回归民生的城市有机更新实践与模式探索——以成都市青羊区为例

王炼军 张 宇 钟 婷 吴 俊 WANG Lianjun, ZHANG Yu, ZHONG Ting, WU Jun

1 研究背景

城市更新概念源于欧美国家。大城市在不断发展与扩张中，旧城区出现物质形态衰败、社会经济变革、政治结构变迁等特征，需要通过政治经济力量构建与新价值体系相适应的物质空间体系[1]16，[2]。西方发达国家有机更新的发展历程基本是从大规模拆除到小规模更新、从物质性更新到综合性更新的发展路径，可以分成3个阶段[3-4]：第一阶段是以巴黎大改造为代表的大规模推倒重建和清理贫民窟运动[1]12；第二阶段是以英国“综合社区计划”为代表的局部整治改造阶段[5]；第三阶段是以巴塞罗那城市更新为代表的可持续有机更新，强调政府、市场和社区等多元主体参与，更注重“人”与“生活”的回归，关注城市空间结构和社会过程之间的关系[7]。国内自1980年代初陈占祥提出“城市更新”，1990年代吴良镛提出“有机更新”以来，城市有机更新从初期的“大拆大建”变化到强调“质”与“量”并行的理性更新[9-10]，我国现阶段的有机更新实践基本展现出有机更新第三阶段的特征。

国内城市有机更新以广州、上海、深圳实践较多，各城市针对不同更新类型也形成了不同的经验。北京在以大栅栏胡同改造为代表，以“在地居民商家合作共建、社会资源共同参与”为特征，探索历史文化街区与社区自治的途径[11]；重庆大学黄瓴团队从空间和治理两个方面入手，通过“资产为本”的空间激活以及“政府力—社区力—市场力”三方协同治理探索山地城市社区有机更新模式[12]；厦门在美丽厦门行动中探索以“共同工作坊”为特色的参与式社区规划模式[13]；深圳的趣城行动探索了以自下而上参与为特征的城市公共空间的活力提升[14]。但是由于各个城市的特征禀赋不同，有机更新的模式也无法完全套用。

2 青羊区城市更新发展历程

成都青羊区作为城市旧城区的主要部分，文化资源丰富、人口密集、特征显著，在过去的实践中积累了大量经验，形成针对不同类型的因地制宜的更新模式，可以为其他地区的有机更新工作提供更多的借鉴和参考。

青羊区城市更新工作起步于1980年代，伴随国家政策变迁和城市快速发展，主要分为环境整治的初步探索、政府主导的市场化运作、回归民生的有机更新等3个阶段[15]。

1980—2000年以重大环境问题整治为突破口的初步探索期，主要进行大规模拆除城市危旧房，建设现代住区，但缺乏对产业提升以及公共服务配套的考虑，使得中心城公共服务压力剧增。2001—2011年是政府主导下的市场化运作实践期，通过政府与市场资本结合实现环境改善、产业提升和功能植入；但由于缺乏对市场力量的有效管控，面临过于商业化的问题，同时带来原住民大量迁出、传统生活韵味消退的风险，直接影响历史文化街区的原真性。2012年至今转变为多方参与下的回归民生的有机更新时期，此阶段更新方式由“拆改留”转变为“留改拆”，项目涉及的权属、安置问题均较以前更为复杂，公众参与处于起步阶段，各方利益仍不能得到充分保障。

3 青羊区有机更新实践与模式

紧扣青羊区发展脉络，结合其具有历史文化资源和绿地水系资源丰富、氛围闲适宜居、老旧商务楼宇集中等典型特征，重点研究历史文化街区与风貌区、老旧社区、公共空间、商务楼宇等4类有机更新对象，并针对上述4类对象的典型问题和有机更新实践，提出相应的有机更新空间治理手段与操作模式。

3.1 “ 应保尽保、适度活化”的历史文化街区与风貌区更新

青羊区历史文化资源丰富，拥有4片历史文化街区、3片历史文化风貌区及43处文保单位和9处历史建筑（图1），成片分布、年代丰富。现已开展了少城片区、文殊坊、祠堂街等更新改造项目。本文以少城片区、浣花片区的城市有机更新实践为例，针对历史文化街区与风貌区保护与利用的矛盾，提出“应保尽保、适度活化”的有机更新策略。

