论城市市区经济房的发展趋势

张洁

摘    要：我国城市建设最近几年发展非常迅速。经济房是社会保障性质的商品住宅，其以经济型及实用性为基础满足中低收入家庭居住需求。在我国社会主义初级阶段的发展中，经济房是由政府出资扶持建设的，用于解决国家低收入人群住房问题的政策性安排。

关键词：城市市区;经济房;发展趋势

1  引言

随着我国整体经济的快速发展，人们生活水平的提高，对于住房要求与日俱增。如何做好对住房管理单位经济房的管理工作进行规范化的管理，有效地提高经济适用房管理工作效率，一直以来都对国家住房管理单位的经济房管理工作有着十分重要的意义。

2  我国城市市区经济房现状及问题的分析

以往的城市市区经济房是由政府作为开发主体承担具体的政策制定、工程建设以及质量监督等工作。这一发展方式并不符合市场经济的规律，使得经济房的建设中难以实现市场经济的公平、公正的原则。而且，经济房的建设国家政策是不以盈利为目的，仅将征地、拆迁补偿费以及基础建设费等作为成本，外加3%的利润。这是为了保障低收入人群能够买得起经济房，实现经济房建设目的。但是，在经济房的实际发展过程中，商业色彩日渐严重，以盈利为目的的经济房开发建设造成了经济房实际销售价格明显高于成本价。这也使得原本作为销售对象的工薪层、低收入人群被拒之门外，严重背离了经济房建设初衷。加上政府组织实施过程中行政干预、私下交易等问题，使得经济房出售给机关人员及高收入人群，低收入人群享受不到政策优惠的经济房，这类分配不公极易造成一些地方经济房开发过程中腐败行为的发生，影响了廉洁社会的构建。随着现代市场经济的日渐完善，住房市场管理工作的不断强化，经济房作为平抑市场住房价格的过渡性良策基本完成了初衷。在市场经济不断完善的今天，政府主持的经济房已经完成了历史使命，未来的住房将由市场决定，政府将只承担廉租住房的建设职责，满足低收入人群的住房需求。

3  城市市区经济房的发展趋势

3.1  健全经济房争端解决机制

实践证明，我国对经适房争端解决的规定尚不健全，立法者对争端产生的原因和解决机制都没有足够的认识，执法者在实际操作中自然就无法可依，导致执法不力。另外，经济房的特殊身份使得许多高收入人群借社会公共福利资源牟利，申请者、管理者不履行法定义务、开发商趁机牟利等行为都引起争议。主要包括了政府管理部门违规操作、损害申请者权益的行为，如拒绝履行义务、处罚畸重、侵犯隐私权等;申请者不履行义务、骗购经适房的行为，如伪造证明、与管理者通谋等。目前，解决争议的方式主要包括行政复议和行政诉讼，但在实际操作中都存在着弊端。因此，建议立法部门加快健全我国经济适用房争端解决机制，在制定住房相关法律的同时，应当明确罚则，而不是散乱于各个不同的法律部门。

3.2  城市市区共有产权经济房优势分析

城市市区共有产权经济房产权明确，其流通在法律上与普通商品房无异。而且，共有产权经济房只受政策规定、不受法律规范，因此其不与市场接轨。共有产权经济房还具有退出机制更加简便、购买共有产权享有更多权益等优势，共有产权经济房满足了低收入家庭住房需求。共有产权经济房受现行法律法规及政策保护，并通过退出机制扼制了非法倒卖问题。这些优势使得共有产权经济房必将替代传统意义经济房，成为未来城市市区经济房的主流趋势。

3.3  提高资产管理人员业务素质、专业管理水平

社会的不断进步促进了事业单位的持续发展，计算机信息管理技术的日渐成熟使得固定资产管理工作由原先的登记账簿、制作卡片，数据统计等工作进一步转化成对固定资产从购入到使用，从维修保养到最终退出全过程进行的跟踪监控。为系统化、科学化使用和管理固定资产提供数据支持和決策依据。因此应当建立关于提升资产管理人员的职业技能管理制度及管理人员的选拔、培训、考核、奖惩等制度。对资产管理人员进行包括固定资产登记报告、数据整理、实物盘点、模拟操作原理及计算机应用等相关专题的培训，邀请从事固定资产管理方面研究的专家授课和辅导或走访其他单位，借鉴他们成熟的管理经验，结合本单位实际工作，利用信息处理技术、形成单位固定资产管理网络，做到资源共享，对资产使用情况，结构及分布情况进行实时分析，为单位制定采购计划、编制采购预算提供依据，充分发挥资产管理人员专业管理技能。

3.4  通过市区经济房建设满足出行需求

在城市棚户区改造中，以往低收入家庭多选择远离市区的廉租房进行安置。这样的方式虽然能够满足居住需求，但是对于廉租房住户的工作等却有着极大的影响。针对这样的问题，阶梯等级经济房能够就近安置棚户区改造住户，解决传统远离市区廉租房安置存在的问题。北京最大棚户区改造即采用了这一经济房安置方式，其不仅满足了城市改造建设需求，同时也满足了低收入家庭市在区工作与出行的需求。市区阶梯型经济房在科学的政策指导下，为我国繁荣健康发展奠定了基础，为缓解社会贫富差距造成的社会问题奠定了基础。

3.5  加强对经济房购房者权益的保护

在购房者的权益受到侵害时，首先应明确问题的责任主体，是勘察设计部门、还是开发商、或是政府监管部门。然后秉承“谁责任，谁受罚”的原则，针对不同的责任主体制定不同的处罚方式，如责令设计部门采取补救措施、责令开发商赔偿购房者损失等，使购房者权益受到侵害时，诉求能够及时得到保护。

3.6  以阶梯型经济房满足我国中低收入家庭住房需求

在我国住房保障体系日趋完善的今天，宏观调控政策虽然在一定程度上抑制了高房价，但是其仍不能满足低收入家庭住房需求。为了保障国民住房得以保障，重买轻租的住宅市场正在向着租售并举的方向发展。通过廉租房、租赁型经济适用房、共享产权经济房及限价商品房满足拆迁户或无房户的住房需求，不同等级的经济房使拆迁户或无房户能够根据自身资金实际情况选择相应等级，并在日后资金足够时、在满足租赁房屋购买条件时购买全部产权。阶梯型经济房结构更加符合现代社会市场经济规律，租售复合型还能够减少政府在经济房的投入，通过共享产权、退出机制的完善使得政府项目资金能够实现科学的循环，避免缺乏退出机制的出售型经济房造成政府负担过重。

3.7  共有产权经济房替代传统意义经济房

在经济房实际实施中，徇私舞弊、受贿、关系户等问题使得真正的经济房对象难以买到经济房。而且，随着住宅产业化及市场化的快速发展，经济房已经难以满足市场需求，正在日渐淡出市场。在住房问题日益突出的今天，住房供应体系中共有产权经济适用房成为了城市市区经济房发展的主要方式。共有产权经济适用房采取土地出让方式与市场接轨，其价格低于同区段10%左右。由购房人与政府按比例出资形成共有产权，满足购房人居住需求。

4  结语

在我国社会主义市场经济发展的初级阶段，贫富差距造成了房价的居高不下，为了满足低收入家庭的住房需求，我国在房改后开始了经济适用房的建设。在经济房政策机制的不断完善下，阶梯型经济房成为了经济房发展的主要趋势。通过阶梯型经济房准入门槛满足不同情况家庭的住房需求，并通过退出机制使国家政策资金得到有效的循环，实现经济房的良性发展。

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