大型住宅项目造价控制案例分析

张东红

摘 要：通过对实际工作中参与管理的一大型住宅项目4个造价控制案例的分析，阐述造价控制需要根据项目的特点，关注到造价控制重点、难点，提前思考、分析，提出应对措施与解决方法，顺利推进项目的同时实现项目总体控制目标。

关键词：项目特点;造价控制难点;水泵的定额套用;搅拌桩补充定额;土方挖运及回填;二次转运费

在近三十年的职业生涯中，笔者有幸全程参与建设管理的某一大型住宅项目，项目在建设时期是全省一次性开工规模最大的住宅小区，目前已交付使用近6年。质量、造价、进度、安全在建设的过程中均得到很好的控制，交付使用后，住户反馈、社会效果也是有口皆碑。由于多方面的原因，项目名称“春华秋实”并非为真实名称。项目建设过程中，笔者始终在造价控制、招投标管理、合同管理的职责岗位上工作，從而得于总结出本篇论文。

一、项目概况

春华秋实项目用地位于某市某广场北側，东临滨江路，滨江路紧临一条穿市而过的河流，其他三面均临建成道路或规划道路。项目总用地面积约187亩，容积率3.57;地上由12栋32-33层的高层单体住宅建筑及其他配套用房组成，建筑高度为99.3—104.7米，每栋单体建筑面积3.8—4.4万 m2，;地下为两层连通地上12栋住宅楼的地下室;总建筑面积约58.38万 m2，其中地下建筑面积约12.79万m2。公共部分装修标准：外墙大马赛克、三层以下干挂大理石贴面，进户钢质防火门，铝合金门窗，除一层为花岗岩外，其他层电梯厅及前室墙地面、楼梯间地面均贴磁砖，地下车库进口固化地坪;配电为双回路供电+柴油发电机;上海三菱电梯;弱电智能化设施完善;小区还配套有会所、幼儿园、游泳池、网球场、室外园林绿化、商业服务网点等。

春华秋实项目为定向开发模式，住宅均已定向分配给住户，所以，整个项目得以一次性全面开工及竣工。项目于2009年7月开工建设; 2011年5月封顶;2012年9月，全部土建标段竣工验收;2014年12月，在完成规划、人防、消防、环保、节水、国安、防雷、园林等分项综合验收后，取得建筑工程竣工验收备案证。

二、造价控制难点

（一）、春华秋实项目于2009年6月进行施工总承包公开招标时，施工图纸未完成，所以并未采用工程量清单计价及或有预算清单的招标，而是假定一个暂定价，然后以投标下浮率的方式招标。这里需要说明的是：虽然《建设工程工程量清单计价规范》至2008年已经施行第二版，但由于推行方面的原因，采用的以上招标方式在当时还是可行的。但是，以投标下浮率的方式签订合同，给造价带来了很大的不确定性，由于没有工程量清单及报价，没有施工图预算作参照，所以后续每一项与定额套用稍有偏差的子目，都与施工单位进行费力的过招。

（二）、施工场地位于江边，地下水位高，两层地下室，单层地下室建筑面积约6.4万m2。基坑开挖深度： 6.9-8.4m;。地下室工程属于高水位下的无缝超长、超大型地下砼工程。另外，由于施工总承包分了六个标段，各标段均与相邻标段在土方开挖、桩基、护坡、降水、地下室施工等存在交叉工作面，难于明确划分工作量。向来，由于隐蔽性及不确定性，地下工程的造价控制都是全过程造价控制的关键，加之本项目地下工程的复杂性又更增加造价控制的难度。

（三）、春华秋实在建设初期，也就还未确定建设标准、招标方式之前，就按市场类似住宅销售中等价格的70%确定了房屋的销售价格，并经省住房建设领导小组同意后向定向购房团体公布，没有上提的空间。在项目设计阶段，考虑本项目是省内第一个向政府特殊群体销售的定价商品住宅，所以按建设领导小组提出的高标准要求进行设计，以在省内作出典范，创造良好的社会效益。以上先定价后建设的模式使需要保证自身收入支出平衡的本项目成本控制成为了极大的考验。

三、造价控制案例与方法

（一）施工降水水泵的定额套用

根据设计要求，本项目坑内疏干降水主要利用降水井抽水外排，降水井沿坑边设置，共75口，降水井内抽水泵口径为￠50、￠75及￠100三种。各施工单位在报送降水台班的费用时，均按本省《建筑施工机械台班费用定额》中污水泵子目套用，理由为：①实际使用水泵型号为WQ，应为污水泵;②报送的施工方案为污水泵;③在其他施工项目中，此类抽水泵均按污水泵套用，各方面均无异议。