3.1.1 “应保尽保”，强化历史文化资源的保护

青羊区的少城片区2 300多年城名不改、城址不变，于清康熙年间原址重筑少城，形成“鱼骨状”街巷格局，传承至今。而青羊区的城市有机更新已延续十余年，自2009年的《少城保护区规划控制条件研究》，到2015年的《少城城市有机更新实施规划》，再到2018年与联合国人居署共同发布的《少城有机更新导则》，其城市有机更新的核心理念是传承千年的历史文脉，强化历史文化资源的保护。在具体的实践过程中，少城片区将历史文化街区的范围面积由30 hm²扩大到133 hm²（图2），直接强化保护力度和广度，重点突出街巷格局的整体保护。以历史地图为参考，在城市有机更新实践中强调以道路不改线、不拓宽的方式保护“鱼骨状”的街巷格局（图3），并增强少城片区的历史可感知度，通过复现少城历史城墙和墙门（图4）。同时，在《少城有机更新导则》确定的文化保护与传承指引中明确了历史文化街区保护核心的保护范围、建设控制地带及其对应管控要求，实现了少城片区历史格局的延续、历史文化资源的丰富、历史场景的再现还原。少城片区通过“应保尽保”的有机更新策略，实现“规划—管理—实施”的全过程管控，有利于历史文化街区原真性、整体性、可持续性的体现。

图1 青羊区历史文化资源分布图

3.1.2 “适度活化”，突出历史文化资源的合理利用

少城、浣花两个片区都是最具有成都味道的传统旧区，旅游、居住、商业、办公等多种功能业态在片区内融合发展。少城、浣花两个片区的城市有机更新实践，充分挖掘历史文化资源脉络，对现有空间资源进行充分挖潜并适度活化利用。例如，少城片区在城市有机更新实践中，明确功能提升方向为强化文化功能，并限定精细化业态门类与规模。具体来说是培育现有文创产业，植入到通过拆旧建新、功能置换、功能提升3种方式挖潜的各类空间资源中，形成“核心园区+文创街巷+城市生活空间”的文创产业功能片区（图5），在具体产业空间落地过程中，结合产业载体的空间需求分析进行匹配落位。核心园区可集中布局核心文创和相关配套，文创街巷布局整合多种产业服务功能，城市生活空间为城市生活场景营造和城市配套。浣花片区城市有机更新实践则重点突出对文化资源的深度挖掘，整体层面以诗圣杜甫的诗句为主题进行意向再现，以及历史文化典故的景观性重现（图6），串联再现蜀风诗韵的雅致景观体系，同时在一些生活场景中也注重历史文化元素与日常活动的关系，比如在书店、美术馆植入文化附加值高的文创产品。

青羊区在少城、浣花两个片区的城市有机更新实践中的适度活化也强调政策引导推动，例如少城片区实行“政府主导+社会运作+社会监督”的模式，政府部门负责规划制定、业态定位和前期拆迁，平台公司负责具体实施，民间保护机构进行监督，而对于历史建筑的活化则制定鼓励与禁止的功能清单，由政府公开推出适合运营的历史建筑名单，向社会公开寻求合作运营方。

青羊区对于历史文化街区“适度活化”的有机更新策略，有利于历史文化资源的充分展示和空间挖潜，同时政府主导的模式亦能支撑历史文化街区的实施。

图2 少城历史文化街区范围

图3 少城路网格局对比

3.2 “应补尽补, 自治共治”的老旧社区更新

青羊区拥有大量1990年代以前建设的住宅、单位大院，以及2000年前建成的商品房（图7）。针对社区存在的缺少电梯、配套设施和公共空间等问题，社区自治尚处于起步阶段的现状，青羊区响应成都市全面推开“四改六治理”10大行动要求，目前已完成老旧社区改造200余处。青羊区针对老旧院落改造的空间治理手段逐渐由院落更新拓展到社区更新，并制定分区推进、因地制宜的改造策略，同时建立社区自治共治的体制机制，提炼出青羊区“应补尽补，自治共治”的老旧社区有机更新模式。

