房地产信托投资基金的投资策略及风险研究

摘 要：随着经济不断发展，中国的房地产界也迎来了第二个春天，估计在未来一段时间之内房地产的融资需求仍然会保持在一个旺盛的状态，可是目前，我国的房地产金融市场发展起来仍然具有一定的缺陷，尤其是在一级市场上，只有银行在苦苦支持，很少一部分房地产公司可以受到资本市场的青睐。而在二级市场中，资产的证券化仍在发展初期阶段，很难满足大部分房地产的要求，这个时候房地产的投资信托基金就出现了。房地产信托基金可以满足房地产金融融资需求，基于此，本文主要讨论了房地产信托投资基金在投资方面的主要措施和手段，同时也对其中蕴含的风险给予了一定的介绍。

关键词：房地产信托投资基金;投资策略;风险

房地产信托投资基金也属于资产证券化的概念，一直以来备受国际市场的青睐，这一种金融工具一开始是为了能够让房地产融资问题解决而被设计的。这一工具为中小投资者提供了一个能够投资房地产的工具，房地产投资工具是一种和债权融资或是股权融资有一定差别的投资工具，风险相对来说比较低，分红又很高，收入是可以事先预测的，比较稳定。对一些仅仅追求收益更加稳定的机构进来说，房地產信托投资基金是一个能够列入考虑范围内的基金品种，而对房地产发展商来说，这也是一个较为简单便捷的融资方法。而在普通投资者看来，投资房地产信托基金不但可以分享到在目前房地产市场上的一些收益，同时还可以获取稳定的分红。但是在投资的时候，风险是无法避免的，本文也揭示了房地产信托投资基金当中的，一些隐藏的风险。

一、房地产信托投资基金所面临的风险

一般情况下，风险主要是指投资者无法获得预期的收益，或者有可能让自己的本钱受到损失的可能性。REITs是一种专门用于投资房地产的基金，自身会被房地产以及市场影响，会产生很多潜在的隐患，而同时也会遇到基金组织结构和管理等很多问题。

（一）投资于地产的风险因素

一般来说，这种风险主要是因为国家或者经济出现了很大的转变;房地产市场产生了极为不利的情形;物业的租户或者是买家和卖家的财政情况出现了极为不利的转变;借贷融资对的时机和以往不同;利率或者是别的营运方面的支出产生了转变;环保法律法规，或者是城市的规划以及别的政府参与的制度出现了变更;因为买进房地产而出现的环境赔偿，主要还包含着没有被发现的一些环境问题，或者是所在物业被污染，储备也无法达到标准;能源的价格出现很大转变;市场曾经的态度出现了改变，是的其一些物业的供应供大于求，某一类物业已经无法符合市场的需求;业主为了能够争取到更多的租户，使用了极为激烈的竞争方式;保险的范围之外;管理方面的人员没有办法供给或者是要求别的管理组织给与保养或者别的需要的服务;房地产的投资难以及时变现;物业的保养等服务出现了资金周转不开的情况;物业的建筑其使用的建筑材料有问题;政府和很多别的建设项目对于附近的房地产造成了很大不良影响甚至破坏;无可逆转的自然灾害，使其产生了难以承担的损失等[1]。请专家委员会专家分别对各风险因素的重要性进行比较，如表1 所示。

以上这些问题都很容易使得出租率和租金架构以及营运开支产生波动，对于物业的价格以及租金和出租率，都会产生极为不良的影响。而且物业在每年进行估值的时候都会将这些因素囊括进去，所以物业的价格也会不断的持续反复出现变化。如果物业的价格出现急速下跌，那么很容易造成整个城市的经济下滑，那么REITs所具备的物业资产也会出现大幅度的下落[2]。

（二）物业的收支有可能超过预期

物业的收入很可能会被当地的很多因素所干扰，比如说在REITs营运的市场当中，物业如果供应过多并且需求量减少;REITs所掌握的物业对于租户来说就不那么重要;其他物业有力的竞争;没有按时收取租费;法律出现改变;营运的费用和支出增加。不仅如此，为了能够更加符合监管所需要的而产生的费用，以及利率水准和融资机会等，也有可能会使得房地产的收入出现问题。如果出现很多租户没有按时交租的情况，或者是物业没有办法把有利的条款出租，对于REITs来说会有极为负面的影响。而且，如果房地产支出了大量的费用，就很容易让基金受到不利变化[3]。

