张京：躬身跨越铸“广厦”

□文｜李成

行业的发展是无数人艰辛付出﹑呕心沥血的成果，张京作为中国房地产经济开拓者，是房地产经济领域的研究者，是房地产改革的重要参与者，是房地产评估行业的先行者，对房地产经济的研究和发展作出了多方面的贡献，起了重要的推进作用。

房地产领域研究的开拓者

张京1984年在北京大学经济系毕业，获得经济学学士学位。1984到1993年间在中国社会科学院财贸经济研究所工作，城市经济学以及房地产经济学是其主要研究方向，多年的学习和钻研为其奠定了重要理论基础。90年代的国内正处于房地产领域研究的起步时期，城市土地尚不属于商品，没有市场价格和租金。张京在北京市花费了四个多月的时间在大栅栏和中关村等房地产交易案例较多，隐性房地产市场较为发展的地区，通过对大量实地调查的第一手资料进行实证和数据分析，为当时土地价格和市场租金的确定和分析提供了科学有效的方法。作为研究成果，张京创作的论文——《房地产租赁市场及黑市土地出租探讨——北京大栅栏﹑中关村地区的实证分析》投交至国家土地管理局举办的“中国土地使用制度改革理论研讨会”，于1990年5月30日获得国家土地管理局颁发的三等奖（一等奖空缺）。张京还参与了中国国家社会科学基金﹑美国福特基金会资助中美合作研究课题《中国城市土地使用与管理（总报告）》项目，该项目对我国城市土地使用和管理系统改革的现状﹑方向﹑目标﹑步骤和措施给出了指导性发展建议，为我国后续房地产领域的研究奠定了良好的基础。

房地产改革的重要参与者

住房制度改革对我国发展有着非常重要的现实意义，是一项影响深远的全局性改革。房改前国内城镇居民人均住房面积仅有8㎡，因此如何解决人民群众住房困难是当时非常急迫的工作任务。住房制度改革使城镇居民的生活居住条件得到显着改善，房屋所有权恢复，价值和价格上涨，使房地产业成为国民经济重要支柱产业。“国务院住房制度改革领导小组”是国务院领导下推进全国住房制度改革的最高机构。在1991到1993年期间张京作为中国社会科学院刘国光副院长的助手，被派到该领导小组办公室信息指导处工作。那时房改办的工作人员较少，人员都身兼数职。张京参与了起草和修订国家住房制度改革政策文件的工作，参与组织国家住房制度改革工作会议，回应和处理全国人大和全国政协代表和委员有关房改的议案，对地方房改进行调研﹑推进以及指导等工作。1992年8月张京在其发表的《住房资金管理与运作初探》一文中，分析了住房公积金的性质和特点，住房公积金的运作和管理原则等，对推动建立国家住房公积金制度起到了积极作用。张京还参与了温州﹑山西﹑太原和陕西省房改的研究﹑定位以及推广工作。对于中国住房制度改革，张京作出了多方面的贡献。

中国房地产评估行业的先行者

在计划经济时代，中国城市土地归国家所有，土地长期实行无偿划拨使用的制度，土地没有价格，没有市场，不允许买卖。当时北京市决定实行土地有偿使用制度改革，要完成主要区段土地价格定价，完成覆盖全北京市的商业﹑工业﹑住宅标准地价体系，用以指导和规范当时及日后北京市所有土地的出让和转让的价格。这显然是一个从无到有，无章可循，无可借鉴的开拓创新性工作，其原创性﹑重要性和难度不言而喻。

90年代初成立了“北京市土地有偿使用领导小组”，下设全市区段地价查估办公室，又下设“工作协调小组”和“技术方案小组”。张京作为北京市住房和土地管理局聘请的七位技术专家之一，全程参与了北京市八个城近郊区地价综合评估。所在技术方案小组主要负责制定土地价格综合评估方法以及路线图，并制定一套可行的科学技术解决方案以及实施步骤。当时的技术难点主要有：如何在没有收入和市场公开价格的情况下，从复杂的经济活动中提取土地价格因素；如何计算土地价格，应用“收益还原法”﹑ “假设开发法”等评估方法计算区段地价。技术方案小组根据房屋买卖﹑房屋租赁﹑商业柜台出租﹑房地入股﹑以地换房﹑住宅小区开发﹑商业经营﹑写字楼﹑高级公寓﹑酒店经营等案例设计了八种调查计算表格，以方便专业人员入户调查。北京市各个区都设立了办公室，共组成了121个调查小组，有633位专门人员参加了调查，填写了7313张调查评估表格，共调查评估了全市城近郊区224个商业路线区段和95个住宅区片的平均现状地价。1995年10月，清华大学出版社出版了题为《北京市区段地价查估研究》的专著。张京被北京市房屋土地管理局授予为“为北京市土地使用制度改革做出突出贡献的专家”。

