我国房地产信托投资基金的现状及发展

符文豪

摘 要：本文首先对我国房地产信托投资基金的含义以及特点进行阐述，介绍其当今的发展情况，并对我国房地产投资基金的发展进程中需要克服的问题进行分析，提出因地制宜的主要可行方案。

关键词：产业投资基金;房地产信托投资基金;公司型基金

随着中国房地产行业资金压力的逐步增加，融资渠道维度的提升成为了业内最受关注的发展目标之一，因此，房地产信托投资基金应运而生。

一、房地产信托投资基金的特征以及发展现状

房地产信托投资基金，即“REITs”（Real Estate Investment Trusts），顾名思义，就是通过公开发行基金份额来满足目标资产规模，以风险共担为原则，将专业投资管理机构运营所获得的现金流按照投资人的出资份额比例进行分配。REITs的投资方式灵活，且税收方面具有优惠性——在金融市场较为发达的地区，双重课税的情况可以得到避免。

与此同时，由于REITs的投资收益以及股息发放较为丰厚，产生的稳定现金流，成为了投资者用来对冲将有价证券市场资产价值波动的巧妙工具。截至2017年底，美国REITs的平均股息收益率为7.3%;中国香港上市的REITs的收益率为介于5%以及7%之间。

二、我国房地产信托投资基金发展面临的主要障碍

（一）现行政策法规的障碍

由于先前《投资基金法》受到改动并更名，缺少了非证券化投资基金相关条例的《证券投资基金法》难以在法制层面支撑REITs的合法运行。由此，业界规范以及整体性都无法得到权威部门的背书。与此同时，与REITs相关的一系列交易和发行行为，都缺少了法律条文的契合，亟待完善。

（二）房地产项目的专业管理能力较差

在中国，我国信托公司在房地产行业缺乏运营背景以及工作经验，因此很难通过丰富的专业水平来支撑对于标的地产项目的开发和运营、管理，从而更加难以实现对于标的组合的构建。

（三）投资者的自身缺陷

在资金来源方面，以美国为例，投资者中占比最大的为机构投资者，这些以养老基金以及保险基金等为首的实体不但拥有相较于中小投资者超乎想象的资金规模，在信息渠道以及投资技术上也要全方位超过更小体量的投资实体。而放眼中国内地市场，机构投资者的数量占比过低，市场化极不完善，难以保证市场供给层面的稳定，因此无法为REITs的发展提供一个良好的环境，进而使得REITs新产品的发售可能不会如期乐观。

（四）房地产投资信托管理专业人才匮乏

REITs的合理管理离不开一个优秀的运作团队——在雇佣具有创新精神的金融从业人员的前提下，既需要掌握地产行业的背景以及行业状况、工作经验，又需要熟悉相关法律法规的辅助人员成功运作。然而这在处于REITs发展初期阶段、缺乏优秀各类人才的中国来说较为困难。

（五）房地产投资信托运作模式不健全

首先，REITs在中国内地仍然缺乏成熟运作的典范，缺乏标准化背景的支持;其次，在我国内地，REITs标的通常为房地产一级市场，相较于二级市场，前者具有更高的风险，若出现泡沫破裂以及开发商违约的状况，REITs将会受到严重的连带影响。

（六）房地產投资信托难以获得税收优惠

在我国，关于信托行业的税收法律法规仍然空缺，因此包括REITs在内的所有信托产品都要面临双重课税的阻碍——在信托层面需要面对公司所得税的收缴，而在投资者层面需要面对个人所得税的收缴，这一情况拉高了我国信托行业的经营成本，从而使得REITs在我国发展不容乐观。

三、我国房地产信托投资基金发展的思路

（一）加强监管部门的协调和行业自律

国务院可以根据我国行业的现实状况，由特别工作小组推进和制定REITs的发展纲要，提供标准化的支撑平台;在多单位合作上，应当推进银保监会与证监会等部门和央行的分工以及高效合作，同时建立相关行业协会，在推动自我监管的同时维系和促进业内主体间的信息交流，通过碰撞获得创意的火花，在实现独特发展的同时高效解决障碍。

（二）建立健全相关政策和法律法规

首先，应当在融资层面打好REITs相关融资机制的法律。除了通过制定呼声较高的《产业投资基金法》来对产业投资基金进行合理规范之外，还可应当将《企业债券管理条例》针对地产开发主体的融资渠道进行规范化管理，使得通过更优质便捷的债券融资来改善其资金源头。

（三）开放房地产投资基金的资金源泉

目前，我国的居民储蓄存款居世界首位，超过45万亿人民币，这一蛋糕的最大块当仁不让可以作为REITs的最佳资金来源，除此之外，养老基金、社保基金以及个体工商户的资金也不容小觑，因此，针对不同目标群体，扩大产品品种范围，能够有效提升REITs行业的资金流入量，让REITs行业的运营利益能够被最大化分享。

（四）拓展房地产投资基金的市场空间

除了一级市场之外，REITs市场上的资金应当流向不同层次，举例来说，在二级市场上，抵押标的也是一个理想的资金流向，同时，在三级市场上一些空置的地产标的以及二手地产、债权清偿时的地产标的都可以通过具备丰富地产以及REITs运营经验的人员进行统筹处理，将不良资产的根本问题——背景质量盘活，从而激活市场化程度，将REITs市场的资金流向进行更好的分配。

（五）加速壮大机构投资者队伍

我国大陆地区的机构投资者暂时还缺乏丰富的经验，尤其是在地产行业不具备充分的行业背景，因此只有提升机构投资者的综合业务水平才能够在需求端保证REITs市场的良好发展。

（六）完善人才培养机制

目前在我国REITs市场，占据最大一部分比例的从业人员为房地产行业的从业人士，然而在资金管理上还缺乏大量专业人员来进行运作。此外，只有汇集出色律师、会计师，同时雇佣可靠的审计师和资产评估师，才能保证拥有一支精良的团队对REITs的运营进行长足发展。

参考文献

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[3]张雪宁，我国发展房地产信托投资基金的可行性分析 [J]，中国房地产，2004（06）