但在审核此项费用过程中，笔者认为：建筑工程使用的抽水泵主要用于抽取地下水，水质无明显杂质，符合潜水泵的定义及使用范围;而污水泵的定义及使用范围适用于市政污水处理，但施工单位对此并不认同。

为此，我们组织各方几次到工地，提取不同降水井内的抽水泵进行拍照、记录，水泵普遍为“三相无堵塞排污泵（型号WQ）”，“三相无堵塞潜水泵（型号WQ）”，“三相油浸式潜水电泵（型号QY）”三种，功率按出水直径为2.2-3.0KW，其中常用的一款规格如下：

型号：WQ9-22-2.2   功率：2.2KW

电压：380V   电流：5.11A   扬程：22M

经对比《建筑施工机械台班费用定额》污水泵子目及潜水泵子目，两子目最大的差别在于每台班用电功率的不同，如同为出口直径100 mm内的水泵，污水泵为125KWh，潜水泵为25 KWh。根据以上水泵2.2-3.0KW的功率，每台班计8小时，则每台班的功率为：17.6-24 KWh，符合潜水泵的用电功率特征。因涉及金额较大，甲乙双方联合去函省建设标准定额站，定额站回函以上水泵按潜水泵子目计价。

为此，可以明确，①型号WQ是污水型潜水泵，为潜水泵的一种;②施工方案中的污水泵名称表述有误;③建筑工程施工项目用于降水的抽水泵均为潜水泵。

效果：潜水泵（￠100）子目含税价为117.32元/台班;污水泵（￠70）子目含税价为200.32元/台班;污水泵（￠100）子目含税价为245.84元/台班。本项目抽水台班总计为32675台班;按潜水泵（￠100）计为383万元，对比污水泵（￠70），节约造价271万元;对比污水泵（￠100），节约造价420万元。

（二）深层搅拌止水桩补充定额子目编制

本项目临近江边，基坑开挖范围大，地下室施工工期长，为充分止水，基坑支护设计采用深层搅拌桩作为止水桩及支护桩的作用;搅拌止水桩桩径600mm，桩距450mm，水泥设计掺入量20%，水泥型号为P.O42.5普通硅酸盐水泥;采用“3喷6搅”的喷浆施工工艺。

但是，以上搅拌桩在桩径、水泥掺量、施工工艺等均无法在本省《建筑工程综合定额》找到相对应的子目进行套用或换算，致使各总包方因价格未定而暂停施工;为此，我们快速组织了补充定额的编制工作，分析本省定额，并查找到《上海市建筑和装饰工程预算定额》（2000）有相应的定额子目可借鉴，于是在本省定额的基础上，参考上海定额含量，按本省定额计量口径测算并编制了本项目搅拌止水桩的补充定额，然后我们组织召开各参建单位价格核定专题会，并报请省定额站审核，定额站函复同意我们编制的补充定额子目。具体测算过程如下（详见表一、表二）：

1、調整本省定额的桩径及水泥标号含量：根据本省深层搅拌桩喷浆桩体子目的特性， 将“综合人工、搅拌水泥桩机、灰浆搅拌机、电动空气压缩机”定额含量从桩径500 mm调整为600 mm，，水泥由32.5（R）调整为42.5（R）的单价。

2、调整本省定额为“3喷6搅”的含量：参照上海定额 将“1喷2搅”换算后的定额含量与本省定额“2喷4搅”的含量相加，得出“3喷6搅”的含量。

3、调整水泥掺入量为20%的水泥及水的含量：根据上海定额计算出1%水泥掺量的水泥及水的含量，换算后调整本省定额20%水泥掺量的水泥及水的含量。

4、调整其他材料费、其他机械费的价格：根据本省定额中“其他材料费”“其他机械费”占主要材料费、机械费的比例，调整其他材料费、机械费的价格。

效果：六个施工总包方报送的补充定额子目单价为12800-13100元/100m，根据以上流程编制的子目单价为8369.64元/100m，全部总桩长约31113 m，审核造价约260万元，审核节约造价约142万元。

（三）土方的挖运及回填

地下室开挖形状呈环状，开挖面积约7万多m2，内环及外环采用自然放坡加锚杆护坡，经统计，六个总包土方合计为44.3万m3，回填土合计为12.5万m3。向来，外弃及回填土方运距、购土回填等因素是最容易引起虚假签证的风险点，也是土方挖运及回填造价最不确定的因素。

