房地产开发项目目标成本管理浅析

摘要：在房地产市场环境愈发复杂的时代背景下，成本管理的相关工作也逐渐成为房地产商经营管理的主要手段。但传统的成本管理理念和模式已经不再适应于当前的经济发展状况，以目标成本为核心的管理办法在各行业的管理过程中取得了明显的成本管理成效，也逐渐被更多的企业认可和应用。本文以房地产企业为主体，研究目标成本管理法在房地产开发项目中的应用策略。

关键词：房地产开发项目;目标成本;对策

一、房地产开发项目应用目标成本管理的基本内涵

依据房地产开发项目的各个流程阶段，可以将房地产开发项目的成本内容划分为拿地成本、建筑施工成本、配套设施建设成本、管理成本等。对房地产开发项目进行成本管理，实际上就是对目标成本管理。而目标成本管理就是将项目运营过程中的整体成本进行细化和分解，实现全方位、全过程的成本控制，从而实现企业的利润目标。但就目前的市场情况来看，我国企业的目标成本管理仍处于发展初级阶段，成本管理在实际操作过程中与市场价值结合不足，难以发挥成本管理的预期成效。因此，房地产企业要想应用目标成本管理，就必须结合房地产行业的特征，在项目开发策划阶段就要对项目总成本进行分析和预算，确定目标成本;在项目设计阶段要依据目标成本调整施工设计;在项目实际施工阶段要深入了解实际操作与预算内容的差异性，实时监督成本控制过程;在项目竣工后要及时做好成本核算工作，将实际发生的成本与目标成本进行对比分析，找出存在差异的原因，并制定有效的措施加以调整和改进，降低房地产开发项目的整体成本，拓宽企业的利润空间。

二、房地产开发项目成本管理中存在的主要问题

在市场经济发展的影响下，房地产企业项目开发成本也在逐步提升，但目前很多房地产企业在对项目开发进行成本管理时，管理模式较为粗放，盲目追求自身的经济利益而忽视了市场发展。具体来说，房地产企业对开发项目成本管理过程中存在的问题主要表现在以下几个方面。

首先，房地产企业缺乏对开发项目全过程成本管理的意识。当前市场上很多房地产企业，尤其是中小型房地产企业，由于自身发展不足、资金有限，成本管理工作往往是交由财务部门来代为执行，而财务人员对成本管理的认识浮于表面，企业的成本管理工作与开发项目各阶段结合程度不足，影响了成本控制的应用效果。

其次，房地产企业对项目前期成本预测性不足。对于房地产企业来说，前期成本调研是项目投资决策的主要依据，但一些企业忽视了市场调研环节，预算结果与实际成本情况存在差异;同时，市场观念较为淡薄还会造成企业对市场需求考察不足，过于关注工艺技术管理，从而忽略了相关经济的合理性，成本浪费问题普遍存在。

最后，房地产企业缺乏对相关成本数据的归集与分析，造成目标成本与实际结算成本之间差异较大，成本超标、浪费严重等问题给企业带来了一定的经济损失;同时，成本管理工作开展过程中，企业缺乏对成本信息的动态监控与反馈.也没有对项目成本超支设立有效的预警机制.成本控制力度不足，项目经济利润空间狭窄。

三、房地产企业目标成本管理的具体对策

（一）强化项目总成本预算

房地产企业在项目投资前就要做好市场调研，对项目总成本进行预算和分析，在多方面考虑下对项目进行整体设计，并设置成本上限指标。在项目的具体规划阶段，要以预算内容为基础，明确设计方案、上限标准、设计指标等，为项目实施设计详细合理的规划。企业在投标阶段，要以市场规律为基准，选择价格合适、施工质量高的工作单位进行合作，通过双方的协商和约定在成本控制方面达成一致。此外，由于房地产开发项目施工周期时间较为漫长，企业必须要把握好对施工过程中成本变化的复杂性。在项目竣工结算时，以预算绩效考评的方式来检验成本预算实施效果，从而将考评结果反馈和应用到后续的项目开发过程中。

（二）逐步细化成本目标

在项目总成本预测环节以后，企业要将总成本细化成各个成本控制目标，依据项目实施阶段和相关部门，将成本控制任务落实逐级分解和落实，并建立相应的岗位责任制，对成本超支或没有达成目标成本的个人追究责任。同时，在事项分解目标成本的过程中，企业还要需要建立相应的奖惩制度，要求全体员工都要参与到成本控制工作中，树立成本管理理念，通过调动员工的参与积极性来推进成本管理工作。