3.2.1 倡导“应补尽补”的老旧院落改造模式

在青羊区的老旧院落改造中，院落内部空间治理手段包括硬件改造工程和功能提升工程2个方面，集中在用房改善、电梯增设、车位增加、院落环境整治等内容。例如，在少城街道斌馨苑院落改造中开展自行车停车棚（库）整饰、整理绿化空间、完善垃圾收集房等；在草市街道正通顺街140号院落改造中开展楼道刷白、管线序化、屋面整治、立面整治、配置管理门卫室等。

青羊区也在2016年后开始探索建立政府部门主导的院落外部社区公共要素“评估—控制—实施”体系，通过政府主动介入与公共引导，以居民的需求导向评估公共要素，补足短板，强调社区功能和用地、道路系统、公共服务、基础设施与辅助设施、景观风貌、社区安全等外部综合环境改造等内容的“应补尽补”。比如府南街道同德社区为缓解老旧小区停车难的问题，利用市政公共绿地建设公共停车场，在不改变规划用地性质的基础上增加服务周边社区的配套设施，实现周边院落对停车位的需求。同时，青羊区结合不同区域的社区发展和人群特征，注重改善社区居民的生活场景，提出“二环内老旧社区应侧重于文化产业区的功能提升、特色风貌彰显，以及针对不同人群的公共服务设施的提升；二环与三环之间的老旧社区应该着重通过微空间、小品植入文化符号等提升社区认同感；三环以外的老旧社区应重点开展村庄空间改造，彰显文化传承，结合城市新建与拆改区域提升社区服务水平”。

图4 少城城墙复原分布图

图5 少城片区文化产业布局

图6 浣花溪片区景观体系

3.2.2 引导“自治共治”的社区更新模式

青羊区为推进老旧院落的改造，以院落自治组织为基础，搭建起社区自治流程，包括成立组织、民意调查、方案征询、表决同意书、组织实施、工程验收及实施物业管理7个阶段（图8）。例如，在草市街道正通顺街140号、光华街道书香街1号和太升街道忠烈东街50号的改造过程中，通过院落居委会或成立院自治委员会来吸引社区规划师积极参与实现社区的自治共治。

同时，青羊区在2017年开始推广社区工作坊制度。比如，少城成立了“宽门”工作坊，作为政府、企业、社区、居民、专家、非政府组织等社会各界交流的开放平台，定期召开主题活动，让居民参与关于社区发展的讨论。从项目调研、方案编制到实施建设全过程，以参与式设计的理念运用“过程机会”，充分听取居民反映的问题和需求，积极引导居民关注社区发展，活跃邻里关系，培育社区认同感，实现从“自上而下”改造向“自下而上”改造的积极转型。青羊区通过“自治共治”的社区更新，推动一系列社区的有机更新改造，起到很好的示范效应。

3.3 “应显尽显、焕发活力”的公共空间更新

城市公共空间是展现城市品质、培育城市活力、集聚市民活动的主要场所，青羊区公共空间有机更新聚焦于显示空间活力，多维度地提升城市生活品质，从空间营造向场景营造转变，主要内容是滨水空间和特色街道。本文立足于成都西郊河改造和魁星楼特色街道改造的有机更新案例，提炼出“应显尽显、焕发活力”的公共空间有机更新模式。

