房地产市场情绪对商品住宅价格的影响研究

单蒙蒙

摘  要：市场情绪是在房地产区域内微观条件下，在熟知市场条件与解决过程中建立的看法与情感的融合，能够代表大多数参加到房地产行业中在某一瞬间对房地产领域诗句情况和发展趋势的观点、期望以及评估等心理活动。在此针对房地产领域情绪与商品住宅售价之间的关系进行分析。

关键词：市场情绪;商品住宅价格;研究

加快建立房地产市场的长效机制，对于稳定市场预期非常重要。行政手段只是权宜之计，因为它既不市场，也不改革。这个长效机制一定是与财税改革、土地改革、产权保护以及新型城镇化捆绑在一起的，后者如果发力不够，房地产市场就仍是一个政策市场，离不开限购限贷的政策半径。房子和房价的问题仍将一直热下去，但人们期望夹杂其中的焦虑情绪，能够慢慢舒缓。

一、概述

（1）情绪与预期。因为房地产行业相关信息不全面，不似金融行业拥有较为全面的信息系统，进而形成情绪衡量系统，所以个别国内专家试图借助预期参数来取代情绪，进而研究情绪在房地产行业中的作用，譬如古丽斯坦等提出了确定性预期和不确定性预期，研究预期对房地产市场的影响。后来，人们逐步开始应用预期来研究房价的涨幅情况，同时如今能够证明预期和房价的涨幅存在一致性，在2017年著名学者杨柳提出，预期可以有效的解释房价的异常上升情况，预期和房价呈现出调整白热化状态。需要特别关注的是，在研究情绪和政策联系的过程中，我国目前的资料无法明确指出预期和情绪，从而早成在深入分析名称与逻辑关系期间出现困难。一般情况下预期和情绪的区别是：预期侧重于展望以后，预期能够引领情绪，不过可能致使各种情绪出现。预期是客观性的推算，情绪比较偏重感性，其均能够在一定程度上干扰结果。同时情绪通常是有时效性的。

（2）情绪与投资决策。心理学方面普遍认为，情绪可以干扰投资决策。203年庄锦英曾提出，决策期间既会出现预期情绪，同时会出现即时情绪，并且通常能够有效的干扰最终决策，所以在大多数人出现即时情绪期间可能会从整体上造成经济出现变动。以行为学金融角度而言，若是投资人员处于积极情绪则可能会出现自大心理，蔑视风险值，进而做出相对冒进决策。

（3）情绪与购房行为。国际上少数学者以微观角度对情绪和房地产市场的联系进行分析，结果显示情绪和房产交易之间有关联性。譬如2016年J?rgensenandCecilieJuul以丹麦第一次买房的家庭为研究对象，依据此部分家庭购买房产的目的可以看出其基本上是在情绪操控下做出的决定。在2014年有学者针对香港的房地产情况进行分析，结果显示群众的情绪能够决定房价的波动，不过不能决定干扰力度。我国对于情绪与房地产市场之间关系的研究资料比较少，并且大多数是围绕房地产行业中泡沫现象和造成原由展开研究。有学者应用行为经济学的有关知识解读了房地产泡沫现象的出现与出现的原因，最终得出了房地产市场可能会出现泡沫现象，同时非理性情绪促进了泡沫现象的出现。

（4）情绪的度量方法。因为宏观经济相关参数替换微观行为参数准确性较低，同时无法有效的代表大多数及时情绪，如今因为计算机网络技术的进步，部分专业人员应用文本分析技术与情感分析技术，借助网络技术模拟情感，进而有效的整理参加市场多动人员的情绪，此项技术在金融市场中运用的比较广泛，能够科学的评估投资人员的情绪。2015年有学者结果大多数人员比较关系的信息，采用统计查询信息的频次创建了金融和经济倾向参数，进而来展现投资人员的情绪。我国中门学者梦雪等人在2016年依据有关查询频次创建了能够代表投资人员情绪的情绪参数。在房地产市场中，部分学者依据新闻媒体的内容，提出了新闻媒体人的情

