新时期不动产权籍调查与地籍调查的关系

车兵

摘要：在全球化经济发展过程中，人们更关注自身利益，维权意识也愈来愈强。不动产的权籍调查与当前地籍调查都是土地调查和不动产产权登记工作的主要内容，因为其直接关系到城村改造、房地产开发和违法建筑等方面的处理工作，所以我们需要依照具体的实际情况，了解、分析且充分理解不动产权籍调查与地籍调查之间的关系，积极探寻并采取有效措施进行控制，处理好两者之间的关系。

关键词：新时期;不动产权籍调查;地籍调查;关系

一、不动产权籍调查数据的基本现状

（一）不动产登记中房地产登记的数据量过于庞大

当前，房地产行业发展迅速，不动产登记的数据量及业务量都处于持续增长的状态。其中，房地产的登记数据属于时空数据，具有独特性，因而，在其登记管理中需要结合房地产登记的历史数据和当前现势数据进行分析，从而保障登记数据和图形数据的统一性。就目前情况而言，如何精准高效地完成不动产数据的整合与登记，是不动产数据调查中的一个重难点。

（二）不动产登记数据具有多样性

在不动产登记工作中，由于原有地籍调查和房产测量的管理部门不同，使得数据来源方式多样化。不同的部门制订的工作标准、数据管理方式不同，数据存储格式及数据质量也不一样，导致出现权力矛盾突出、地籍历史关系不清晰、数据整合性差等问题，造成数据难以实现快速有效地衔接和整合，进而无法发挥大数据时代不动产登记数据的重要作用。

（三）房地产登记数据不统一

近年来，我国土地登记和发证工作的相关系统已基本实现全面覆盖，且建立了一套有效的更新机制。虽然这些系统发挥了一定的效能，但也只是解决了一些城镇的房地产的登记和发证工作，而针对农村的房地产登记和发证工作还未形成完整的管理体系，且工作进展比较缓慢，从而使得行政辖区内不动产登记数据不完善。

二、不动产权籍调查与地籍调查的关系

（一）不动产权籍调查与地籍调查相同点

不动产权籍调查与地籍调查在我国土地权属调查工作的方式上，都需要遵循地籍调查权属工作的基本要求，并且，两者的地籍测量工作技术方法和测量的信息数据精确度要求也是相同的。此外，对更低权属的调查方式，需要依照相关调查规程来实施执行。对界址的测量方式和程序要按照地籍测量要求执行，对软件主体功能要遵循地籍调查工作的基本功能。不动产登记核心内容就是做好权籍调查工作，而地籍调查工作质量与不动产登记权籍调查工作质量有着直接关系，故不动产权籍调查和地籍调查工作都具有稳定物权的基本作用，同时使依法享有的不动产权利不会因为登记部门的程序改变而产生影响。严格进行不动产登记工作管理，有利于加强我国不动产登记工作的公信力和权威性。

（二）不动产权籍调查与地籍调查的差异点

现阶段，虽然在我国不动产权籍调查和地籍调查的测量工作过程中，两者情况体现相似，但机制存在很大差异。相关规定表明，对于不动产的权籍调查工作有明确要求，房屋及其他建筑物、构筑物的权属作为不动产权籍调查工作中的较为重要的内容，因而，需要对其外沿调查工作范围进行明确划分，以避免出现越权的现象。不动产的权籍調查需要将不动产的基本概念作为整个工作的基础，不动产权利人则需要依照实际行为活动将权利进行划分，可分为使用权和所有权两类。随着我国土地使用权和所有权等方面经济价值的提高，因土地承包及使用而发生的纠纷事件不断增多。因此，规范不动产调查工作，确保整个调查工作的真实性就显得尤为重要。随着我国社会对于不动产权属来源及证据资料等方面的重视度的提高，有关单位要不断提升其调查管理机制工作的合理性和有效性，并结合现有的实践经验，在土地工程开发建设领域中，进行不动产的权籍调查与地籍调查工作时，需要体现出两者之间存在的差异性。在对不动产进行权籍调查时，不动产的相关图件需要通过有关依据以及权籍调查的确定因素进行分析，相关图件的质量对整个调查结果有着直观作用。结合我国当前不动产的权籍调查现状进行分析，在进行调查工作过程中，涉及很多不动产相关图件的内容，其中包含宗地图和房产分户图等，其利用坐标系所开展的调查工作，也能在一定范围内体现出差异性。不动产权籍调查在针对较为分散宗地的调查工作中，想要确保调查结果的准确性，就要采取解析法对其进行测量。同时，全面完善测量机制，并利用投影方法解决坐标系中存在的系统问题，从而提高坐标系质量，确保其在最小的范围内开展不动产权籍调查工作。

三、不动产权籍调查工作的重难点及应对措施

（一）加强不动产数据的整合工作

不动产权籍数据主要包括属性数据和空间数据。其中，属性数据是指土地的登记、不动产的相关户籍信息、房产的登记和调查信息、发证信息等;空间数据是指不动产的图形数据。不动产数据整合是不动产权籍调查工作的一项重要内容，其主要包括户籍信息、图形数据、登记和发证信息等方面的整理。在整合空间数据的过程中可借助计算机及其他信息技术，由专业工作人员全面调查分析宗地内的地形及地上建筑物、构筑物等基本要素，并进行专业的编辑。在此过程中，要求专业的数据处理人员高度认真，仔细核实每条数据，从而保障数据的逻辑性及精确度。同时，要求数据核实人员对整个数据库的数据进行查漏补缺，以避免出现数据错录、重复和遗漏现象。

（二）加强属性数据与空间数据的对应性

不动产的数据管理是指对属性数据、空间数据的统一管理。为了达到管理的效果，则需要实现属性数据和空间数据的一一对应。在整个不动产登记工作中，如何使属性数据和空间数据有效接洽，并保障其质量，以防止出现错配的现象是工作的重点。为了做好两类数据的有效接洽，需要给工作人员开展一系列的技术培训，提高工作人员对属性数据和空间数据的重视度，从而保障数据的精确度和有效性。对于农村的不动产调查，也需要对每条信息记录进行反复核查，当数据上交给相关部门后，部门的相关工作人员需再次对属性信息和图形数据进行有效核实，以在多个环节确保数据的准确性。

（三）新时期关于不动产权籍调查和地籍调查的建议

首先，在我国不动产的权籍调查工作中，需要经由统一机构管理和负责，并遵循统一的标准和基本原则，这不但能够优化整个调查工作的步骤与方法，还能提高整体工作效率，节省人、财、物三方面的资源，降低对群众的干扰。其次，现阶段部分地区在其权籍调查阶段已经推出和体现了房产一体化和林地一体化的调查工作宗旨。在新时期发展背景下，不动产的权籍调查工作充分发挥了其自身地籍调查的成果。在房地产开发过程中，地籍调查工作作为其工作重点，可以更好地支撑我国不动产的权籍调查工作。由于利用相关实践工作分析，合理地应用既有的地籍调查资料和成果，不但能为不动产的权籍调查提供相关参考，还能体现不动产权籍调查与地籍调查工作两者之间的拓展性和被拓展性的联系。因此，开展不动产的权籍调查是优化与扩展传统地籍调查的基本工作。

四、结语：

若要实现我国未来土地统一规划的基础工作，确保产权归属人的利益途径，就需要处理好不动产权籍调查与地籍调查之间的关系。各区域要依照实际情况开展调查工作，发现其中存在的问题和缺陷，做到有针对性地优化调查机制，严格规范调查工作的基本程序，以确保其调查成果的准确性，从而体现不动产权籍调查与地籍调查两项工作的价值。

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