万科不见王

文 田晏林

在头部房企的对决中，由于分身术太多，万科以至于找不到有绝对代表性的业务。行业甚至包括万科自己都在思考：万科是谁？

作为董事会主席，郁亮没有现身万科的中期业绩会。

一切关于上半年高层人事调整、万村计划停止、多元化业务成绩的问题，媒体通通抛给了首席执行官祝九胜。

事实上，今年上半年，房地产市场融资环境持续收紧、房贷利率提升、政策调控趋严，这些深深影响着房企的发展状态。央行数据显示，2019年二季度末，房地产开发贷余额11.04万亿元，同比增长14.6%，增速较2018年同期减少9.6个百分点。

郁亮曾称万科是一家危机感导向的公司。令人熟知的例证是万科在去年秋季例会喊出的“活下去”。但是在外人看来，万科的业绩连年攀升，风景独好。

财报显示，今年上半年，万科实现归属于上市公司股东的净利润118.4亿元，同比增长29.8%，净负债率控制在35.04%。万科这两年也着急，2017年末，万科的净负债率是8.8%，远远低于现在的数值。

万科财务的稳健，是业内共识，但是回溯过往，万科从来不是一家甘于平庸的企业。提到万科，行业的反应是“老大”，这并不仅仅是销售额的排名，更多的事情反映的是万科的江湖地位。高周转模式也是最早由万科提出；万科的多元化业务如长租公寓、物业、数字化等几乎都是行业最早试水的企业；从王石的“拐点论”，到郁亮的“白银时代”，这家上市企业的市场预判甚至搅动了行业和市场走向。

在深圳地铁集团入主后，万科越来越低调。在头部房企的对决中，这家企业也由于分身术太多，以至于找不到有绝对代表性的业务。

行业甚至包括万科自己都在思考：万科是谁？

情怀没了？

如果现在向普通的购房者发问，“提到万科首先想到的是什么？”他们中的绝大多数人会给出三个名词：王石、物业、口碑。

的确，作为万科的精神领袖，王石曾是这家企业的最强IP；而物业，已经连续十年蝉联“中国物业服务百强企业综合实力TOP1”；此外，在住宅建筑方面，万科也是业内践行产业化的第一人。不过随着雅生活、碧桂园服务、新城悦、绿城服务等房地产物业公司的起势，加之各大品牌房企开始走精品路线，万科在品牌和产品方面，似乎不再像从前那般拥有显著优势。

万科把自己弄丢了吗？至少在万科员工看来，他们现在很难能找到一个妥帖的词汇去标记这家公司。“王石离开后，也把万科的情怀带走了。”一位万科老员工的感叹，道出了近两年来，这家市值超过3000亿元的房企，发生在企业最深处的变革。

郁亮

自2017年，万科创始人王石宣布退休，将董事长之位移交给郁亮后，企业在之后的两年里，接连失去房企的龙头宝座。要知道，在2016年之前，万科曾连续十年盘踞中国房地产百强企业的榜首之位。无论是企业规模，还是品牌影响力，在业内都是绝对的“老大”。

2018年，连续两年丢失第一名的万科，还是没能重回“老大”的位置。在去年克而瑞研究中心公布的《中国房地产企业销售排行榜》上，碧桂园全年实现销售业绩7286.9亿元，而万科位居其后，流量金额为6069.2亿元。

因此从数据上看，去年万科在房地产开发主业上，与碧桂园的差距开始拉大。这让郁亮很焦虑。尽管他不赞同“老大”地位是用规模来衡量，但内心对行业排名和销售金额高度敏感。

万科中报显示，上半年在房地产业务上，实现销售金额3340亿元，同比增长9.6%。不过，在据市场机构克而瑞研究中心发布《2019上半年中国房地产企业销售TOP200排行榜》上，今年上半年，万科以3349.3亿元的全口径销售额，低于碧桂园的3895.4亿元，位居排行榜第二位。

亿翰智库华南区总经理何璐分析指出，当年万科还是行业老大时，认为自己做创新业务理所应当，有着要为整个行业探索更多出路的大情怀，“但没想到这几年市场行情巨变，房地产市场开始进入下行周期，碧桂园、恒大、融创，这些曾经野蛮生长的房企都开始有超越万科的趋势。”

国家统计局数据显示，2019年1～7月份，全国房地产开发投资72843亿元，同比增长10.6%，增速比1～6月份回落0.3个百分点；房地产开发投资已在5～7月份连续三个月出现增幅回落情况，商品房销售面积数据更是连续6个月下降。

