房地产行业现金流管理问题及对策

刘国栋 李娟

摘 要：对于各大企业来说，现金流的问题无疑影响着整个企业的发展及其进程。现金流的管理成为企业运转的根基，对于掌握巨大现金流的企业，特别是房地产行业来说，更为致命。由于房地产行业其自身所需资金数额较大，开发时间长等因素，其自有资金链处于一个长期不太稳定的状态，安全性不高，从而增加了企业的操作风险。因此，如何管理好现金流，已经成为房地产行业亟待解决的问题。万科股份有限公司作为房地产行业的重要参与者，有其独特的现金流管理方式，但其中也存在着较多的问题。因此，本文就以万科公司为例，通过数据的研究分析，讲述其在房地产行业的现金流管理问题，并对此提出自己的建议及对策。

关键词：现金流管理;社会体制;资金

中图分类号：F29文献标识码：A文章编号：1008-4428（2019）07-0078-03

一、 引言

20世纪90年代，由于我国市场经济体制的确立，社会各方面都发生了不同程度的变化。尤其是在商品化的相关房屋产品出现后，促使单位性的房屋逐渐减少，从而房地产企业迅速兴起。作为一个典型的资本集聚行业，房地产行业相对于其他行业来说，风险会更大，并且一些国家性的政策制度，也给房地产行业带来了非常巨大的冲击。所以我们就要选择在房地产企业正处于发展势头的同时，对其内部的财务进行严格管理和有效控制。本文选择在房地产行业中发展较好的万科股份有限公司作为研究对象，对其内部财务状况进行详细分析，在资金管理和流向等方面存在的问题展开讨论，并由此提出切实可行的建议和具体解决方案。

二、 房地產企业现金流概述

（一）现金流概念

现金流量是当代经济学理念中的一个非常重要的思想，按照《企业会计准则——现金流量表》中的解释，现金流是指：在一定的会计期间，企业在现金的支付和收取进行会计处理，并且在一定的经济活动中，其现金流进、流出以及现金总额，被称为现金流。简单来说就是在特定期间现金或等价现金实物的总金额。

（二）现代房地产企业现金流的特点

通过刘文静，孙利琼在2005年发表的《房地产企业现金流的现状分析》以及孙一发表的《房地产企业现金流管理问题研究》中关于房地产资产方面的阐述，我们总结了房地产企业现金流的特征，这些特点主要包括：

1. 资金需求量大

一个完整的房地产项目，从土地的取得，建造施工，再到销售、清算等每个环节，都需要大笔的资金投入。如果企业只依靠自己的固有资金，是很难维持正常运营的，所以该行业必须有更大范围的现金流入，比如银行资金的取得。所以，一旦房地产企业遭到银行现金流量阻隔，它就将无法继续完成余下的生产开发任务。

2. 较长周转周期

房地产在整个项目开发的过程中，主要是指从项目启动到房屋销售，时间跨度一般是3—5年，假如是利用出租的方式来实现资金的获取，这就需要更长的周转周期，通常是在10年左右才能回本。成本回收的时间如此之长，这就导致了房地产企业的另一个重要特点：周转周期长。由此可见，在房地产行业中资金的周转周期相对于其他行业来说明显较长。

3. 风险较大

一旦房地产行业投入资金，就很难再流通出去，所以这就造成了它的不可流通性。外加银行万一给企业阻断了现金流入，企业就要面临着倒闭或破产的风险。所以，房地产开发商在这样复杂多变的风险来临时就难以及时调整资金流向和资金用途，往往是通过不断加大资金投入，最后导致风险发生时无法控制的局面。

