房地产企业集团存在的财务管理问题研究

张珂宁

摘 要：近年来，企业集团，尤其是房地产企业为我国经济发展带来了极大贡献，房地产企业的发展，不仅关乎民生，更是关乎到国家的经济命脉。如果房地产事业的财务管理方面出现资金变动或投资失误失控等问题，不仅会关乎到企业自身的生存发展，还会出现国内资源不足等现象，由此会导致国民经济发展的不平衡等现象。本文就房地产企业集团存在的财务管理问题进行研究，通过了解房地产企业集团发展的必然性，以及目前房地产企业集团财务管理方面出现的问题，探讨相关的解决对策，为房地产企业集团的财务管理问题提供了新思路，指导了新的实践方向。

关键词：房地产;财务管理;企业集团

一、房地产企业集团发展的必然性

（一）从企业集团发展的角度

企业的发展一般会经历组织创立—组织形成—组织规范—组织扩展这样的过程。同样，管理方面会经历个人管理—部门管理—总体化管理—集团化管理这几个发展阶段，[1]房地产企业也具备这种规律性。大多数房地产企业的管理水平低于经营水平，不能科学有效的发展，是由于企业管理不当。许多房地产企业都是从经营单一的项目，到后来逐步做大做强，实现了多元化经营，带动企业也向多样化方向发展，由此导致企业管理的变革，以适应企业新发展。在这种背景中，房地产企业集团化管理势在必行。

（二）从房地产的属性分析

土地是房地产行业存在的根本。土地的稀缺性是导致房地产企业向集团化发展的重要因素。我國目前房地产用地是由政府的招标拍卖，价高者获得。这种特定的交易获取方式，虽然带来了好处，却加剧了企业间的竞争，使得一些实力弱的房地产企业无法获取土地。这种物竞天择的生存法则，使得房地产企业向企业集团不断转化。随着土地转让条件的提高，仅依靠企业的经济实力，不足以维持其稳定发展，获取更多利益。

二、房地产企业集团财务管理方面出现的问题

（一）房地产企业集团的资金管理不科学

房地产项目一般投资额较大， 开发周期较长， 从拿地、立项、建设到竣工交付是一个长期的过程， 开发建设阶段需要大量的资金支持， 迫使企业通过各种融资手段筹集资金。[2]企业为了正常运营，会向银行大量贷款，集团会承担巨大的债务风险。即便如此，集团也不一定能筹集到足够的资金，不仅难以发展企业集团的分管项目，也会影响子公司的正常运营，房地产企业集团将会陷入危机。

房地产行业资金周转时期较长，从前期资金投入到后期的资金回收，大约需要3至5年甚至更长，资金流转的资金利用率极低。集团化的管理不科学，使得问题更加难以解决。

（二）房地产企业集团与子公司存在财务风险

房地产集团兴起后，不断发展壮大，在这个过程中，企业集团往往需要大量的资金满足自己的发展需求，但又一时拿不出巨额资金，这就需要通过贷款来满足集团项目以及子公司的运营，增大了信贷风险。

集团总部与子公司的命运息息相关，集团中的任意一方产生的贷款行为总部都需要为其偿还。这种情况下，子公司极易虚报所需资金导致集团总部债务负担过重。在企业集团的整个资金结构中，负债金额所占的比重过大，信贷风险高，集团更难以把控。

（三）房地产集团公司的财务人员业务能力弱，个人素质低

房地产行业，是由多学科组合而成的行业体系，但目前国家培养出的财务人员，只具备财务知识，并没有掌握其他相关知识。而已经在职的财务人员，由于房地产企业集团的工作量繁重，无法对房地产的其他相关领域进行深刻学习。此外，房地产企业集团的跨区域性，财务信息的缺失和不及时性，使得财务方面的工作更加复杂。而在我国，大多数房地产企业集团缺少专门性的入职培训，即使有培训，也缺乏针对性的具体指导。

三、房地产财务管理方面问题的解决对策

（一）房地产企业集团应加强资金管理

对于一个企业来说， 充足的资金是企业运行的血液， 房地产企业所有的项目运营以及销售活动都需要足够强大的资金来支持， 因此对于资金的管理方面需要不断提高标准。[3]拓宽房地产企业集团的筹资方式，为股东的投资模式和渠道开辟新的可能;充分利用政府的优待政策，减少不必要的开销;采取子公司自负盈亏的管理模式，减少了子公司出现虚报所需资金的问题，使贷款金额得到控制。

还可将资金决策方案与相关信息系统结合，通过数据库获取大量的实时动态信息，及时了解企业的财务现状，有效率的利用盈余资金，以获得更多效益，并就存在的资金问题给予解决方向。

（二）房地产企业集团需制定解决财务风险的合理方案

设立风险管理信息系统，可以规避资金方面存在的风险。在风险管理信息系统的支撑下，汇率波动减少了对房地产企业集团现金流的影响以及对经营活动产生的不利影响;减少客户因无法履行责任而产生的风险;减少由于内部管理问题造成的直接损失，和外部不稳定因素造成的间接损失，有效规避风险。

子公司应采取自负盈亏的管理方式，能减少贷款金额，加强集团对负债形成的潜在风险的把控。根本上解决了房地产企业集团出现各种资金短缺、资不抵债、信用危机的问题。

（三）房地产企业集团应对财务人员进行培养

财务职工入职前应进行相关的岗前培训。不仅要求对财务知识能够熟练的掌握运用，还需要对其他方向的学科知识有所了解。已在职的财务人员应有计划地对房地产的其他领域进行学习。此外，还需熟练掌握使用房地产企业集团的云端大数据库，及时处理跨区域、复杂的、缺失的财务数据。集团同时应提高财务人才的福利待遇，实施权责分明的绩效制度，使财务员工从心底对企业有归属感，为企业谋取更高的利益。增强财务人员的道德意识、法律规范，防止以权谋私。

参考文献：

[1]Kieschnick R，Laplante M，Moussawi R.Working capital management and  shareholders wealth[J]. Review of Finance，2013，17（5）：1827-1852.

[2]叶小铃.浅谈房地产企业财务管理内控建设及风险规避[J].财会学习，2019（13）：249-250.

[3]武文昭.房地产财务风险管理问题研究[J].纳税，2019，13（02）：135+138.