会出现招标文件中工程量不准确、造价估计不准确或出现漏项等问题。若招标文件出现问题，会直接导致投标者报价与实际情况出现偏差，这就可能会产生经济纠纷，从而影响项目成本的控制。

2.3 评标过程不规范

评标工作是招投标中最关键的阶段，评标的质量决定着企业能否从众多投标者中选出最符合项目要求的中标者。评标应遵循公平、公正、公开的原则，针对投标者的报价进行充分地分析和讨论，判断其可行性。但我国房地产企业在评标过程中，习惯性地将投标报价的高低作为主要的评判依据，采用价格优先的评定方法，不但不会为企业带来经济利益，还可能会对企业的声誉造成影响。

3 招标成本管理

房地产项目招投标工作可以分为三个阶段：招标阶段、评标阶段和合同签订阶段，成本管理贯穿于三个阶段中。针对于上一章节提到的若干问题，将在本章中分阶段进行分析并提出解决对策。

3.1 招标阶段

3.1.1 选择适当的招标形式

招标方式有公开招标和邀请招标两种。公开招标又叫竞争性招标，优势在于任何公司都可以投标，招标者的选择余地更大，但这种方式存在一定的片面性。在投标者较多时，招标者无法对每个招标者进行细致地审查。而邀请招标，顾名思义，就是招标者以邀请的方式向特定的公司发出投标邀请。这种方式可以避免公开招标中存在的对投标者不了解的情况，项目的质量和工期的长短也会更有保障。在企业进行招标工作之前，应当全面分析项目的需求，选择合适的招标形式，应当根据需求的不同，灵活运用这两种招标形式。

3.1.2 投标者的选择

质量和利益是招标者最重视的两件事，投标者的选择决定了项目最终的质量和招标者能获得的利益，所以对投标者的审查尤为重要。在选择投标者时，应优先选择实力较强、声誉较好的企业，相较于一些小型企业，他们拥有更高的管理水平、更强的实施能力、更有效的资源配置方式，不但可以保证工程的质量，在一定程度上，减少了施工中额外的资金输出，降低了项目的成本。

3.1.3 招标文件的编写

招标文件是投标者了解项目信息的主要渠道，因此，编写出高质量的招标文件非常重要。招标文件中应包括项目工程量、项目造价、项目质量要求等需要投标者知晓的相关信息，这些信息对控制项目的成本起着至关重要的作用。在撰写招标文件之前，投标者应对项目的情况进行深入地分析，要细致解读国家政策文件中的要求，对市场行情有全面了解，对于一些专业性较强的问题，应当与相关领域的专家合作探讨。最后，将这些信息与招标者的需求相结合，撰写一份科学、合理的招标文件，供投标者参考。这在一定程度上减少了招标单位的工作量，间接地降低了项目成本。

3.2 评标阶段

评标工作是招投标活动中十分重要的阶段，评标的质量决定着招标者能否从所有投标者中选出最合适的中标者。评标方法主要有综合评分法、性价比法、综合评议法、最低投标价法、最低评标价法、固定低标价法等等。在上文中也提到过，目前房地产公司习惯使用价格的高低作为评标的标准，经济利益固然重要，但过度地追求利益而忽略质量，不仅会导致企业的经济损失，还会影响企业的声誉。所以在评标过程中，应始终做到公平、公正、公开，避免不正当的竞争行为。同时，要依据项目的具体需要，选择合适的评标方法，在项目成本和项目质量之间找到一个平衡点，选出最适合的中标者。不管使用哪种评标方法，在确定中标者之前，都要对其投标书进行审查，确认其内容的真实性、合理性。

3.3 合同签订阶段

在确定中标者后，招标者要与其签订项目合同，招投标者应根据项目的规模、项目的造价、工期的长短、工程量的大小等因素，选择合适的合同类型。而从招标者的角度来看，在签订合同时，应综合考虑各方面的因素和中标者的能力，在合同条款的编写过程中掌握主动权，在实现对项目成本控制的同时，明确双方的责任义务和风险分担机制，保证合同能公正地维护双方的利益。

4 结语

总而言之，房地产项目的招标阶段对项目成本的控制起着限定作用。在招标工作中，应该以开发项目的实际需求为基础，客观全面地对各种情况进行分析，对可能出现的问题进行预防。只有经过充分调研，提高招标工作的水平，才能对成本进行合理地控制，进而提高企业的经济效益。