中国房地产价格评估是一个从零开始，从小到大的新兴行业。张京是国内第一批取得《中华人民共和国土地估价师资格证书》和《中华人民共和国房地产估价师资格证书》的优秀专业技术人士。张京当年担任当时最大的房地产中介机构“北京建亚房地产展示交易中心”主管评估策划的副总经理。长期以来，根据自己的学识与经验不断研究探索并持续致力于推动着中国房地产评估行业发展，因此可以称其为是中国房地产评估行业的先驱。

有着不同身份相同目的的房地产发展贡献者

1990年至2015年，他在“中国建设银行北京市分行”﹑“中国信达资产管理公司北京办事处”等单位工作，主要是负责房地产项目评估和策划，评估资产和项目价格，并托管了大量的评估和项目资产定价工作。

推动房地产市场和中介服务的持续发展。在中国建设银行北京市分行主要负责的是推进房地产市场交易的发展，评估房地产信贷项目工作。当时在北京东二环路边上建立了一个北京市最大的房地产交易展示中心。把在北京有项目的房地产开发公司引入展示交易中心，设立公司的展台，同时引入房地产评估机构和代理销售机构等房地产中介机构，使房地产开发项目对投资人﹑贷款人﹑使用者和社会广大公众开放。这是北京市房地产市场的一项重大举措，进场企业囊括了北京市最重要的地产开发企业和房地产中介机构。目的是为了提高分散的房地产开发项目的集中度，引导房地产市场的公开规范发展，推进市场公平公正，并试图引入社会公众的社会监督意识。

优化不良资产的评估管理。张京在中国信达资产管理公司负责华北区的不良资产评估工作，范围包括北京市﹑天津市﹑河北省和山西省。其工作内容主要是整合资源，为不良资产处置评估定价。不良资产处置实践中有大量的房地产项目。一般房地产项目的评估是尽可能追求房地产资产和项目的市场公允价格，保障房地产项目开发﹑建设﹑交易﹑租售等环节价格的公平﹑公开﹑公正。不良资产价值评估则有很大的不同，所追求的是当前时点的处置价格。必须充分考虑，灵活运用以下因素：①不良资产形成和处置时间。不良资产形成时点到处置时点的时间长短对不良资产处置价格影响很大，一般来讲时间越长处置价格越低。但也有例外的情况，例如近20年来北京市房地产业高速发展，房地产市场价格大幅攀升。当年贷款形成的不良资产，由于房地产价格大幅提高而起死回生。②贷款在不良资产整体价值中所占比重。一般来讲，所占比重越大，处置话语权就越大，处置价格就越高。零星的，分散的占比重较小的贷款，处置话语权往往微不足道，处置价格相应的就低。③变现处置的紧迫程度。在其他条件不变的情况下，遇到紧急变现处置的情况，处置价格必然下降。④打包处置时的不良资产价值评估。打包处置是通过拆分﹑重组﹑捆绑等手段，重新组合不良资产，对新的资产包进行销售变现处置的一种重要方法。打包处置是一种集中﹑快速﹑高效的不良资产处置方法，在不良资产处置实践中被经常广泛运用。由于不良资产打包处置的目的﹑对象﹑方法﹑原则﹑时间等因素都有很大的不同，应当灵活运用不同的评估方法合理定价。

致力推进房地产经济学术发展。张京现任“北京房地产业协会副会长”“北京优嘉宜房地产经济有限公司”董事长。张京不断在房地产行业的相关领域进行研究和实践，积极参与“北京市房地产业协会”的工作。近年来，张京一直在不断地研究中国的实体经济，尤其是商品住宅的调查，研究成果《房地产经济管理存在的主要问题及应对策略》﹑《房地产经济的发展现状及未来趋势》﹑《住房公积金在房地产经济中重要意义要素探索》通过了我国顶尖的房地产经济学术期刊的审稿，即将被发表在顶尖学术期刊上；这些年也在做学术期刊的学术文章审稿人，并指导同行，为房地产业实体经济发展培养了大批优秀人才，张京在房地产方面做出显著的贡献，同时将长期影响这个行业。