何璐认为，与碧桂园在业绩上的差距，让郁亮意识到，靠着曾经的情怀去做事，万科恐怕很难应付当前的市场环境。

万科已经从行业的领军者变成了现在的追赶者。

万科是谁？

关于“万科是谁”的答案，在企业不同的发展阶段有过不同答案。可以看见的是，万科试图在多元化业务中找到利益增长点和新特点。

1984年，从王石创立深圳现代科教仪器展销中心（万科前身）开始，万科从最初主营业务是自动化办公设备和专业影视器材的进口销售，到90年代初在“综合商社”的发展模式下，万科涉足房地产开发、进出口贸易、零售连锁商业等在内的十大行业。

王石曾表示，创业之初，企业首先要解决生存问题，“哪个行业有空子、能赚钱，就干哪行。每年的行业政策都有变化，利润空间也不一样。新兴企业很容易随着政策的倾斜而转行，从而形成多元化的格局。”

然而从上世纪90年代开始，中国商品房市场崛起，房价保持在持续上涨的通道，房地产行业进入暴利时代。为了加速资本积累、迅速形成经营规模，王石将目光锁定在住宅产业，放弃“综合商社”模式，将城市大众住宅开发确立为公司主导业务。他曾语出惊人，“就算我死了，你们搞多元化，我还是会从骨灰盒里伸出手来干扰你。”

一位接近万科的业内人士称，当年王石就连做商业地产都反对，“但是现在，房企不做商业，连土地都拿不到。”

肉眼可见的行业形势变化，让王石选择接受郁亮多元化发展的建议。直到2017年，万科的业务包含五大部分：一是以房地产开发和物业管理为代表的核心业务；二是以商业开发运营与物流为代表的优势业务；三是以长租公寓和冰雪度假为主的拓展业务；四是关于养老、教育的摸索业务；五是“轨道+物业”和混合所有制改革的潜力业务。

与之前花费大量精力去研究新业务不同，郁亮在去年南方区域9月份的例会上，第一次对万科的整个战略作出检讨，并提出要完成6300亿元的回款，否则新业务要被砍掉。

以珠三角为核心的南方区域是万科的发迹地，也曾是万科最引以为豪的地方。2017年，南方区域主营业务占集团总营业收入的30.52%，在四大区域公司排名第一。

但在今年5月，郁亮率先给这里动了一场大手术。原公司执行副总裁、首席财务官、财务负责人孙嘉，接替高级副总裁张纪文，担任南方区域事业集团首席执行官。而张纪文作为万科元老级干将，被委任集团梅沙教育事业部首席执行官。2018年初，万科刚刚把孙嘉从上海区域总经理的位置调回公司总部任职，如今又被重新安排前往区域公司“救火”。

调整后的南方区域，在经历了高层变动、万村计划暂停后，似乎还在喘息中。2019年半年报显示，南方区域仅贡献了627.59亿元的销售额，在集团占比18.79%，处于四大区域公司末位。业内认为，万科南方区域业绩两年内从第一到垫底。 换帅背后，一定程度上反映了新业务转型不顺。

记者注意到，在万科半年报中，除了房地产、物业作为主营业务外，目前被万科提及的多元业务只有商业开发运营、长租公寓、物流仓储、办公产业园，以及冰雪度假。早前在摸索中的养老和教育业务，以及潜力业务的发展情况均未列入此次报告。

一位常年研究企业经营战略的人士表示，在开发商通常选择的几种相关多元化业务里，按照复杂程度排序，从高到低依次是：文旅＞养老＞商业＞长租公寓＞物流。“养老因为涉及中国的养老制度，所以比较复杂。而教育属于非地产相关的多元化，一般开发商都有共识，选择和自己体量相匹配的业态做转型，教育不太能支持万科。”

有熟悉万科业务的人士称，公司砍掉了商业代建，但留住了政府代建，“这意味着郁亮有意维护政府关系。作为商业化公司，万科现在的核心使命是赚钱，给股东创造价值。”

除了“活下去”，还有什么？

现在业内一提到中国房企三巨头，都会给每家企业贴上一个“印象签”。比如提到碧桂园，人们首先想到机器人和农业，再看恒大，则是新能源汽车的代表。而万科，似乎除了那句“活下去”，没有令人记忆深刻的点。

一位不愿具名的业内人士称，“碧桂园和恒大做了很多名大于利的东西，万科在名声上弱了很多。”

据上述研究企业经营战略的人士介绍，开发商做多元化业务，一般分为相关多元化和非相关多元化。前者是“转型”，后者是“转行”。

何璐认为，决策人的身份，决定了不同企业的不同发展路径。万科很少做非地产相关业务的原因在于，万科是职业经理人制度。“这是万科的基因。职业经理人的决策特点是考虑综合性收益，求稳，而恒大和碧桂园在股权结构上，属于创始人绝对控股，对多元化业务的选择，带有明显的个人喜好。”

