集中式长租公寓改造类项目设计管理研究——以龙湖冠寓为例

霍成，张万昆

（河北科技大学，石家庄 050018）

一、长租公寓简介

近年来在政策及资本的支持下，随着租赁市场的稳步发展，长租公寓也快速进入黄金时代，尤其是党的十九大报告中明确坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。响应政策号召，包括创业公司、房地产中介、房地产开发商、酒店运营商在内的多方主体开始进入长租公寓市场，龙湖冠寓便是其中的典型代表（图1、图2）。长租公寓在居住形式上分为“集中式长租公寓”和“分散式长租公寓”。集中式长租公寓的项目营造一般是将快捷酒店、写字楼等楼体整栋或者其中部分楼层从业主方收购或租赁过来加以改造，使其成为集中式居住的长租公寓形态。

二、长租公寓产品基本逻辑

长租公寓产品的设计定位往往是多种因素综合下寻求产品最优解的过程，当产品经理在进行初步设计时，往往收到各职能的不同诉求，例如财务部门会提出户型越小，对应的房间套数越多，总收益越高；造价采购部门则认为，户型越小，隔墙卫生间的密度越大，单方成本将会极速升高；门店运营部门也会认为大房间会带来高租金运营压力。就最终的商业利益而言，不能盈利的产品不是好产品，一般来说，经市场检验后我们认为：

1.户型越小项目整体建造成本相应越高，一开始的成本投入多少（对于产品来说即户型大小），决定着项目的累积盈利的起点。

2.不同的城市，建造成本对总投入的扰动不同。

3.户型越小收益累积能力越强，在一定范围内，小户型的确能带来更优的财务指标。

4.在一些城市，由于一开始的建造成本占整体投入比例较大，虽然收益累积能力较强，但仍然无法在短时间内“回本”，户型并非越小越好，而存在一个最优中位值。

5.在另一些城市，虽然开始的建造成本较大，但是小户型的收益累积能力很强，可以在很短的时间内将累计收益超过其他方案，随着时间增加，户型越小累计收益越高，极小的户型能带来极优的收益累积。

6.不同城市、不同区域对应着不同产品逻辑。

另外，在集中式长租公寓中为了便于管理和产品快速复制，功能分区、房间配置等一般会标准化固定下来成为设计模块。因为租户每天来往经过公共区域，因此公区也是设计效果的重点表现区域，公共区域一般包含前场活动区与后场服务区。前场活动区指前场用于客户活动及服务的空间，包含辅助功能、休闲娱乐、生活配套、招租设备的空间，且包含室内搭建、室外搭建的阳光房、集装箱等。其中辅助功能空间包括公共卫生间、保洁间、储藏室等。休闲娱乐空间一般分为动静两区，动区包含接待、水吧台、长桌休闲区、影音区、沙发休闲区、台球区等。静区包含休闲书吧区、长条网咖区等。生活配套空间指公共厨房、公共餐厅、公共洗衣房、公共晾晒区等提供日常生活服务的空间。招租设备空间包括户外快递区、自助设备区、自助售卖区、公共仓储、广告机等，为租户日常提供零售、收取快递等便民服务。户外活动空间即指自行车位、停车位、篮球/羽毛球场等场所。后场功能空间包括：强电机房、弱电机房、消防控制室、监控室、员工办公室、员工宿舍、更衣室等。

> 图1 石家庄冠寓和平西路店大户型样板间实景图

> 图2 石家庄冠寓和平西路店小户型样板间实景图

在户内，依据租户敏感度在户内物品物料布置过程中，在床与卫生间功能固定的情况下，部品优先的顺序一般为：衣柜—洗衣机—写字台—沙发—橱柜。在平面排房时，首先分析建筑柱距、查找尺寸合适匹配的户型模块，排房布置隔墙时，如遇柱子，优先布置在户型内走道一侧。当分户隔墙撞窗时，自觉避让玻璃，墙可做拐角撞到窗立柱上。在卫生间选配时建议选用装配式卫生间，装配式卫生间具有速度快、安全不漏水、荷载较轻、降低后期加固成本、干法作业、质量稳定、耐久性较好，规避传统卫生间的瓷砖脱落、防水老化等维护问题等优点。

三、项目营造流程

长租公寓项目营造过程中，企业内会有投资拓展、客户调研、市场营销、设计研发、工程、造价采购、门店运营等或类似多个职能参与其中。设计管理工作自意向项目拿地到项目移交运营筹备开业全阶段都贯穿始终。

在有意向项目后，设计及其他部门会对项目进行几次现场踏勘，明确现场条件、存在的问题及可能存在的风险。针对项目是否具有较好的投资营造价值进行简单平面排房及产品配置梳理，经测算成本数据及其他投资指标能满足基本条件后开始项目设计图纸深化工作，之后施工进场前会向其他职能如工程、造价部门提交蓝图、物料表等相关资料并对总包进行图纸交底等工作。在施工实施过程中，设计管理工作主要包含设计变更、洽商、签证等内容。在长租公寓硬装工程完成且满足软装进场条件后便开始软装摆场等工作，项目点评验收完成后再经过一段筹备时间项目即可开业运营。

