储备土地的前期开发整理工作研究

摘 要：随着经济的发展，国家对土地的管理日益重视，土地前期的开发整理工作是关系到整个储备土地是否合理利用的关键，国家通过回收、收购、征用等方式去收回土地并进行储备，等市场时机到的时候，进行储备土地的前期开发整理工作并通过招标的方式将储备土地推向市场，以求对土地资源最大化的利用。如何做好储备土地的前期开发整理工作是当前工作的重心，必须严格遵守土地前期开发整理的程序和原则，并做好前期开发整理的资金筹措，文章给予了论述，以供参考。

关键词：储备土地；前期开发；原则

0 概述

储存土地的前期开发整理工作主要是对土地各种问题和纠纷的解决，为将土地投入市场做的前期准备工作。前期整理工作可以把废弃的土地资源进行再利用，也可以让储备土地增值。相关部门通过招标的方式筛选企业，招标成功的企业就可以对储备土地进行一定设施的建设，企业可以从中获利，土地资源也没有被浪费。

在进行前期开发整理工作之前，企业需要依照法律程序取得合法的相应手续才可以进行施工。首先应当办理好规划、用地、核准这3个基本手续，再进行储备土地的房屋赔偿、拆迁等商议，并最终签订协议，最后才能够开始对储备土地进行前期的基本建设[1]。

1.储存土地的前期开发整理工作

土地储备部门依照法律规定，运用市场机制，按照土地利用总体规划和城市规划，对通过回收、收购、征收等方式取得的土地储备，等市场时机成熟的时候进行前期开发、整理，招标，使得土地被企业投标后用以建设，减少土地资源的浪费。储备土地的前期开发整理是提高土地价值的重要环节，并且前期开发整理可以把土地变成平整的、沒有其他建筑物的“净地”，这是出让的重要前提，也可以增加政府的出让收益。

储存土地的前期开发工作十分重要，只有做好了前期开发整理工作，才可以使土地项目按时开启，避免照成土地闲置的情况，也会减少各类纠纷现象的发生。

2.储备土地前期开发整理现状与意义

相较国外，我国储存土地起步要晚一些，所以在前期开发整理工作上有比较明显的不足。在前期开发整理工作中，有些政府部门人员不重视前期开发工作，这就直接导致了国家在进行土地储备时经常容易遇到各类问题，比如，一些钉子户不愿搬离居住地；两个村对一片土地的纠纷问题；已回收的土地上的残留建筑物还没有清除干净等问题。这些问题会干预到国家规划的各种项目无法如期进行，照成成本的增加。土地储备前期整理工作可以起到再利用土地资源的作用。目前我国农村比较冷清，因为许多农民进城打工挣钱，一般就只有老人和小孩留在农村，这导致农村劳动人口较少，大部分土地无人耕种，处于废弃状态。而土地储备这一政策的实施，就可以将农村里原本荒废了的土地进行再利用，而不错的补贴也可以在很大程度上改善农民家庭的生活，对农村的建设和发展起着推动的作用。储备土地的前期整理工作实际上也可以更好地帮助国家进行土地市场的调控，做好了前期整理工作可以提高土地的价值，这就可以在拍卖时为国家带来更好的经济效益，而这些资金又可以成为国家经济建设中的资金，国家会为了各种促进经济发展和人民幸福感，需要建设一些公共设施，这些资金就可以排上用场。

3.储备土地的前期开发整理原则

3.1合法运作原则

合作运作原则是指在进行储备土地前期开发整理工作时必须要符合法律法规地规定。因为我国幅员辽阔，虽然国家有统一的法律，但是各种城镇乡村政府都有自己地方性的要求，不统一的规章制度加大了国家对前期开发整理工作的监督管理难度。所以，国家要尽快完善这方面的法律，做到全国统一，方便监督管理。

3.2规划先行原则

在开展储备土地工作前，土地储备部门应该先征求其他相关部门的意见，尤其是要征求城镇规划部门的建议。开发储备土地需要咨询城镇规划部门该如何规划才能促进城市GDP上升，才能吸引企业投资，并且不会照成土地资源的浪费。并且在储备土地前期开发整理工作时，解决供水、光缆等问题，尽可能将建设与周边环境相协调，尽可能的降低工作开展后遇到各种投诉和阻碍。