绪和造成的舆论导向能够影响房地产市场，进而带动房产交易价格出现波动。因为如今房地产行业的探究工作侧重于所有经济参数，但是微观调研信息不能替代众多的买房人员与房地产领域。所以在此把行为经济学以及心理学等相关理念应用到房地产市场，应用主成分研究法创设我国房地产领域的情绪参数，借助回归模型等方式分析市场情绪与商品住宅交易价格之间的关系。最后，需要参考房地产市场的地域性，在此模拟实证研究市场情绪与我国各区域内各种类型城市住宅价格之间的关系。

二、市场情绪对商品住房市场的影响

众多学者已经依据情绪和情绪投资人员对证券市场的作用进行了全面的分析，但是在房产市场方面的分析为取得良好的效果。商品住宅是及消费与投资为一体的商品，依据购买欲望，在买进行为可以分为消费行为与投资行为。1990年国际学者Delong等人在分析后作出了金融市场环境下频繁出现“噪音交易”的观点。但是因为房地产自身方位的固定性、市场数据欠缺同时缺少套利制度，所以与金融行业相比房地产业的有效性普遍偏低，同时房地产市场不健全，在此期间无法有效的消除噪音交易现象。以提供方面来看，房地产建筑公司的政策表面上是组织决策，不过事实上是有关企业家的个人决策，其和购买方有较大的却别，不过在实质上仍然会因为人的心理、情感与预期出现偏差。所以，以供需两方面来讲，房地产市场在运转期间容易被市场情绪干扰。市场情绪干扰商品住房市场主要表现在市场的供需关系、售价、买卖数目、投资等方面。在此针对干扰商品住宅买卖数量进行分析。实际的干扰体系如下方图1所呈现：

三、房地产市场情绪对商品住宅价格的政策建议

（1）房地产调控需重视公众预期管理。2016年个别城市的新闻媒体、杂志周刊、互联网平台曾多次播放售楼处人满为患、集体离婚等现象，造成投资人员呈现恐惧，从而积极购进房产，此种现象有效的表现出国家公共预期工作存在的不足。如今，我国房地产市场尚不成熟，需要加大新闻媒体的导向作用，确保购买者与建筑单位一起组建合理预期，规避感性交易现象的出现，进而降低房地产市场大幅度的变动。

（2）房地产预期管理要因城因地施策。我国幅员辽阔，各地区之间差异性较大，因此其经济发展能力与人口数量等也存在一定差距，房产活动参加热度与房产交易热度也不尽相同。并且，大多数城市的信息源数量、互联网发展水平、当地平均教育水平以及投资人员是网络参与热度也有差异，进而各个城市之间房地产情绪指数高低不一，因此各个城市房地产情绪指数对房产交易交个的涨幅情况的影响力也会各不相同。所以，针对房地产行业开展的预期管理工作必须依据不同城市的经济条件、信息网络发展程度与城市的平均教育水平等，选用科学、合理的方法，制定能够适应当地具体需求的政策。

（3）运用房地产情绪指数进行市场预警。国家相关部门能够合理的制定房地产情绪参数，按时公开，同时把房地产情绪参数归入到房地产预警预报体系。国家在颁布于房产相关文件期间需要参考能够代表居民预期的房地产情绪参数，同时重视文件下发后的反响，宏观调控文件的落实情况，进而达到房地产行业整体调整与操控的目的。

四、结束语

金融市场的研究与经验也表明，市场参与者的情绪波动会对其投资行为产生显著影响，进而加剧股票市场的波动。近些年来房地产市场与资本市场有着种种相似性：大额资金沉淀、价值变化缓慢和短时价格波动剧烈，甚至房地产市场的资金流动也与金融市场有着某些共性。我们不禁联想，能否将研究金融市场的方法论借鉴至房地产市场，认为市场参与者的情绪是引起房价波动的因素之一，这是一个现实且极具价值的问题。

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