自有住房率只有40% 德国共享住房：租户比房东更像“爷”

李曼

2017年和2018年，作者夫妇连续两年到在德国汉堡工作的儿子家探亲，并在附近租住，对在德国租房略有体验，也发现了两个与我国租房市场不同的地方：一是无须中介，房主和租客面谈，互相满意了才签约;二是在我国，业主大多是拿出自家多余的房子出租;而在德国，许多房主都是和租客一起“共享住房”。那么，租住这种“共享住房”是一种怎样的体验呢？

无需中介主客互相认可便成交

在德国租房，一般不找房屋中介，大街上也几乎看不到中介的店铺，人们只有买卖房屋才需要中介帮忙。租户则先要在一个租房大平台例如“爱彼迎（Airbnb）”上寻找符合条件的房子，然后和房东电子邮件往来，如果对方觉得有必要就见面谈判。成交后双方都要付给平台一定佣金。随着德国房源紧张加剧，房东的地位不断上升，多数情况都是房东挑剔房客，看不顺眼的就不租。

在我们两次探亲中，孩子先后帮着在汉堡了3家房源。第一家是短租，经过书信往来获得房主通过。房主是个独居中年妇女，在市中心一栋古老的建筑里拥有一套两居室住房，她自己住一间，另一间出租补贴家用。

儿子和她通过邮件往来敲定下租金和租期后，对方给了一串密码，让他在街边的一个小密码箱里去拿房门钥匙，并要求在租期结束后再把门钥匙放回去——让人不禁联想起电影里地下工作者的神秘接头方式。

第二个房源来自一对德国老年夫妇，虽然与我们有邮件往来并见面约谈，最后还是没能租下来。原因是这套房子里有个小阁楼，房东夫妇听说我们有时候会带两岁孙子过来吃饭，要求我们一定要买一套楼梯护栏，以免小孩子爬楼摔下来他们要负法律责任。一套不锈钢护栏的价格抵得上半个月房租了，而且等我们离开时还要拆走，因为他们不需要。在德国随便扔掉旧家具等物品要受处罚，想处理掉这些护栏比登天容易不了多少。我们一再强调不会让小孩子四处乱跑，没必要买护栏。但是这对夫妇一点儿都不变通，让我充分领教了德国人的法律意识和一板一眼的思维方式。

第三家房源的谈判比较顺利，房东是位在德国生活、工作了30多年的英国人，他的母亲是法国人，所以他每年都要离开德国一两个月去看望母亲。有时候他会到香港等地工作。这位50多岁的银行职员十分健谈，和我儿子天南地北聊了一个多钟头还没尽兴。他十分高兴把房子租给我们，并说有机会还要一起喝一杯。因为合作愉快，第二年我们来汉堡时还是选择租住在他家里。

总之，业主和房客直接商洽，省去了许多不必要的费用，便于相互了解和协商，也保证了双方的满意度和利益。

共享住房“解锁”房主个性

在国内，出租的大多数是自家闲置的房屋，但我在德国租住的两家人都是把自己居住房子的一部分出租。第一个房东，就是那位独居的中年妇女，她的房屋位于市中心一栋有200年历史的老建筑里，有6层高，没有电梯（德国人为了保持古老建筑的完整性，一般不会加装电梯，即使10层也要爬楼上去）。我们住进这套两居室中的一间，另一间房门紧闭，应该是主人的卧室。

我们住了三天，从未和女房东谋面。据说德国单身生活的成年男女几乎占总人口的50%，这也是让政府头疼的新生儿出生率不断降低的原因之一。我们晚上入睡时，房东还在外面享受夜生活，半夜里会被她山响的关门声吵醒。第二天早上我们出门时，她的卧房紧闭，也许还在梦乡里神游。她好像在刻意回避我们，她宁愿将钥匙放在街边的密码箱里也不与我儿子见面，感觉她可能是位腼腆内向的人。

我们租住的第二家房东，那位英国人是个50多岁独居的银行职员。他的居室在5层，有120平方米。那栋楼也没有电梯，原先是运河边一个大仓库，如今改建成居民楼，楼顶上还可以看见保留完好的滑轮挂钩，显然是当年从货船上起吊货物的工具。

房东留给我们5页之多的房屋历史、电器使用说明，对那栋楼的介绍用了一页纸。看得出他对自己住在这栋建于18世纪的楼房十分自豪。实际上他也是个租户，已经在这里租住了30多年，属于“二房东”。他告诉我们在这栋楼租住的多数是作家、媒体人、小提琴家、画家等等，这是一栋充满艺术气息的居所。