3.3可持续发展原则

随着经济和社会的不断发展，人们在发展的过程中排放废物、砍伐树木，这使得生态环境逐渐恶化。到目前，我国已经意识到生态环境的重要性。1997年的中共十五大把可持续发展战略确定为我国“现代化建设中必须实施”的战略。2002年中共十六大把“可持续发展能力不断增强”作为全面建设小康社会的目标之一。所以，在开展储备土地前期开发整理工作时，我们也要遵守可持续发展原则，通过平衡社会发展与自然资源二者之间的关系，从而实现自然资源、人文资源的高效可持续发展。对储备土地的前期开发整理工作亦是如此，在进行土地的基础设施建立时要充分考虑周边的环境，对周边环境进行整体布局，合理考虑各项资源的发展，维护好生态环境，在获取经济利益的同时也对自然环境进行保护，充分遵循可持续发展原则[2]。

3.4土地开发整理建设用地“三通一平”的技术要求

“三通一平”是指建设项目在正式施工以前，施工现场应达到水通、电通、道路通和场地平整等条件的简称，这就要求施工团队在进行土地前期开发时就要做好科学布局与合理安排。

通水：无论修建什么建筑，不可避免要使用水。施工单位要根据建筑规模、结构、工程地点来计算出生产用水，根据民工人数计算出民工生活用水、消防用水和施工用水等然后累计出每日的用水量，确定需要供水管管径。同时要求建设单位提供水管安装到红线以内，在安装临时水管时，尽量利用红线内的正式管网，如果可以取而代之就又会缩减施工单位的工作量，在动工之前先把红线内室外管线铺设到室外检查井再接通临时管网，这样可以节约现场管理费中的临时设施费用。

通电：施工团队根据施工工期、建筑构配件或设备的最大重量、建筑物的高度和跨度、施工电动机具的功率、施工人数等因素来计算生产用电，要求建设单位提供满足需求的变压器或电闸总表，施工团队的设计师按照实际情况设计，可以把红线的室外线路铺设安装到位，再接通临时线路，节省费用开支。

通路：调查是否有能直通施工现场的道路，以满足施工机械、建筑材料、设备的运输以及施工劳务进出场。如果建筑物在半山、湖泊等交通不便的地方，施工设计中就要考虑不同的运输方案。还有假如通往施工现场的路段无法满足较重的运输车辆通行，施工团队就必须对这条道路采取加固技术措施，或者选择其他道路通行，保证货物可以安全运达施工现场。

场地平整：“一平”要求在场地内的所有障碍物全部被拆除，使这个场地成为“净土”，只有这样才能满足施工团队设计在中标后的施工组织设计的生产区、生活区在施工活动中的平面布置，以及测建筑物的坐标、标高、施工现场抄平放线的需要[3]。

4 结束语

土地储备是一项非常重要的工作，它可以使我国的土地资源得到充分的利用，还能带来较大的经济效益。土地储备中最重要的一个环节是储备土地的前期开发工作，前期整理工作要是可以良好开展，对施工团队来说可以减轻工作量，节省费用支出，同时还能对储备土地周边的生态环境进行改善，不至于破坏储备土地周边的生态环境。因此，有关政府部门需要对前期开发工作有足够的重视，并且要尽快推出全国统一的法律来为储备土地的前期开发工作保驾护航。

参考文献

[1]罗小英.谈储备土地的前期开发整理工作[J].企业科技与发展，2010（12）：218-219.

[2]对土地整备市场化运作机制的思考——以广东省深圳市为例[J].雷日辉，刘颖. 中国土地.2017（04）

[3]张华.“三通一平”工程在土地收储工作中的应用[J].建材与装饰，2014（25）.

作者简介：

叶雨婷（1989-），女，广东汕尾市人，大学专科学历，工作单位：国众联资产评估土地房地产估价有限公司佛山分公司，研究方向：土地评估，房地产评估