房地产企业融资方式的选择分析

摘要：房地产行业属于投资高、收益高、风险高的三高行业，在建设阶段常常需要大额的资金，而不同的融资方式对房地产后期建设阶段的影响也有所区别。本文主要分析了房地产企业的融资方式，并提出了优化融资的策略。

关键词：房地产企业;融资方式;选择

一、房地产企业融资选择的原则

（一）效益优先原则.

房地产企业以融资的方式获取初始成本是为了使得以后能够获得更大的经济利益，融资方式不一样，融资成本也不同，企业在分析各类融资方式时会考虑融资成本与未来收益的关系，依据这个考量标准对融资方式的偿还期限、利率等多种因素进行考量，筛选出最适合房地产建设项目以及经营方式的融资方式。

（二）负债比例适当

房地产企业利用外部融资的方式进行筹资能够充分利用杠杆效应，在短期内使得企业获得快速增长。如果选择的融资方式负债比例过高，一旦房地产企业开发经营出现问题，就会给现金流造成严重的影响，甚至使得已经修建的楼盘发生烂尾。如果负债比率过低又不能充分地发挥杠杆效应，造成资源的浪费。因此，房地产企业选择融资方式时会根据最适合自身负债比例的融资方式。

二、我国房地产企业融资模式现状

（一）融资渠道集中

长期以来，我国的房地产企业的资金来源大致分为两部分。一部分来自企业自筹，另一部分主要来自企业向当地商业银行贷款。其他融资方式虽有涉及，但商业信贷依然是最主要的融资方式，对于一些中小型房地产企业而言更是如此。以商业信贷的方式进行融资比较稳定，但如果只依赖这种单一的融资模式，减少了组合不同融资方式节约融资成本的空间。另外，房地产企业融资数额巨大，如果全都过度依赖于银行贷款会提升银行业的经营风险，这不利于我国经济的长期稳定发展。

（二）融资结构存在缺陷

目前我国房地产企业主要依靠短期融资维持企业开发运营过程中的费用，与长期融资相比，短期融资虽然偿还成本较低，但是偿还期限较短。房地产行业又属于高风险行业，从资金投人到资金收回需要较长时间。短期融资占据比例过高会使得企业的偿债风险过高，可能会引起房地产企业周转不畅，甚至造成资金链断裂诱发财务危机。

（三）融资渠道欠缺规范性

我国房地产企业发展得越来越好，需要的融资金额也越来越多，在这种情况下很多投资公司、信托公司以及基金公司都开始逐渐扩张房地产融资的相关业务。房地产企业通过信托等融资渠道募集的资金增长迅速。各类金融业务的发展为房地产企业创造了更大的融资空间，也为房地产企业融资提供了更多的选择。然而，由于我国现阶段对这些融资公司的管理还不够成熟，使得融资在很大程度上存在风险。

三、房地产企业融资方式的选择

（一）金融机构贷款

金融机构贷款主要包括了向各大商业银行寻求商业信贷，贷款阶段利用商业房、私人土地或者土地进行抵押，向金融机构贷款是当前我国房地产企业主要的融资方式，银行贷款占比超过50%，即便是自筹资金也有一大部分是通过银行贷款所得，因此实际数据可能远远超过这个比重。这主要是因为银行类的金融机构发展已经比较健全，贷款的选择方式以及贷款流程都较为完善。此外，商业银行的数据监测功能较为完善，一旦房地产开发企业建立了工作关系，之后若有需要商业银行会主动寻求合作。在这种机制下房地产企业会增大对商业银行等金融机构的依赖度。虽然也有部分房地产企业会向其他金融机构寻求贷款，但是由于当前金融机构不够健全，而且商业银行贷款利率偏低，所以銀行贷款依旧是金融机构贷款的主要方式。