3.3.1 “应显尽显”，提升滨水公共空间品质

青羊区拥有较好的生态资源，锦江、清水河、西郊河等主河道流经区内，但同时也存在水岸两侧居住用地居多、功能单一、水岸品质低、缺乏活力等特征。为解决这一问题，青羊区开展了以西郊河为代表的“宜居水岸”工程，在实践过程中加大环境综合治理力度，突出天府文化传承，挖掘古蜀文化、古城文化、蜀水文化等，展现人文历史并植入复合公共功能（图9）；通过拆除岸线障碍物，打通滨河通道，连通滨河绿化，实现水系、道路、绿化“三通”，增加区域可达性，充分展示水系、道路、绿化等景观特色。同时沿西郊河的两岸滨河步道设置城墙砖和水文化地面铺装，种植特色花木，串联周边相关历史文化资源（图10），如宽窄巷子、琴台路、民生里、青羊宫、文化公园等，以游线的方式显露西郊河特色步道。此外在保留和完善现状空间肌理的基础上，将文化融入日常休闲活动中，再现“临水月月有市”的场景，增强区域的持久活力，营造出西郊河的宜居生活场景（图11）。青羊区通过“应显尽显”的方式，将西郊河的资源景观、历史文化、特色步道和生活场景充分融合和展现出来，提升滨水公共空间品质。

图7 青羊区不同年代社区分布图

图8 青羊区社区自治示意图

图9 沿线主要文化资源点规划

图10 滨水绿道规划图

3.3.2 以人为本，焕发特色街道活力

青羊区作为成都“慢生活”的典型区域，文化底蕴深厚，将老成都人的市井生活体现得淋漓尽致，其中的街道是成都人典型的生活场景。青羊区开展了以魁星楼为代表的特色街道有机更新，在具体实践过程中，重点是营造延续成都味道的生活场景，对于街道的底商外摆进行控制指引，划定临街建筑底层界面控制线，以延续居商交错的人视界面和居商融合的城市氛围（图12）。

同时，在魁星楼特色街道改造中，重点强化市民体验交流氛围的培育，并在有限的空间内进行精细化利用，比如根据人的活动需求在街道红线内增加步行区域和停留空间，并对沿街小品、立面、景观改造，以“针灸式疗法”推动魁星楼特色街道公共空间特色化发展。同时以“绣花功夫”推进街道精细化管理，比如合理分配魁星楼特色街道交通路权实现微循环，强化用地混合程度、街墙高度、底层用途进行整体管控，确定街道业态合适配比，促进店铺的小型多样和业态丰富性，实现街道活力和店铺营生的互动共生（图13）。

青羊区按照以人为本的需求，在魁星楼特色街道有机更新实践中，强化生活场景营造，突出街道空间精细化利用和管理，促进魁星楼特色街道焕发街区活力，彰显片区特色。

3.4 “以楼聚产、转型升级”的商务楼宇更新

青羊区的商务楼宇以顺城大厦、恒大广场、赛格商城为代表，但随着成都市重心逐渐南移，现有楼宇存在优势产业外迁与传统产业衰败的风险。青羊区基于此开始推动楼宇更新工作，开展了原四川电视台旧址改造为“少城·视井”产业园区、太升片区的赛格广场打造为创业大街等多个楼宇更新项目，从硬件提升、功能植入、提升配套等方面探索出“一栋楼宇就是一个集群”的经验，提炼出青羊区“以楼聚产、转型升级”的商务楼宇有机更新模式。

3.4.1 硬件更新，提升楼宇承载能力

“少城·视井”视听文创产业园在利用四川电视台旧址的改造过程中，在外部立面整治中植入红砖墙、小青瓦等元素，重现老成都韵味，同时加固内部结构，推动功能性配套设施建设，增加私人博物馆等公共区域。在赛格广场改造项目中，推进楼宇立面、电梯设施、停车设施以及电力等管线设施的改善，同时加强楼宇外观改造，开展花草种植等美化工作，加强建筑形态、风格、立面、装饰等要素的设计。通过对楼宇内部和外部的硬件更新，提高配套环境水平，实现改善楼宇承载能力的目的。

3.4.2 “以楼聚产”形成楼宇特色产业品牌

“少城·视井”视听文创产业园按照“修旧利旧”原则打造的精品园区，结合少城国际文创硅谷集聚区的建设，构建“制作+孵化、注册+发行、科技+创新、教育+培训、文创+金融”五位一体的全方位文创产业生态圈，目前已初步形成文创孵化、文创名人工作室、文创金融、文博会展、文创学院和文创休闲等核心功能。将赛格广场的发展融入街区层面考虑，引导低端低附加值产业迁出，以“创业办公”为核心，注入创新创业要素，重点服务电子数码及周边产品产业，打造集工作、社交、居住、娱乐为一体的复合型创业大街。通过对楼宇的腾笼引凤，借力产业功能区、商圈、旅游景点的集聚能力，围绕“精准”与“特色”，推动楼宇内产业集群发展。