为使以上各项不可控因素及风险点能得到有效控制，我们考察了工地附近堆土点，并根据地质勘察报告及桩基础工程的情况，掌握到开挖的土方主要为中砂质土，不仅是回填的好材料，多余的砂土也可用于其他项目或出售，此情况为我们与承包方谈判提供了有利的条件;另外，我们依据定额及实际情况测算了各种条件下土方挖运及回填方案的造价，并与市场上土方挖运及回填土的价格相对比。所以尽管实际与我们的方案有些差距，经多次协商，各总承包方最终同意了如下方案：

1、回填砂土使用现场开挖的土方，各总包方负责储存，运距按7公里计算（往返各计一次），堆放场地租金及管理费用由各总包方自行解决，土方堆高费用按回填土量的一半计算两次挖土机转运土方。

2、弃土外运由各总包方负责，若运距在7公里以内，则按实计算，若运距超过7公里，则按7公里计算。请各总包方于××日

前如实报送弃土地点位置及运距，以备核查。

3、各总包方负责储存的回填砂土，应确保回填实方量。

效果：按以上要求，土方单价为26元/m3（含挖土、运土、装土、桩间挖土、机械进退场费），土方挖运44.3万m3，合计造价1141万元，占地下工程建安费用的6.3 %，;回填土单价为33元/m3（含装土、运土、堆土、回填、压实），回填土方12.5万m3，合计造价415万元，占地下工程建安费用的2.3 %。

（四）钢筋及建筑材料二次转运费用计算

本项目因开挖面积大造成施工堆场狭小，以及总体布局特殊的原因，其中有两个施工总包标段出现了材料二次搬运的情况：

1、场外钢筋二次转运

为解决材料堆场问题，我们在项目东侧跨过滨江路租用了一块场地，用于两个施工总包标段的原材钢筋加工场，租场至施工现场的行车距离约为3公里，施工单位在租场将钢筋加工成型后运转至施工现场。计算此项二次搬运费的方法有两种：

（1）、定额计算法：

参照省《建筑工程综合定额》，二次搬运费为所有需转运的钢筋定额综合价的0.45%，以一个施工标段为例，计算出基坑回填完成之前本标段钢筋工程综合价，则：

2280万元×0.45%=10.26万元

（2）、市场计算法：

经市场调查，以上形式的钢筋转运需使用平板车及汽车吊机，并按转运趟数计算费用：板车按15元/t，一趟不足900元，按900元计取;吊机按6元/t，一趟不足500元，按500元计取。以一个施工标段为例，依据经审批的《钢筋转运施工组织设计》，转运总趟数为404趟，则：

404×（900+500）=56.56万元。

以上场外二次转运的两种计算方法中，费用相差较大，施工单位提出定额中的计算方式适用于施工场地内的二次搬运费用计算，不适合于本租场到现场的钢筋转运，转运形式及成本费用都与实际有很大的差异。考虑以上原因，双方同意按（2）市场计算法计算本次场外二次转运费。

2、场内建筑材料二次搬运

本项目为大型住宅群体，设两层连通地下车库，车库上面分布12栋高层单体住宅楼，其中有11栋楼沿着地下车库的外围布置，但有1栋楼（12#楼）处于地下室内部，离本标段地下室外侧距离约82米，离堆场及施工电梯距离约170米，由于地下室为整体现浇结构且顶板为空心楼盖，在地下室及室外消防车道完成前，所有建筑材料均需通过两部塔吊二次吊运至12#楼，为此产生场内材料二次搬运费。经与施工单位协商，同意按省定额二次搬运费率0.45%计算12#楼的二次搬运费，计费基数为现场二次搬运期间实际完成工程量的定额综合价，经审核，完成工程量为6000万元，二次搬运费为27万元。

以上两种材料二次转运费用的计算结果，以函文的形式向省定额站请示，得到肯定的答复后执行。

效果：送审场外钢筋转运费为139万元/标段，审核为56.56万元;送审场内建筑材料二次搬运费为108万元/标段，审核为27万元。

四、项目造价控制效果

1、六个施工总承包建安费12.5亿元，按总建筑面积分摊为2141元/ m2;专项工程建安费1.53亿元，按总建筑面积分摊为262元/ m2;所有工程建安费按总建筑面积分摊为2403元/ m2。

2、春华秋实项目总投资19.02亿元（含土地费用、销售税金及附加等全部支出），按总建筑面积分摊为3258元/ m2，控制在建设初期确定的住宅3650元/ m2、地下车位10万元/个的销售价格所带来的收入之内，实现收入大于支出的总体控制目标，圆满完成省委省政府交办的任务。