在楼下临街的橱窗里，我看到一些画作和小艺术品，估计就是这些租户的杰作。他的邻居是位广告制作人，50多岁的独身女性。每到周末，她都带着自己心爱的狗到楼下参加聚会。周末的晚上，几乎整栋楼的人都跑到楼下一间大厅里喝酒聊天，互相问候，唱歌跳舞，看得出大家在这里都生活得很“嗨”。

房东家里的每个角落都充满艺术气息，墙上挂满画作，桌子和窗台上摆着收集的各种精巧小玩意儿，书柜旁立着萨克斯管，还有乐谱架子。看得出他是个很会享受生活的人：厨房里仅各种大大小小做饭的锅就有二十几个;各种盘子、刀叉、勺子应有尽有，每一样都干净整齐各归其位。

我们走进屋子就好像到朋友家串门，并没有租客的感觉。我很好奇，难道他就不怕租客碰坏了他那些藏品吗？就不怕小孩子乱动他的东西吗？就不怕心怀不轨的租客顺走他的物品吗？我想也许只有在经济大潮中沉浮多年的中国人才有这样的警惕性吧，对于这些简单快乐的德国人来说，他们更多的是对他人的信任，当然这信任我们是绝不能辜负的。

节约资源自住房子拿来租

后来我逐渐明白，德国人之所以把自住的房子拿来出租，一来为节约资源，在寸土寸金的大城市，房屋空置显然是巨大浪费;二来也实属无奈，近年来由于移民大量涌入，德国住房严重短缺，造成房租髙涨，不仅低收入居民租不起房，普通收入者要找到能够负担得起的住房也很困难。

这次来德国，我发现对比十几年前房租涨了许多。在汉堡市中心，一套60平方米两居室的房子，短租一天是60欧元，如果长租一个月以上，一天40欧元，月租金1200欧元。而在2002年，一套60平方米的房子月租金仅为400欧元。

一些大城市如汉堡、慕尼黑、杜塞尔多夫等，供需失衡的问题尤其严重，租金不断上升。受冲击最大的是低收入单身人士，因为他们要独自负担房屋的租金;而目前适合独居的40～50平米的公寓很少，他们只能选择住大房子，缴纳高房租。

尽管德国的《住房租赁法》规定房租3年内的涨幅不能超过20%，但是面对严重的住房短缺，这个规定显得苍白无力。有的房东不会大幅度提高租金，但是需要收取清洁费、水电费等，变相提高房租。比如租给我们房子的这位仁兄就多要了我160欧元，说是作为付给打扫卫生的阿姨的工资。

德国租户比房东更像“爷”

面对住房困境，德国政府致力于保护租户的利益。2002年，我曾随一个新闻代表团访问过德国，对其住房制度印象深刻。多数德国人并不热衷于买房，自有住房率只有40%，大多数家庭需要通过租房解决居住，政府因此制定了一系列保护租户利益的法规。德国的房租不仅稳定，而且比欧洲多数发达国家便宜。当时在柏林一间60平方米的房子月租金大约300～400欧元，而且对人均居住面积有规定’如果是合租，每人住房面积不得低于30平方米。

有政府的强力支持，德国租房者从来不是弱势群体。德国政府对房租实行管制，出台了《住房租赁法》和《经济犯罪法》，如果房租超过合理租金的20%，房东就构成违法行为，房客可以起訴;如果超过50%，房东会被认为赚取暴利，构成犯罪，可判入狱3年。即使房东有正当理由提高租金，也要经过房客同意。

《住房租赁法》还规定租房人可以不给理由就和房东解约，但是房东不可随意赶走房客;确实需要收回住房的，必须证明是房东本人需要居住。此外，房东不能在数九寒天把房客扫地出门;即使房客有欠租违约等行为，房东也要出示足够证据，然后才能由执法人员将房客请出;如果房客无法找到新住处，可以暂住到流浪人员收容所。房东要解约必须在符合法律规定的情况下才能提出。

看起来，德国的租户比房东更像“爷”。

德国政府解决住房困难的另一个办法是加快住房建设。在汉堡，我看见塔吊林立，到处都是轰隆隆的搅拌机器声。也许是因为德国人做事过于认真，他们盖房子的速度实在不敢恭维。在我们住房旁边的一栋楼房，第一年夏天在打地基，第二年夏天我们再来时还在打地基……

据说德国政府正在收紧移民政策，也在加快遣返难民的工作，这也许会为德国的住房紧张带来一线希望的曙光。