图11 西郊河整治意象图

图12 居商融合界面控制

图13 魁星楼特色街道改造示意图

3.4.3 亲民化改造，提高配套服务水平

“少城·视井”视听文创产业园通过改善片区交通组织，实现人流车流有效通达，并进行交通组织精细化管理，提高楼宇通达性，形成动线合理、行驶便捷的微循环交通格局。充分利用地上地下通道，优化地铁、公交接驳，集聚商务人气，实现楼宇的亲民化通达。青羊区在“少城·视井”视听文创产业园改造中形成政企配合的操作方式，国有平台公司兴城建实业发展有限责任公司负责建设和运营，形成“2（街道办、物管公司）+7（房管、投促等部门）”的政务服务体系，并强化资金筹措和制定奖励政策。比如对认定为专业特色楼宇，并达到一定税收标准的，奖励业主、物业运营方或第三方机构10万—100万元。并同步提升“少城·视井”视听文创产业园的管理服务水平，提升市场化参与程度，提供楼宇企业金融、会计、法律等专业服务，运用租赁、置换等多种方式，积极引入社会资产参与楼宇更新。

4 回归民生的有机更新模式总结

4.1 倡导回归民生的有机更新内容

当前青羊城市更新的主要动力是重振衰退的中心城区、保护历史文化特色以及改善民生，4种类型的有机更新改造内容均强调注重以人为本的民生回归。其中，“应保尽保、适度利用”的历史文化街区和风貌区有机更新最大限度地对历史文化资源进行保护，避免大拆大建，通过改善居民生活环境实现“人文生活延续、文化底蕴彰显、历史文化街区价值重现”。“应补尽补、自治共治”的老旧社区有机更新通过建立公共要素体系，实现老旧社区整体品质的提升，依托多方参与和自治共治相融合。“应显尽显、焕发活力”的公共空间有机更新以服务民生为宗旨，推进滨水空间生活化、生态化更新，彰显街道文脉、塑造多元共享的特色街道，让公共空间成为市民的精神家园。“以楼聚产、转型升级”的商务楼宇有机更新积极整合资源，打造楼宇细分特色优势，更新楼宇功能设施、配套设施，提升楼宇亲民化的运营管理水平。

4.2 推动回归民生的有机更新方式

将青羊区历史文化街区与风貌区、老旧社区、公共空间、商务楼宇4种按用地分类的有机更新方式推广到更广的地区，对其有机更新方式通过“用途”和“权属是否改变”两个维度划分为新建型、重建型、改建型和整治型4种类型。青羊区有机更新依托于回归民生的策略，故以拆除重建为主的新建型不再是青羊区有机更新的主导方式。有机更新主导方式已转变为重建型、改建型和整治型。其中，重建型以市场需求为导向，原产权人可通过土地公开市场转移、让渡土地二次开发权，或由其他主体以资金入股的方式参与联合开发，以局部重建或改扩建的方式注入新业态。改建型主要由原产权人自下而上发起，以增加公共要素为前提，在政策条件允许的情况下调整用地性质、适度增加容量，促进地区功能升级、完善配套。整治型由原产权人或社区公众对地块内部的空间进行整治、修葺和维护，重点关注改善人居环境，完善设施配套，是以满足社区居民新需求的人文环境更新为主的改造模式。

5 结语

本文在城市更新转为多方参与回归民生的有机更新的时代背景下，基于青羊区城市更新发展历程，结合其10余年的实践探索，提出具有青羊区特色的“保、治、显、转”4大类有机更新模式。这是青羊区城市更新实践的缩影，也能为后续青羊区和成都其他地区的有机更新实践提供模式参考。但本文局限于青羊区的部分实践探索，比如旧厂房、棚户区改造等，相关研究有待后续进一步完善。