（三）房地产的投资难以变现

房地产的投资是十分难以变现的，这也有可能会让REITs出现问题。房地产的投资流动性是比较低的，而且，按照REITs的相关规定，房地产的基金在并购进物业之后，在一定的阶段当中是不能够售卖的，如果基金单位的持有者能够通过一些特别的条例则另当别论。这就使得资产的流动性很差。如果REITs一旦面对经济以及财务和房地产市场等方面的转变，就很难把物业组合或者是一些资产变现。不仅如此，REITs的所有的投资是不是可以得到变现，和其不同的投资的变现方式能不能实施也有很大的关系，如果无法顺利实施，如果物业的价格出现急速下跌，那么很容易造成整个城市的经济下滑，那么REITs很有可能会出现大幅度割价的现象，者都会使得基金的财务情况的营运业绩出现极为不利的影响。

（四）超出保险金能够承受的标准

REITs很有可能会因为超出保险金能够承受的标准而产生损失。REITs所持有的物业组合很有可能会因为一些严重的灾害出现无法逆转的损坏，这样的损坏是无法让保险金全部赔偿的，而且很多严重风险以及无法投保的情况，政府和很多别的建设项目对于附近的房地产造成了很大不良影响甚至破坏;无可逆转的自然灾害，使其产生了难以承担的损失等都会很容易让REITs出现极为严重的损失。

二、房地产投资信托基金的投资策略

（一）REITs在风险分散中的作用

REITs在税收方面的具体条件和投资可以决定的范围，使其拥有其独一无二的特性。REITs的社交条件需要REITs能够把90%以上的收入全都用来进行分红。并且REITs的投资的方向必须是房地产的行业，所以REITs独一无二的特性就是分红很高，同时也有一定的成长空间。REITs根本特性就是一个投资工具，但是因为它独一无二的特性，所以可以说REITs的投资是能够事先预测的。同时，REITs的现金流量也是较为稳定的，这就使其也具备了一定的债务工具的特征。REITs类固定收益，其主要特征和一些投资方的需要不谋而合，REITs具备预期中的稳定的高利息，也有专业的团队给REITs带来更多的提升，同时REITs的期限是很长的，而且因为监管严格，还较为透明，可以说在收益类证券方面，这是一种极为稳定的收益证券，符合大部分金融机构的需要。

REITs的在金融市场上的大获全胜，代表着和别的金融工具的战斗即将拉開帷幕，REITs看中预期回报率正是为了这一点。而且，预期回报率在投资者眼里仍然是一个需要考虑到的投资风险指标。预期回报率会发生一定的变化。在二级市场当中，REITs的价位是会发生改变的，回报率也会随之出现变化。而且，在价格不断提高的情形下，回报率会持续降低，所以，REITs是否具有价值，回报率能够给与投资者足够的提示。

REITs在投资当中主要方向是房地产，所以房地产的资产增值也让投资者具备更多能够和通货膨胀对抗的能力。在通货膨胀即将发生的将来，物业必会提升，REITs的净收益将会显著提升;而且REITs的租金收益一般来说也会不断走高，投资者将会获得更多的分红收益，对于投资者来说，这是个能够抵消通货膨胀的方法之一。

REITs对于投资者来说，也是能够优化其投资组合的工具，可以很大程度上防范风险。房地产资产的流动性一般不高，很多市场投资人将其看作是股票和债券以外的较为特殊的资产，和一般的金融资产联系较少，能够给投资者提供更多的投资组合，让其投资风险被分散。而且，REITs具备的分红利润高，保价保值，以及低相关性，不但让普通的投资者感受到更多的吸引，而且，也给予了在资产安全和收益中间的平衡点，让资金获得了更加稳定的投资。

（二）房地产投资信托基金在商业地产项目中的作用

第一，商业地产发展中存在的主要问题

商业地产是一种特殊的复合形式，是由商业经营以及房地产开发结合而成的，其本质特征就是运行的周期极长、资金投入很多，利润和投资风险并存。

目前，我国的房地产开发所具备的融资的途径相对来说还是比较单一的，开发项目对银行的依赖性极为显著，为了能够改变这一现状，解决掉长时间的投资和资金快速回本的问题，我国的很多开发商都会利用产权式商铺来完成变现的需求，可是，因为这样，也出现了很多产权分散以及经营效率之间的矛盾，产权式的商铺的 确存在很多结构化的问题，虽然有一些实力雄厚的开发商愿意践行承诺，可是很多只为短期获益的开发商却很容易使这一手段潜藏更多的风险。