对于改造类的项目来说，在整个设计管理过程中项目踏勘是项目前期的一个重要环节，也是整个项目流程中非常值得投入精力的部分。踏勘的质量直接影响后期整个项目的推进，好的项目踏勘就是为项目在前期就扫除障碍。因为改造类项目多是以使用多年的楼体为改造基础，涉及到水、电、消防隐蔽管线等设备设施，往往难于排查检验确定其能否继续长期工作，出于成本优化的角度很多物品物料会选择保留下来利旧使用，而利旧项物品的确定和清单罗列也是一项较为反复的复杂过程，很多工作需要我们耐心来仔细排查、扫除风险，尽管可能耗时耗力，但长远来看对项目的推进是大有裨益的。

四、设计资源管理

设计管理是一个甲乙方多方协作共同完成一个产品的设计生产的过程。这里的乙方一般指设计院、设计事务所等机构。首先，在设计资源的管理过程中，出于节约成本和提高沟通效率的角度来看，应尽量使设计资源本地化，这样无论是现场配合还是快速应急都能高效推进。对于改造类这种较复杂的项目来说尤为重要。

其次，为了提高工作效率，精确传达设计意图，设计方多个专业之间信息传达要同步及时，快速响应反馈，各专业内部之间就问题应先进行信息交流、互换、讨论达成一致意见，避免不必要的沟通时间和精力的成本浪费。总而言之，良好的沟通、默契的配合、清晰的项目逻辑、合理的工作计划安排、过硬的专业能力、丰富的项目经验是项目成功不可或缺的人为因素，也是设计资源管理环节自我评价的指标。

在与设计单位的配合过程中一个重要且反复的过程便是审图，审图是把握产品内容，审视产品质量并反馈提出改进意见的直接手段。在设计院出图之后，根据甲方即建设方的需求和客户利益会对长租公寓设计图纸的重要部分进行关注。例如：

1.各专业图纸是否齐全，信息是否对等，图纸配合是否完成？

2.设计图纸与现场实际的形式、尺寸是否一致？

3.设计说明中注明的做法是否切合现场实际，是否符合规范？

4.建造标准、建造配置是否充分考虑成本、施工等风险项？

5.重要拆除、安装节点、材料收口图纸是否齐全，做法、位置是否明晰？

6.门头改造、建筑外墙改造是否满足城管报批要求？

7.地面标高关系是否清楚？

8.墙体材质、距离、设备位置是否满足消防规范？

9.利旧项清单是否完善、准确？

10.图纸物品物料是否与利旧项冲突？

11.暖气供热、空调制冷等功率、位置、数量是否满足基本舒适度要求？

12.空调、暖气等设备与精装装饰效果是否和谐？

13.设备之间位置、数量是否冲突，是否能满足基本安装功能？

14.水暖电消防接口、出口，管径、需用量是否能满足要求？

15.门禁、监控设置是否合理，到位？

16.公区吊顶与幕墙的交接面关系是否美观？

17.公区吊顶形式、灯具位置与装饰柜关系是否合理？

18.公区内建筑柱是否进行了美观、功能优化？

19.标识标牌安放位置是否合理？

20.涉电、涉水、涉网设备（如健身器材、投影仪、水吧等）点位是否预留、预留位置是否合理？

21.与运营相关设备如：快递柜、售卖机、租赁洗衣机等是否落实，水电条件是否预留？

22.消防控制室设备是否齐全、合理？

23.健身器材、台球桌等使用空间是否合理舒适？

24.木作柜品等深化图纸是否准确合理美观？

25.走廊墙面、地面是否效果丰富，避免素色面过于单调？

26.客房电视等外露线路是否有收纳空间？

27.客房是否有做晾衣区空间条件及晾衣方式？

28.客房内冰箱避免阳光直射。

29.家具家电进场时物品摆放是否依照图纸？

30.噪音污染区是否有隔音措施？

31.配套商业建造标准是否合理？

32.配套商业设备、点位等条件是否合理预留？

33.项目施工是否会引起周围群众投诉，哪些施工条件的具备需要与外部人员沟通等等。

当然，根据具体项目的具体情况和各专业的需求，审图的要点也会有一定的变化。

五、设计管理思维

除了日常具体的设计管理工作，我们还要学会从工作中提炼出我们的工作方法、工作思想，设计管理思维的成长对于我们从容应对复杂问题、系统条理地开展工作具有积极的指导作用，这里可以简单分享一些有效的设计管理思维方式。

1.要有清晰的市场、客户逻辑，真理来自于市场、客户，而不是来自领导或某个名义上的职能。

2.要有生意逻辑，长租公寓是一种商业业态，设计管理的最终目的是设计出能盈利的产品。

3.树立底线意识和风险意识，坚守专业底线，积极防范项目风险。

4.轻量化的工作思路，思考如何用最简单的办法解决最复杂的问题。

5.信息交圈，及时畅通的信息流才能快速高效地解决问题，推动项目进展。

6.树立系统联动思考意识，问题出现时不能被动地头疼治头，脚疼治脚，好的设计管理者应该像一个敏锐的蜘蛛，建立自己的系统管控网络，某个触点或区域发生问题时能快速感知并解决。

总结

作为一个新兴行业，长租公寓的发展仍然有待政策的完善和行业的不断成熟，作为长租公寓行业中的设计管理者，我们要时刻把握时代动向，苦练内功，为青年租客提供更好更优质的租房产品，让人民群众住有所居，居有所乐。