三、 万科股份有限公司的现金流管理现状分析

万科股份有限公司，简称Vanke或Vanke集团。万科集团于1988年开始进入房地产行业，经过三十多年的发展，已经变成了国内房地产企业的领导者。该公司致力于各个城市圈带的发展，截至2015年底，万科集团依次分别进入中国大陆的66座城市，而且这些城市主要分布在珠三角区域，长三角区域，环渤海区域，以及成都地区。除此之外，从2013年起，万科集团依次进入新加坡、旧金山、纽约、伦敦等几个海外城市，几十个开发的房地产项目也投入其中。主要是因为，万科企业自创建以来一直专注房地产行业，通过不断完善建立合理化内部体系，始终秉承简单不复杂;规范不谋权;透明不黑箱;责任不放任的经营理念，达到专业化品牌效应，在房地产行业具有良好的口碑。

（一）万科公司资产的现金流动分析

通过对表1分析可知：到期债务偿付比率以及经营净现金比率，很好地反映了企业资金的流动性。企业的偿债能力能够通过经营净现金比率进行测算，二者之间关系呈正相关，该比率越高，说明偿还债务的能力也越强，而万科公司在2015—2017年间，经营净现金比率在逐年下降，说明万科在偿还债务方面的能力在减弱。其中企业通过非营利项目创造出的现金支付银行贷款利息的能力主要是由到期债务偿付比率来表示，该比率越高，说明企业偿还到期债务的能力就越强，而万科在这三年中，到期债务偿付比率均小于1，且处于下降的趋势，说明万科的债务偿付能力较弱。总体看来，万科公司的经营净现金比率和到期债务偿付比率都在下降，说明万科资产的流动性较差，风险较高，可能出现支付危机。

（二）万科公司现金流量分析

通过对表2万科企业的现金流入结构进行全面分析可知：从2015年到2017年，企业通过经营活动获得的现金流入占总流入资金的80%以上，说明该公司当年流入的现金主要来自经营业务，则万科公司的现金流入主要依赖于它的房产销售。从表中我们还可以看到，在这三年间，由于投资活动而产生的现金流入所占的比重是非常低的，特别是2016年，它的投资活动现金流入所占的比重仅有1.46%，说明万科公司对其因投资而导致的现金流入的依赖性较小。与此同时，通过筹资活动流入的现金占总资金流入的15%，这也说明万科公司在这三年间没有开展大型的资金筹募活动，一直处于相对稳定的状态。总体上来看，在2015—2017年中，经营活动现金流入成为万科公司总现金流入的主要来源，而相对地，公司依赖筹资活动现金流入和投资活动现金流入还较为有限。

通过对表3万科企业的现金流出结构进行全面分析可知：在2015年期间，万科公司在经营活动现金流出占有比率较高，这由此可以反映出其在房地产的成本投入较大，这验证了万科公司经营活动现金流入较多这一特点。而在筹资活动现金流出这个指标中，2014年的比重是相对较大的，这是因为万科公司在2015归还了借款，导致比重较大，其余两年则相对稳定。在2015—2017年中，投资活动现金流出的比重在逐年上升，说明万科公司在这三年中，进行了一些重大项目的投资，比如一些高端住宅、旅游住房等等。不过，总的说来，经营活动现金流出在总现金流出所占的比重还是最大的，保持在70%左右，与它经营活动现金流入的高比重是相对应的。

四、 万科股份有限公司现金流管理面对的问题

（一）我国资本市场发展不完善

目前，我国尚未建立系统的信用体系。在资本市场环境下，银行缺乏主动性，各项金融政策又处于比较封闭的状态，无法灵活运用，面对需要巨大资金的房地产行业来说，融资较为困难。而且，目前银行间的结算系统还未达到十分流畅的地步，所以，企业在运转资金的同时，还得考虑资金的运转时间，徒增了企业的时间成本。就像万科公司开发房地产项目，其融资决策很大程度上依赖于现在的宏观政策，使得其本身的经营活动受到部分限制。

