中国房地产投资结构的分析

钟菊珍

摘 要：中国房地产投资结构的调整是自九十年代以来中国整个经济结构，产业结构调整的一个组成部分。全球经济一体化，世界范围内经济结构、产业结构的大调整，以及中国国内土地、资金、原材料、水资源等的制约，使中国的稀缺性资源实现优化配置的问题令世人瞩目。房地产业作为中国当今经济发展的支柱产业，其投资结构优化的重要性是显而易见的。

关键词：中国房地产；投资结构；分析

1、中国房地产投资结构的特征及成因

1.1 中国房地产投资结构的特征

（1）房地产投资在中国东部与中、西部地区之间存在显著差异，而在中、西部地区之间差异不大这种状况，与中国整个经济社会发展状况（包括GDP、全社会固定资产投资所反映的状况），从整体上说是相吻合的，这种地区间的差异是很显著的。只不过，房地产投资与全社会固定资产投资、GDP相比，在地区间的差距更大，更为突出。且在中国已经对经济结构、产业结构进行多年调整的情况下，这种差异并没有发生明显的变化。

（2）从房地产本身的产业结构、产品结构的调整来看，几年来已取得一定的进展。就东部地区而言，房地产投资投向“办公楼”、“商用”上的比重明显得到降低，在中、西部地区，投向“住宅”、“办公楼”、“商用”上的比重，都有一定程度的增加；而从房地产投资的经济成分来看，外商、港澳台与联营经济的80%-90%投向了东部地区，然而，值得可喜的是私营经济与股份制经济的投资比重在西部地区分别占了22.76%与17.78%。

（3）影响房地产投资的经济、社会因素，在地区之间既呈现出共性，又存在差别。从总体而言，人均可支配收入、全社会固定资产投资、总人口、GDP对房地产投资存在着一种综合的相关关系（这在全国的模型中，可以明显地看出）；然而，对东部与中部地区，影响房地产投资较为突出的因素是全社会固定资产投资；而对西部地区来说，上述四个因素均对房地產投资有明显的影响，其中GDP的作用最大，其次依次为全社会固定资产投资、总人口与人均可支配收入。

1.2 中国房地产投资结构特征的成因

（1）由于历史与自然条件的原因，中国的东、中、西部地区，在经济与社会的发展进度上长期存在着较大的差异。在2019年上半年国民经济运行情况新闻发布会上，国家统计局国民经济综合统计司司长、新闻发言人毛盛勇表示，从房价、房地产投资、房地产销售、开工面积、土地成交等房地产领域指标综合来看，当前房地产市场运行总体平稳。同时，城市之间的热度将开始出现分化，房地产市场不会出现单边热度持续上扬的格局，整体稳定、小幅波动将成为主流趋势。

（2）中国政府自九十年代中期以来，加大了对中、西部地区的投入，该地区的GDP、全社会固定资产投资得到了明显的增长。但是，中、西部地区优先发展的是基础设施、交通、通讯、农业、文化教育等，因而，该地区GDP、全社会固定资产投资增长，主要是由于上述产业的发展所作的贡献。西部地区的城市化进程，除了少数城市，如重庆、四川的成都、陕西的西安、云南的昆明、新疆的乌鲁木齐，总体上处于滞后状态，与城市化进程齐步的房地产业发展的进程，必然处于落后状态，因此，在西部地区房地产投资、全社会固定资产投资、GDP所占比重的依次顺序正好与东部地区相反。

（3）从影响房地产投资的经济、社会因素所呈现的特征中，我们可以看出，这正是处于经济转型时期的中国房地产投资的某些特征。在东部地区，由于市场经济发展以及房改政策推进速度的加快，影响房地产投资的主要因素，已由象征计划经济为主导时期的“全社会固定资产投资”、“总人口”等因素，改变为象征市场经济为主导时代的“人均可支配收入”、“全社会固定资产投资”等因素；而在西部地区，由于经济发展相对迟缓，经济转型的速度远不如东部地区，影响房地产投资发展的主要因素首先是GDP，即首先靠经济发展速度，其次才是全社会固定资产投资、总人口、人均可支配收入等因素（注意：在西部地区的回归模型中，GDP的系数估计值是正的，而全社会固定资产投资的系数估计值是负的）。而全社会固定资产投资的增加，意味着西部地区基础设施、交通、通讯、农业等投入的增加，反过来是对房地产投资发展的制约。

2、调整中国房地产投资结构的对策性建议

（1）房地产投资结构的调整，作为中国整个经济结构调整的一个组成部分，房地产业发展作为进行西部大开发的一个不可忽缺的部分，绝不可再用计划经济时代曾经采用过的方式，同时，也不能简单照搬东部地区对外开放的老套路，因为西部开发与东部开发开放，在体制、环境、区位、市场状况、国际环境等方面存在着明显的差别。应该看到，尽管市场经济在我国正处于主导地位，但是市场经济在地区之间发展很不平衡，在中、西部地区还有许多不完善之处，尤其是需要进一步完善市场体系，加快房改力度，加快配套制度的改革与完善。

（2）实现西部大开发，要加大房地产投资在西部地区的比重。在加快西部工业化进程的同时，要注意适当加快西部的城市化进程，西部地区地域广阔，农业人口比例较大，要改变其落后面貌，当然要加快基础设施、交通、通讯、农业、文化教育等的发展，但是必须把西部城市建设的发展放到重要的位置，通过城市经济社会的发展进一步发挥其示范与辐射作用。房地产投资必然会伴随西部城市化进程的加快而得到相应的发展。

（3）房地产投资的调整，要立足于经济体制改革，调整经济结构，不能依赖中央财政的扶持。东部地区房地产投资经济成分的比重中，外商、港澳台、联营经济的投资占了相当大的部分，非公有制经济也具有相当的活力。当前，要进一步解放思想，真正树立“非公有制经济是我国社会主义市场经济的重要组成部分”的观念，在政策上，要素投入上和管理制度上，为非公有制经济在房地产业和整个经济发展中创造条件。

参考文献

[1]黄辉玲.中国城市房地产市场理性发展研究[D].东北农业大学.2007

[2]王立坤.房地产市场差异性分析和跨区域投资对策研究[D].哈尔滨工业大学.2007