物业管理企业成本核算与管理探讨

刘祥 王永刚

摘要：我国经济建设最近几年发展非常迅速，使我国人们的生活水平和生活质量不断提高。在社会经济飞速发展背景下，服务行业迎来了良好的发展机遇，相关企业也因此实现了迅猛发展，物业管理企业就是其中的典型代表。不过，面对新的时代发展要求，物业管理企业缺乏对于成本管理的重视，加上传统经营理念及经营模式的影响，物业管理企业的管理成本始终无法下降，经济效益也因此受到了很大影响。

关键词：物业管理企业;成本核算与管理

引言

随着人们生活水平的不断提高，对于居住环境和居住要求也是与日俱增。物业企业作为派生企业要想可持续地发展，需要重视提升其核算业务，同时加强其内部管理，以此提升自己的竞争优势。物业企业的主要业务是从事房地产企业的一类附属服务，随着市场竞争同质化越来越严重，物业企业只有重视企业的成本管理，加强成本核算，才能在合理范围内降低企业的经营成本，从而实现物业企业资源的优化配置。

一、物业管理企业成本核算存在问题分析

（一）基础设施管理不善

在我国，物理管理企业是随着房地产行业的发展而产生和发展起来的，受当时社会大环境的影响，房地产企业发展速度非常快，但是相应的，小区内部配套的基础设施并没有能够与之相匹配，影响了物业管理企业的服务效果。同时，由于工艺技术、施工速度等因素的影响，早期小区工程建设周期相对较短，从而建设项目在使用过程中存在很多质量问题，导致了后期维修费用的增加，而这些问题在业主入住后，都会被转嫁给物业管理企业，造成其管理成本的增加，如果企业无法有效应对，就会出现经营困难的现象，虽然可以通过提高物业费用的方式来保障自身的正常运营，但是这样显然会激化企业与业主之间的矛盾冲突。

（二）成本管理人员专业能力和素养偏低

如今企业的管理越来越趋于专业化管理，这是由于我国对经济体制不断完善以及企业发展需要决定的，就当前部分物业企业内部人才构成分析来看，其专业化的财务人才相对缺乏，在企业的财务管理人员中高学历的人才相对偏少，中低学历的人员占比较大，人才体系不完善是导致企业成本管理各效率不佳的重要原因。部分企业对人才的重视度不够，片面的人才降低成本就是成本控制和管理，认为企业人才建设只会加大成本投入，这种看法是片面的，没有认识到重视人才建设的积极意义。

（三）管理模式简单

市场经济环境下，我国企业体制改革逐渐向着各个行业延伸，不过在服务行业表现的非常缓慢，物业管理企业采用的多是简单粗放的经营管理模式，因此普遍存在技术含量不够、信息化程度不高、人力资源消耗巨大的问题，导致了人力物力投入的增大。而从外部环境分析，劳动力市场中的人力成本呈现出逐年增长的趋势，简单粗放的管理模式很难实现有效的成本控制，也给物业管理企业的长远稳定发展造成的阻碍。

二、物业管理企业成本控制强化策略

（一）完善基础设施建设

一是物业管理企业要参与到小区的规划设计中，提前进入角色。在小区建设前，物业管理企业就应该参与其中，充分考虑业主存在的客观需求，对后期的物业管理成本进行综合考虑，提前发现其中存在的问题并对其进行解决，一定要避免将问题遗留到后期管理阶段的现象，以尽可能规避额外的成本支出。二是应该对社区基础设施进行持续完善。物业维修人员应该定期就小区内的各种设施进行检查维护，对一些潜在隐患进行提前处理，因为如果问题爆发，维修工程量和维修费用都会增加。三是应该在小区内做好相应的宣传教育。应该明确，小区设施的维护是每一个业主应尽的义务，物业管理企业应该在小区内做好宣传工作，争取得到每一位业主的理解和支持，确保其都能够自觉参与到基础设施维护中，减少设施损坏的现象。

（二）注重提升企业会计人员的专业素养

如今物业企业的业务也在逐渐增多，使成本管理和核算的难度增加，为了进一步优化物业企业的成本管理，企业需要认识到人才在加强成本管理过程中的重要性。企业重视内部成本管理机制的构建，可以提升管理的科学性和规范性，通过专业的成本管理人员的指导，可以将物业企业的成本管理制度化、细化，如此可以使成本管理更具有操作性。作为一个合格的成本管理人才，一是要具备专业的成本管理知识，如要对会计和财务管理理论知识有全面的理解，同时要具备较强的灵活应变能力，只有这样才能在企业复杂多变的市场环境中为企业加强成本管理提出预见性的指导;二是作为成本管理人才，较高的职业素养也是其能力的一部分，只有具备一定的职业素养，才能在工作中按要求履行成本管理的各项工作。企业应重视对内部成本管理人员的培训，培训时要结合物业企业的实际情况，将成本管理理论与实践相结合;三是企业可以重视选拔优秀的外部成本管理人才，完善物业企业的人才机制，是提升企业管理和成本核算的重要保障。

（三）优化成本核算方式

物业管理企业在落实成本核算工作时，所采用的成本核算方式需要立足于企业真实状况，同时从企业运营发展角度入手。在进行核算方式选择的过程中，物业管理企业不可以仅局限于一种核算方式，应该结合企业当前所处的运营环境以及发展趋势，采用多种核算融合的方式，让成本核算方式更具合理性和操作性，以此迎合当前物业管理企业管理需求。除此之外，物业管理企业在选择成本核算方式以后，需要对物业管理企业成本核算主体进行明确和探究，同时结合各个核算主体实际状况和需求，进行适当修整和完善。

（四）重视成本控制业绩评价

物业企业成本控制业绩评价应建立在财务分析基础之上，运用数理统计和运筹学原理，采用定量分析与定性分析相结合的方法，对运营期间所发生的成本费用进行综合评判。物业企业应以企业总体发展战略为指导思想，结合实际成本费用发生情况，制定关键绩效评价指标体系，并对项目经理、主管、班长等管理人员进行考核。

结语

而言之，物业管理企业是服务产业中一个非常重要的新生力量，其在房地产行业飞速发展的带动下，呈现出了蓬勃发展的态势，在未来必将成为拉动我国经济增长的重要力量。

参考文献：

[1] 刘爽.物业管理公司做好成本管理控制工作的对策[J].財会学习，2019（24）.

[2] 陈美玲.物业管理公司全面预算管理模式的构建研究[J].住宅与房地产，2019（21）.

[3] 宁慧.试析物业管理成本核算中存在的问题及对策[J].纳税，2019（21）.

（作者单位：成都信息工程大学银杏酒店管理学院）