（二）现金流向方面收购扩张速度过快

由表4可知：万科公司在2012年以30亿元收购了21家公司，2013年以45.2亿元收购了28家公司，2014年以50.92亿元收购了30家公司，2015年以66.9亿元收购了27家公司，2016年以151.1億元收购了31家公司，2017年以206.8亿元收购了29家公司。可以看出，万科公司在对待企业收购方面，投入的成本是非常大的，而且，近几年来，万科投入的收购金额越来越大，速度也越来越快，仅2016年的收购金额就能抵上前几年投入金额的总和。特别是在2017年中，万科披露了在港交所收购印力公司的公告，并且以128.7亿元收购了96.55%的印力集团的股权以及MWREF公司。这对于万科公司来说，要承担的风险也是特别大的。

（三）现金流占用周期过长

通过表5可以发现，万科公司的存货周转天数，现金周转天数长，周转率低，其中预付，预收账款的周转期相较别的行业来说，周转天数也更长点。房地产本身具有一定的特殊性，在发展不断扩大的同时会造成存货量的不断增加，最终导致资金周转周期不断延长。

五、 房地产企业现金流管理问题的解决方案

（一）不断适应市场政策，完善公司制度

通过上文对房地产企业的全面分析和深入研究后，发现我国资本市场在发展进程中并不完善，这就需要房地产企业在面对这种困境不断完善内部结构和管理系统，从而能够从容面对资本主义市场的各种挑战。

因为我们国家的社会性质，资本市场的发展可能相对没有那么完善，所以，企业只有努力适应国家政策，不断调整企业的规章制度，才能跟上时代的脚步。近几年来，国家一直强调的是加强宏观调控政策，这样，对于急需现金流的房地产行业来说想要融资就会显得更加艰难。所以，时时关注银行等金融企业的政策就显得尤为重要，公司自身也得不断学习新知识，调整企业原先欠缺的管理制度，提高企业在整个行业中的规范程度。

（二）把控收购过程中的资金链安全性

在房地产并购过程中，其核心就是资金的支持，这也是实现并购的前提条件。所以在收购过程中，如何控制好现金流，使之完成收购项目，成为房地产行业并购是最主要的关注点。因此，房地产企业可以做好如下几点，来把控收购过程中资金链的安全性：

1. 实施收购前，收购方企业应对自身的资产情况有着非常清楚的了解，应该对收购的时间、金额及其耗费的人力物力调查清楚，在维持自身公司日常运行所需资金准确评估计算的状态下，再来决定是否真的需要收购别家企业来补充自己实力。

2. 在收购后，收购方应对收购项目的现金支出和回流情况进行合理的测算与估计，然后准确合理地预计出公司所要承担的资金风险，针对可能会对公司造成大额损失的事件预备紧急处理方案，尽量减轻公司所要承受的资金负担。而且，收购方要加强现金流管理，将资金风险维持在可控制的范围内。

（三）加强管理者对于现金流的关注程度

针对现金流管理问题，房地产企业的管理者应做到以下几点：

1. 房地产企业的管理者必须要加强自身修养和素质，提升自己的财务敏锐度，只有自己的财务知识跟得上，才能准确运用到企业的投资决策中。管理者可以针对新颁布的政府财务政策，发表自己独到的见解和准确的分析，结合自己公司的状况，再提出符合公司发展的意见。

2. 财务工作者应该与企业的管理者保持密切的联系，随时讲述公司的财务状况，让管理者了解到各项资金的运行情况。特别是房地产企业对于现金流的管理情况，使企业的管理者面对现金流管理问题的时候，有着清晰的思维来做出决策，这样，在很大程度上，能够保证房地产企业管理者做出的决策符合现阶段公司的发展状况。

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[7]郑龙佳.宏观调控政策背景下房地产企业的现金流风险管理研究[D].杭州：浙江财经大学，2014.

作者简介：

刘国栋，男，安徽蚌埠人，硕士，会计师，中建材蚌埠玻璃工业设计研究院有限公司，研究方向：上市公司财务与会计;

李娟，女，安徽凤阳人，硕士，安徽科技学院讲师，研究方向：上市公司财务与会计。