当然，这些千亿身家的地产大佬，并不是一拍脑门就决定自己要做什么业务。他们有两点逻辑辅助决策：一是选择跟地产行业相匹配的业务，对企业支撑力更强。瞄准万亿量级的市场，当地产业务触碰到天花板，企业仍然还可以保持高速发展。

二是要符合国家的政治导向。“没有哪一个行业像房地产行业这样，对政策如此敏感。因为地是国家的，钱也是国家的，开发商赚钱，不是基于专业能力，而是基于整个社会的发展红利，才能享受到这些。”何璐表示。

万科也是如此。2018年，万科明确了自己的“城乡建设与生活服务商”身份，提出“收敛聚焦、巩固提升基本盘”。在全国房地产商会联盟主席顾云昌看来，万科作为上市公司，要给股东创造利益，必然要考虑如何实现股东利益最大化，因此要回归基本盘。

相比碧桂园和恒大在非地产相关的业务中惹人注目，万科的相关多元化业务，因为不断地修枝剪叶，也在频繁引起业内关注。

半年报显示，在营业收入方面，主营业务房地产和物业服务总计收入1382.7亿元，同比增长31.95%；其他业务收入仅为10.47亿元，同比减少11.3%。在营业利润率方面，房地产业务为28.26%，同比增加0.97%；物业服务为14.53%，同比减少1.48%，而其他业务的营业利润率最高，达到70.16%，但是同比降低了2.72%。

发布会现场，有媒体对万科其他业务收入的下滑提出疑问。财务负责人王文金解释称，其他业务收入是指公司向联营公司收取的品牌管理费、运营支持费和一些代收的费用，并非指物业、物流、租赁等拓展业务收入。“上半年新业务的管理面积在增长，出租收入在增加，但这些因为没有达到分项信息披露规定的标准，所以都统计在主营业务收入里。”王文金称，租赁业务投入大、回报周期较长，虽然微利，但不代表这块业务没有增长。

祝九胜紧接着表态：“创新业务，万科会坚定不移地做下去，只是做的方式要更集约，更合理，更适应时代和客户市场的变化。”

万科上半年集团全部营业收入中，来自房地产业务的结算收入比例为95.5%。从财务数据来看，万科仍是一个纯粹的开发商，但郁亮把万科的集团战略定义成一个拥有多个业务组合的多元化企业。一位上市房企人士对记者表示，“万科是自下而上的发展模式，很多业务一线做得都很早。”

曲江新鸥鹏文化教育控股集团总裁李战洪表示，“万科是单项住宅冠军，两三年就要转一个方向，转来转去，从老大变成了老二，没有坚持企业的发展方向，是最不成功的。”

任何一家大公司在发展过程中都要经历周期性的调整，对经营战略也会辩证取舍。通用电气前总裁杰克·韦尔奇曾在自传中说，“作为一位CEO，首要的社会职责就是确保公司的财政成功。”

从郁亮手中接过CEO位置的祝九胜，在最近的业绩会上表示，现在的万科正处在第三次创业阶段。“35年前，王石先生创立万科是第一次；20多年前，将主营业务聚焦到不动产是第二次；现在是第三次创业，围绕城市发展和客户需求，构筑第二条增长曲线。”

从业务占比来看，万科的第三次创业似乎仍需要围绕房地产开发业务。业内人士对万科仍充满期待，他们时刻关注的这位昔日老大哥。在一位常年观察万科的人士看来，这家企业将自己定位成类金融公司，不再以盖房、开发建设为重点，而是关注每年企业投资出去多少钱，销售回款达到多少，以及融资情况如何。

据中泰证券研究所统计，2016年～2018年，万科的销售回款增速直线下降。一位接近万科一线销售经理的人士透露，从去年开始，公司内部不提高周转，从两个维度对业务进行考核。一是确保项目不出事，避免出现质量门和捆绑销售等问题，从而影响股价，二是看回款金额的多少，“万科的销售目标是促成交，想办法让客户尽快把钱搁到自己的账上。”

在最近的业绩会上，董事会秘书朱旭也强调，公司在下一阶段要积极销售促回款，确保现金回流。学财务出身的郁亮，做生意的逻辑很直白。在他眼里，生意就是账本。何璐表示，王石时期，万科股价长期在低位徘徊，“但是现在万科的股价至少比前几年好看很多，郁亮做决策还是务实的。”

尽管万科在寻找自己的路上，遭遇“遗失专业化传统”的质疑。但郁亮认为，“如果万科不转型，即便今天还是行业老大，也没有什么意义。”不过在自己担任董事长期间，没有将企业带回第一名，对于任何一个职业经理人而言，多少会有不甘心。

郁亮曾对媒体明确表示，要有“做冠军的心”，尽管万科2018年的业绩和第一名还相差1200多个“小目标”。