2020年河南农村不动产登记将全覆盖离开农村仍有老宅宅基地昨确权

陈骏

正在城市中打拼的你可知道，咱家的那些老宅子也要颁发“房本儿”了。宅基地能否继承？因参军、求学等原因离开农村，原有宅基地还能否确权登记？农房登记工作面临到哪些现实难题？本文盘点了关于宅基地确权的六大问题，为您一一解答。

河南计划利用三年时间完成农房登记工作

2017年，河南省不动产统一登记制度建设联席会议办公室下发通知，提出计划在3年内完成河南农村房屋不动产登记工作，至2020年，农村不动产登记进入日常管理，实现不动产登记全覆盖。

对于农房登记工作，在全省各地市中，郑州、洛阳两地推进速度较快。从全省整体情况来看，部分地区也存在对农房登记工作重视程度不足与相关经费欠缺、落实不到位等主客观因素，限制了部分地区农房登记工作的进度。

农房登记为农村产权制度改革奠定基础

农房登记工作是一项基础性很强的工作，通过确权登记发证，可以明确农村住房、宅基地的产权归属，更好地保护农民的权益。此外，按照现行法律法规的要求，宅基地不具备抵押、交易的功能，需要未来颁布法律法规作出进一步的明确，但农房登记工作可以为下一步进行的农村产权制度改革提供相应的基礎。

与城市住宅类不动产登记工作类似，农村住房在进行合法登记前，必须要通过权籍调查工作，厘清该房屋的合法权属来源、界址、归属等工作。

按照我省农房登记工作的要求，对于农村权籍调查不得收费，不得增加农民负担。对于收费标准，国家相关政策明确规定，对于申请宅基地使用权及地上房屋所有权登记的，只收取不动产权属证书工本费，每本证书10元。

六大问题

1.宅基地能否继承？

问：老家中的老宅子为父母所有，如今父母已经去世，能否通过继承的方式获得宅基地的使用权呢？

答：据了解，按照我国相关法律的规定，宅基地的所有权属集体所有，个人通过继承的方式获得使用权缺乏规定。但可以通过继承房屋取得宅基地的使用权。

2.想继承房屋应该如何办理？

问：老家中的老宅子为父母所有，如今父母已经去世，怎样办理房屋继承？

答：河南省不动产登记局相关负责人表示，在农房登记工作中，确权的核心点在于房屋是否还存在。对于房屋尚存、用地状况没有发生改变的情况，如房屋所有人已经去世，其继承人应当先前往房屋所在村、乡镇等相关部门确认产权信息，在办理了继承等相关手续后，再进行确权登记。

3.离开农村，老家的宅基地昨办确权登记？

问：因参军、求学等原因离开农村，但老家依然有宅基地，怎样办理确权登记？

答：河南省不动产登记局相关负责人介绍说，根据原国土资源部关于印发《确定土地所有权和使用权的若干规定》的通知，非农业户口居民（合华侨）原在农村的宅基地，房屋产权没有变化的，可依法确定其集体土地建设用地使用权。但如果房屋拆除后没有批准重建的，土地使用权则由集体收回。

4.为何不同地区宅基地的大小会存在差异？

问：为何我家的宅基地面积为“两分”，而一些同事、朋友在其他地区的宅基地面积大小为“两分半”甚至“三分”？

答：河南省不动产登记局相关负责人介绍说，根据1982年国务院所颁布的《村镇建房用地管理条例》及后续河南省配套出台的《河南省村镇建房用地管理实施办法》要求，我省在制定宅基地面积大小时，根据其所在地的地貌、资源禀赋等个体情况，将常见的宅基地面积大小划分为了二分、二分半、三分、三分半等规格，但要求最多平均每户用地不得超过三分半。各县、市要根据限额规定，结合当地人均耕地、家庭副业、民族习惯、计划生育等情况，具体规定村民宅基地面积标准，并报上—级政府备案。

5.老房子已不能住人，还能进行权籍调查吗？

问：如果老家宅基地上的房子已经出现破损而导致不能居住，是否能够在权籍调查时被调查、记录？

答：对此问题，河南省不动产登记局相关负责人明确表示， “房屋质量与产权并无直接关系”，在农房登记工作中，不动产登记部门也将依照“全面调查、依法登记”的原则进行办理，这也就意味着，无论农房现状质量如何，在权籍调查中都需如实记载，根据相关法律法规的要求进行登记。

6.“超占”昨处理？

问：在现实中，不少农村宅基地都存在“超占”的情况，在确权登记时怎么处理？

答：河南省不动产登记局相关负责人表示，所谓“超占”，是指实际占有宅基地的面积超过了当地人民政府所规定面积的情况。对于“超占”行为的处理，不动产登记部门将按照“尊重历史、依法依规”的原则，参照3个不同的时间段进行处理。

如宅基地“超占”发生在1982年之前，且用地状况至今没有发生变化的，则按现状进行登记。

如宅基地“超占”发生在1982年至1986年，即《中华人民共和国土地管理法>实施前的，需要宅基地使用人按照当时的规定进行处理后，凭相关处理证明，按现状进行登记。

如宅基地“超占”发生在1986年之后，不动产登记部门则将按照已经生效的相关法侓法规办理。

哪些宅基地不能确权？

1.新审批的宅基地

如果是新申请建造房屋，根据现行《土地法》的规定：必须将老的房屋宅基地退还给村集体，否则新的宅基地是不能确权的。如果想给新宅基地确权，也可以通过分户（父母与成年儿女分立户口）来确权。

2.在农村规划范围外修建的房屋

各个地方都有农村居住区的规划区域，农民建房要在规划的区域内，否则不予确权。

3.使用性质改变的宅基地

农民申请的宅基地只能用来建造房屋居住，如果在自家宅基地修建厂房用于经营的，也是不予确权的。

4.买卖得来的宅基地

农民取得的只是宅基地的使用权，故农民买卖宅基地的行为是无效的，同样不予确权。

5.存在归属争议和手续不全的宅基地

这种情况是暂时不予确权，只有争议解决或补全手续后，政府才会按照法律规定给予确权。

6.非法占用的宅基地

我国法律规定，农村实行一户一宅的规定，一户一宅外多出的宅基地，除符合分户条件与合法继承条件，否则不予确权。宅基地面积严重超标的，也是不予确权的。

7.违规占用农用地建设的房屋

非法占用耕地建房的宅基地，这种更不会给予确权，还有可能被处罚，按要求恢复耕地。