当前房地产评估市场状况浅析

徐红 刘胜利

摘要：房地产评估是专业人员通过在分析房地产价值影响因素的基础上，根据科学的房地产评估方法对房地产价格进行评估和判断的过程。房地产评估是一种以时价来反映房产价值的技术经济活动。房地产评估行业发展时间不长，但随着房地产市场的不断变化，在房地产评估行业中也存在一些问题。本文通过分析房地产评估中存在的一些问题，给出了适应于市场的房地产评估行业的改善措施。

关键词：房地产评估；市场状况；技术经济

房地产评估行业不同于普通资产评估行业，其评估项目相对来说具有更强的复杂性以及长期性。房地产价值的评估是房地产评估人员的主要业务，随着税收体制改革的全面实施，房地产评估市场也发生了一定变化，传统的评估方式在应对新的市场环境时出现了一些问题。

一、新市场环境下房地产评估行业中存在的问题

（一）多部门管理的问题

房地产评估工作是一项专业素质、经验密集、资金投入较少以及经济效益较高的工作，因此政府部门对于房地产评估工作进行的政策影响较大。一般来说，政府部门对房地产评估行业的政策影响部门主要有国家建设部门、国家土地管理部门和国有资产管理部门，与之相对应的，房地产评估人员也分三个工作方向即房地产估价师、土地估价师以及资产评估师。各个工作方向的房地产评估人员在其工作领域内有自己的一套工作策略，使得在实际工作的实施中各个工作方向的工作人员主要考虑当前政策对自身工作的影响，没有整体考虑到房地产评估行业的整体性，使得整体的房地产评估行业没有统一的评估规范，在实际工作中较为混乱，降低了房地产工作的整体效率。

（二）產权问题不明确

我国的房地产评估机构没有真正的脱钩，房地产估价机构的管理人员是由原先的主管部门进行任命的，其主要的业务来源还是来自于原来的业务部门，原来的主管部门依旧对房地产评估业务有着决策权。在现实的房地产评估公司中，其绝大部分都是有限责任公司，这使得在房地产评估公司的工作过程中，有限责任公司的出资人不会承担无限连带责任，这导致了在我国房地产评估公司的评估过程中，有限责任公司的出资人仅仅靠出资来进行公司盈利的分红，从而使得实际的房地产评估业务管理人员因较少的出资而对实际的评估业务很难做到尽职尽责，导致房地产评估公司的运行效率较低。

（三）房地产评估师队伍素质参差不齐

在房地产评估师的考评中，一般情况下仅仅进行理论知识的考核，在实际的工作实践技能上没有做过多的要求。这使得一部分对于考试过程较为拿手的大学毕业生能够轻松地获得房地产评估师证书，而在其实际的房地产评估工作中，却远远不能达到考试成绩较低但评估经验较为丰富的工作人员的工作效果，这使得在目前的市场状况下，出现了一批职业素养和证书成绩严重不对等的房地产评估人员。同时，存在少部分房地产评估人员因为自身的私利，应委托方的要求，违反职业道德，在实际的评估工作中弄虚作假进行虚假的房地产评估工作，从而严重影响到他人的利益，这是极为不可取的。

二、新市场形势下加强房地产评估工作质量的措施

（一）加强房地产评估工作的质量检查程序

在房地产评估工作过程中，政府部门要起到一定的监督作用。第一要以市场导向为主体，对现有监管资源进行合理的优化措施，严格落实政府部门的监管职责；第二，应当完善相关领域内的法律法规，在遇到具体监管问题时使得监管人员有法可依、有章可循；第三，加大监管应当与加大惩处并举，这要求房地产评估监管人员应当全程参与房地产评估过程，并对房地产评估技术以及房地产评估项目加以监督，对房地产评估工作制度之外并影响到评估价值的操作予以记录并严惩。此外，在房地产评估工作结束后，应当做好评估结果的检查，并整理出具一定的书面材料。

（二）提高房地产评估人员素质

房地产评估人员的素质决定了房地产评估过程的完善度以及评估结果的质量。首先要提高房地产评估人员自身的专业素质与理论强度，提高质量第一的意识。其次要对房地产评估人员进行房地产评估操作的规章制度教育，使得其评估操作规范化和制度化并确保房地产评估质量。最后房地产评估企业应当定期对房地产评估人员进行专业的培训工作，并且建立一定的考核机制，使得房地产评估人员有更强烈的自主性去完成素质培训，最终提高房地产评估队伍总体的团队质量。

（三）完善房地产评估机制，科学评估

房地产评估企业在项目的评估过程中要搜集项目的多方位信息，对这些信息进行综合分析，平衡权重后进行评估。房地产评估企业要加强风险管理意识，加强房地产评估前评审工作，科学分析项目和市场信息并评估项目。同时，在房地产评估项目的选择上，房地产评估企业要实地进行项目的考察，综合分析评估项目所带来的经济效益，使得房地产评估项目在完成后能够收获社会大众以及政府等的一致好评，为房地产评估企业的发展打下基础。房地产评估企业在评估结果的决策时，评估人员应当综合分析市场环境以及客户需求，出具合理可行的评估方案。

（四）重视营销管理在房地产评估企业中的地位

房地产评估企业面临着激烈的市场竞争，这意味着，房地产评估企业应当在遵守国家法律法规的基础上，综合分析市场环境以及客户需求，加强营销管理。要将营销管理的理念融入到整个房地产评估项目的评估阶段中，不断为客户创造良好的服务，在房地产评估过程中对于客户合理的要求要进行尽量的满足以提高房地产评估企业在市场上的声誉。除了房地产评估阶段以外，在房地产评估结束后，要进行完善的后期服务，对于客户在房地产评估结果的质量审计等过程中紧密配合，打造房地产评估企业的品牌，提高企业的核心竞争力。

三、结语：

房地产估价是一门艺术，同时也具有鲜明的科学性。房地产评估工作是房地产行业中的重要工作内容，在我国社会经济的发展中处于重要地位。因此，房地产评估企业要综合分析市场状况，切实分析目前房地产评估工作中出现的问题，从而针对性的得出改善这些问题的措施，为我国房地产评估行业的健康发展打下坚实的基础。

参考文献：

[1] 李磊.当前我国房地产评估中亟待解决的问题[J].中国外资，2013（23）.

[2] 吴晓燕.初探房地产评估中的风险与控制措施[J].四川建材，2013（04）.

[3] 郝祝平.我国房地产评估行业存在的问题及对策研究[J].中外企业家，2013（20）.

[4] 王燕.当前我国房地产评估行业存在的问题及对策研究[J].对外经贸，2012（12）.

作者简介：徐红（1966-），女 ，汉族，重庆 ，研究生 高级经济师，房地产估价师，土地估价师。

刘胜利（1971-），女，汉族，重庆，大学，土地估价师。