（三）加强对施工过程的成本控制

预算和成本分解是目标成本管理应用的初级阶段，房地产企业还需要加强对实际施工过程中的成本控制。首先，在项目开展初期，企业的成本管理工作要以市场为导向，通过深入市场调研、切实考虑企业自身的经济状况，做好土地价格、建设投入成本、物资采购成本以及其他配套設施等方面内容的成本预算和控制，加强项目实施的前期成本管理。其次，在项目建设过程中，为了降低工程成本的变动频率，企业在采购过程中必须要尽量压低价格，降低在建筑材料、安装设施等方面的成本消耗，并采取动态成本管理法，在保证工程质量的基础上控制成本，减少开支。最后，在项目竣工结算阶段，企业要依据实际成本与目标成本之间的差异分析，作为预算成本编制的依据，并确认施工内容完成程度和建筑质量的达标情况，对成本消耗进行核实的检查，避免资金被不法挪用或侵占。

（四）加强与合作单位的合同管理

房地产企业在项目开发过程中需要与上下游合作商之间签订多种合同协议，加强对各项合同的管理能够提升企业的风险应对能力。由于开发项目在实际操作过程中，可能会因为一些不可预知的因素而需要变更合同，为了降低突发情况给企业带来的经济损失，增加企业不必要的开支，就需要房地产企业要强化合同管理制度，尤其要加强与建筑施工单位的合同管理，在坚持预算总成本不变的情况下对各阶段或各部门的工作进行调整，既要保证企业不受法律风险的威胁，还要使目标成本管理能够落实到实际工作中。

（五）加强人力资源方面的建设

由于目标成本管理法就是对总成本目标的逐步分解与落实，每一个部门都有衡量自身成本管理工作的标准额定值，为了保证成本目标能够在各部门中贯彻落实，企业管理层必须要转变管理理念，以身作则，带动基层员工加强成本控制，并开展培训教育工作来提高内部员工的整体素质，使员工具备参与目标成本管理的执行力和能力。另外，企业还要充分发挥激励机制在成本管理工作中的作用，将企业成本目标实现与员工的薪资福利直接挂钩，营造良好的工作氛围，为成本管理工作的开展创造良好的环境基础。

（六）构建成本管理信息系统

在大数据时代的影响下，信息技术的充分应用是提升企业核心竞争力的有效途径。由于房地产企业的建设工程规模较大、财务处理工作也相对比较复杂，财务会计在面对繁杂的账目时，有效利用财务软件和信息技术，不仅能够提升会计处理工作的效率，还能够更全面地掌控市场变动讯息，更好地适应市场变化。因而，房地产企业可以建立完善的成本管理数据库，对企业内资金的流动进行实时监督，以项目开展的阶段来合理配置资金和资源，降低企业资金链断裂的风险，提高资金的周转速度;成本管理数据库的应用还能够实现信息共享，保证财务管理工作的透明化。此外，企业可以利用信息技术建立有效的监督平台，对各部门成本支出情况进行实时跟踪，一旦某一个部门的成本使用超出额定标准，则立刻能够在信息平台上反映出来，有利于企业及时做好信息反馈与措施应对，降低企业的运营风险。

四、结束语

综上所述，在经济高速发展的时代背景下，房地产企业要想在激烈的市场竞争中保有自身的优势，就必须要不断完善现代化管理制度，将目标成本管理应用到企业的成本管理工作中，通过总成本预算、成本目标分解以及全过程成本管理等基本流程，有效开展成本管理工作，拓宽企业的利润空间，为企业的发展提供坚实的物质基础。

参考文献：

[1]徐东刚，韩晶.目标成本法在房地产开发项目成本管理中的应用[J].建筑知识，2017（14）：125-126.

[2]王晓平.基于“目标成本管理法”的房地产开发项目成本控制研究[D].青岛：青岛理工大学，2018.

[3]司岩峰.浅谈房地产开发项目目标成本管理研究[J].中国房地产业，2017（15）.

作者简介：

丁信利，厦门钨业股份有限公司，福建厦门。