（二）上市融资

上市融资的流程主要分为改制阶段、辅导阶段、申报阶段和股票发行阶段。房地产企业成功上市之后便可以通过发行股票获得大量资金。通过资本市场进行融资能够在短期内筹集大量资金，融资成功后企业可以根据日后实际需求利用配股、增发或者可转债等方式进行再融资，因此上市融资能力强。股票融资属于永久性融资，企业只需要按期分红，不需要归还初始融资资金，便于房地产企业妥善利用资金。股票上市之后企业的股票会被更多的投资人认购，投资人的分散有利于分散融资风险，保障房地产企业长期持续稳定经营。此外，房地产上市企业的价值与知名度都会随之上升，这对企业未来商品的销售有利，能够帮助企业稳定更多新老客户，有利于凸显企业品牌形象。当然，房地产融资也有一些缺点，股票的发行费用较高，而且偿还阶段不能进行抵税，因此上市融资成本相对较高。上市融资的难度也较大，从前期准备到后面成功发行股票需要经历较长的时间，还要经过证监会的重重审核。因此，这种融资方式只能供资金实力雄厚、机构组织完善、人才资源丰富的大型房地产企业选择，对于一些中小型房地产企业则不适用。

（三）债券融资

利用债券进行融资能够减轻对融资贷款的压力，而且债券比贷款的使用期限更长，能够在长时间内缓解企业的经济压力。与股票相比，债券不会稀释原有的股权结构，使得企业能够有效地利用所筹资金对企业内外部进行调节，便于企业进行集中决策。而且债券筹资的范围比较广，有利于降低融资风险。但我国房地产企业不常利用发行债券进行融资，原因就在于债券融资的发行程序较为复杂，而且发行难度较高，大部分房地产企业都没有发行债券的资格。就目前的情况而言，在未来债券融资还有进一步的发展空间。

四、促进房地产融资发展的有效策略

（一）健全房地产融资法律法规

当前我国虽然建立了一些法律来规范各大房地产企业的融资行为，规范金融机构的放贷程序，但法律的规范程度远远落后于房地产行业的发展。法律的不健全会使得房地产融资市场出现混乱，增大房地产企业融资风险，使得房地产企业出现经营危机，严重影响我国整体经济形势。国家要改进制定完善法律法规严格规定融资工具的具体形式、收入来源以及融资方式的具体组合形式，促进融资方式与融资过程规范化发展。国家也应当制定法律法规优化房企融资结构，使得融资比例适当，避免房地产企业过度融资提升房价造成经济泡沫，影响我国金融市场的健康。

（二）建立多元化的融资平台

我国房地产企业融资产品欠缺影响了房地产企业融资的效率以及质量，对于一些小型房地产市场而言，所能.选择的融资方式主要就是银行信贷。创新房地产市场的融资模式能够提升房地产企业的流动效率，提升房地产企业的融资速度，便于房地产企业组合多种融资方式，进而降低融资风险与融资成本，实现利润的最大化。建立多元化多层次的融资体系有利于满足不同类型房地产企业的融资需求，减少房地产企业对银行信贷的依赖，降低融资风险，优化融资结构。

（三）房地产企业应提升内部融资能力

促进房地产企业融资发展不仅需要政府和各界金融人士努力，也需要房地产企业优化自身的金融系统，加强国内监管和信用评级使得投资人能够对房地产企业增强信心，进而公众增大对房地产企业的投资。房地产企业要在选择项目时要进行准确完善的市场调查，提高市场占比份额，建立完善的人才机制，提升资金预算、资金利用与风险防范的能力，进而使得房地产企业能够增强内部融资能力。

五、结语

房地产企业融资决定了后续的经营情况以及盈利情况，作为国内重点经济支撑行业，政府与房地产企业都应当对融资引起足够的重视。房地产企业应优化金融系统，增强数据收集以及分析能力，选择最适合自身发展的融资方式。政府要完善融资法律法规，为房地产企业融资提供法律保障，引导房地产市场创新多元化的融资体系，促进我国房地产市场长期稳定健康地发展。

参考文献：

[1]汤烨奇.再论房地产企业融资方式的选择[J].中外企业家，2019（29）：24-26.

[2]高钰宁，周新.基于互联网金融视角的房地产企业融资策略研究[J].市场研究，2019（8）：66-67.

[3]施华丽.浅析房地产业融资的困境及出路[J].纳税，2019，13（24）：146-147.

[4]朱亚鹏.我国房地产企业融资风险防范问题分析[J].企业科技与发展，2019（8）：26-27+30.

[5]朱婷婷.关于房地产融资新渠道的探讨[J].全国流通经济，2019（22）：87-88.

作者简介：

林艳华，龙岩万嘉园房地产开发有限公司，福建龙岩。