商业地产将商业作为主要内容，相对来说在市场上将商业投资作为更看重的目标，而正是因为这一典型的特质，商业性的房地产就会因为更多的因素而产生自己独特的性质，更加看重长期的收益，而不是担任房地产销售的职责，这样的特质让商业地产项目必须拥有一个较长时间的培育过渡期，因此，长时间的稳定现金流是不可缺少的。

主要形式

返租模式，是一种将山沟分隔开进行销售，再返租的方法。一般开发商使用返租的方法都是不得以的，这种方法本质上是向着广大的投资者进行的一种再次融资的行为，融资成本极高，同时涉及到很多面，容易产生大量隐患，造成不良的社会影响，风险极高。对一些仅仅追求收益更加稳定的机构进来说，房地产信托投资基金是一个能够列入考虑范围内的基金品种，而对房地产发展商来说，这也是一个融资方法。这种返租的模式对广大投资者来说无异于一场豪赌，主要的投资风险都压在了项目以及经营团队方面。

“先租后售，以租促售”的模式。这样的方式是比较落后的，并没有避免返租模式具备的高风险高隐患，只是减少了投资者在物业经营的开始阶段所产生的风险。可以说这种模式无异于是返租模式的升级版，可是投资者在这种模式下仍然会因为经营失败或者是项目失败而受到巨大损失。

“经营权商铺，售后包租”模式，这是一种有一定转变的返本销售，使用权被回购之后，会有百分之十的回报率，可是并无具体的物权能够给与其一定的保障以及担保条件。而且，只是简单的返本汇报。看起来，投资者可以在每年都得到百分之十的利益，可是，开发商一般都会先把售价提升，把之后向投资者的租金囊括进去。而且，如果这样的方法招商效果并不理想，那么开发商的高回报承诺就是空谈，投资者的预期租金就会为零。

统一产权，只租不售的经营物业模式。经营式的物业指的是让专业的商业经营管理团队来进行经营和管理，而物业的产权适应经营必须进行统一的归属，不能够进行拆零的售卖，所有权和经营管理权能够进行分离，可以用来商品的销售，休闲娱乐以及其他商业活动。通过大量的时间可以知道，经营统一化和产权分零化是存在着根本矛盾的，而这一矛盾目前也已经成为了商业物业发展的阻碍，产权必须完整，管理统一有序，将租金作为之后主要的收益的经营理念在之后一定是主要的发展趋势。可是这个物业模式和投资商的真正实力有密切的关系，而进一步的发展和房地产资产的证券化也有根本联系。

三、结语

综上所述，在全球的范围内，房地产信托投资是一个在国际市场发展比较成熟的投资工具，但是，在我国这一金融投资工具仍然处于发展的初期。对我国内的普通投资者来说，是一个极有潜质的投资工具。本文主要介绍了这一投资工具在金融市场上的重要作用，深入了解了这一投资工具的具体特性，并且也在一定基础上突出了它和以往债券融资和股权融资的不同之处。这一类投资的风险比较低，可预测的收益稳定且比例很高，但是它的风险性也是有目共睹的，这一工具能够有效的缓解我国证券市场的不合理，对于投资者来说，这是一个可以考虑的投资项目，使用这种投资工具可以分得房地产市场巨大的利润，而且也可能在一定程上避免因为通货膨胀而带来的风险。但是这个投资工具也存在其自身的风险，一般来说投资者对于地产方面的风险是有大致了解的，对基金有可能产生的风险也有一定的认知，可是，对内部风险却往往比较忽视，控制投资风险需要从三点入手，只有这样才能够让投资者在进行房地产信托投资的时候避免损失。

参考文献：

[1]孙景云，田丽娜，陈峥.基于Stein-Stein波动率和动态VaREITs约束下DC型养老基金的最优投资策略[J].运筹学学报，2019，23（02）：44-56.

[2]王平.交易型开放式指数基金投资策略[J].重庆工贸职业技术学院学报，2019，15（01）：84-86.

[3]杨荣星.关于私募股权基金的投资策略探讨[J].现代营销（经营版），2019（02）：198-199.

作者简介：姓名：赵茜（1983.8-）性别：女，职称学历：本科，研究方向：房地产私募股权基金、房地产信托基金投资、风险管控、投后管理