我国房地产信托投资基金市场发展的基础条件及对策

申赟

摘要：我国当前产业中重要的支柱力量之一为房地产业，对于国民经济的建设具有重要的促进作用，房地产是典型的密集型资金产业，我国当前在发展过程中，有瓶颈问题存在，同时国内有大量的民间资本存在资金无法回收的现象，在此背景下，当前房地产的市场及资本的发展有必然的形成趋势，REITs是应运而生的新型的融资及投资的形式，其中有一定的风险存在，在对其风险分析的基础上，制定妥善的管理政策，对我国的房地产信托基金市场的发展具有重要的意义，本文就我国房地产信托投资基金市场发展的基础条件及对策相关问题进行探讨。

关键词：房地产 信托投资基金 基础条件 对策

房地产的信托基金作为重要的证券化的产业投资项目的一种，是进行房地产的相关活动的信托基础，通过房地产销售中资金获得的派发，完成股东权利支配的授予，按照不同的组织形式，可以分为公司形式的基金及契约形式的资金，常见的按照房地产基金投资形式的资金的风格及对象划分为收益形式的房地产收入，这种收入形式是以买卖房产的利益为条件进行交易，抵押形式的房地产投资基金，是为房地产的开发、营建等进行放款，实现房地产的债权抵押，对发行房地产的债券进行抵押授信，从而获得相关的利益融资的手续费，混合形式的房地产的信托投资进行包括两种类型。

一、我国房地产信托投资基金市场发展现状

（一）我国当前房地产投资信托基金市场發展的优势

根据实际的金融市场发展状况显示，市场创新需要一定的发展条件支持，具体包括金融创新环境，保证发展达到一定程度，通过房地产的信托市场的发展现实，实施一定的措施规范，使经济市场达到一定的水准，完成优化环境下的市场交易（1）我国的信托市场的基本环境已经成型，当前我国的信托公司通过多种途径对手托基金进行管理，用于房地产的项目产业投资，通过对受委托及专业机构人员的聘请，完成具体的内容经营管理，通过房地产的管理费用的扣除，对受益人的信托投资以买卖佣金部分划分的形式进行分享，REITs市场根据房地产的信托发展现状为基础，进行规模融资，以体制政策为发展的基础，当前随着我国的经济市场体制的逐步建立，社会发展不断变革，RElTs的市场环境已经初步形成，一定的房地产的信托规模具备，金融市场能够实现一定程度的发展，根据房地产的信托条例，可以完成资本市场的涉足的融资，通过投资渠道的拓展，展开信托工作，多种金融工具的出现，有利于信托融资投资的范围拓展，将信托的规章制度一定程度完善。（2）市场需求及主体意愿逐渐强烈，当前随着资本投资市场中中小投资机构的资本强化，投资者房地产投资领域的意愿持续增强，房地产信托资金投资市场的规模逐渐增大，社会闲散资金的偏重程度更高，但是当前我国居民的储蓄投资的多元化程度较低，无广泛的投资渠道，不利于对股市及银行的存款利息形成保证，无法提供房地产增值的优良品质，房地产的投资金额相对较大，需要投资者具备广泛的信息面及知识水平，银行的贷款存在利息率持续变动的状况，REITs产品具有较大的流动性，投资的额度较小，通过专业的投资人员对于交易的流通，能够提供房地产发展的相关渠道，从而增强投资者的投资能力。（3）我国进入WTO提供REITs广泛的发展市场，我国的基金管理业、保险业及银行业的发展为市场需求的主体提供发展基础，呈现发展形势逐渐优化的趋势，房地产行业融入多行业的形式有待完善。

（二）房地产投资信托基金发展的不利条件

（1）我国的相关法律规范有待完善，当前我国的信托业法律是以《信托法》、《信托投资公司管理办法》、《信托投资公司资金信托业务管理办法》为基础进行的，多种法律为房地产的发展规范提供相对较为完善的法律基础，能够实现对于房地产行业发展的促进，但是相关的规范问题的实施及政策法规的细化，以及房地产投资信托的运作及税收制度、产权问题的登记，有待进一步优化。（2）我国的信托基金缺乏有效的监管机制，当前我国的信托基金缺乏有效的机构保管，无金融机构资金的管理经营，运作管理的机制相对较为薄弱，基金的管理经营处于黑箱的状态，容易产生管理模式的越权，对投资者的利益形成损害，管理经营者、保管人、投资者之间的利益关系，虽然有信托契约的约束，但无规范的信托法规的实施内容的履行，自律性较差。（3）信息制度的披露不完善，当前我国信托行业投资的状况存在一定程度的信息披露问题的不完善，公司的材料无明确的公开管理的机制，信托公司成立初期，资金的募集规模的公式规模较差，未能够对文件进行完整公开，受益权利的转让无完整的登记手续，当前我国的信托法无相关的财产登记的详细规范内容规定，如果不进行完整的债权转让协议的登记履行，财产的隔离功能的发挥程度较差，债权人的追索权、对财产的破坏性能够维持在合理受偿范围之中，当前我国的相关的制度的披露的内容形式、格式等相关问题，存在与基金管理公司的较大差距。（4）无专业的信托投资人才，当前我国的信托投资人才的着重点在于理财方面的偏重，能够形成对于房地产的投资运作的良好把控，全行业的发展以战略实施为基础，对于银行的业务能够整体进行把控，我国对于此种类型的人才较为缺乏，无复合型人才类型。

二、我国房地产信托投资基金发展的思路

（一）加强监管部门的协调和行业自律

根据我国当前行业发展的实际情况，通过成立房地产基金发展小组，进行进一步的投资基金发展战略的制定，完成投资基金立法规定的完善，通过多项职能监管分工协作的强化，对相关的法律发展政策加强研究，对证监会房地产投资基金及市场监管相关内容进行完善，根据银保会及证监会的分业经营原则，促进行业发展规范的内容强化，对现有的信托产品REITs模式改组重建，实现房地产信托产品的标准化抽离，推动收益的上市流通，同时根据建设部门及国土资源部门的房地产、土地交易等方面的投资的规定、权属规章明确，对行业间的信息交流的相关业务进行沟通，从而探讨基金业务情况，解决基金问题内容;

（二）健全法律规范政策

为了为将来多元化的房地产的融资机制进行法律相关的准备，应该对当前的法律规范政策进行健全，首先应该完善法律相关制度的修订，将多种债券融资的形式用于资金的筹集，实现对于资金来源的改善，在投资资金法的基础上进行产业投资基金法的制定，完善当前产业资金结构中的房地产的相关投资项目，同时对房地产的信托法规进行完善，根据银监会的信托合同相关规定，将房地产的融资功能数量提升，从而促进与银行信贷相关内容的互补，为房地产将来的发展提供更大的空间，细化、完善法律的规定制度，限制投资渠道的比例及信息披露的相关内容，限制市场的准入、退出等标准化内容，对当前的税法进行改善，避免出现雙重的征税问题，为投资基金市场的发展创造良好的环境内容，根据税收优惠的政策及中国的国情，对税收方面进行限制，在此条件下，一定程度对公司的税利润进行减免，避免双重征税问题的发生。

（三）强化机构的投资建设

当前我国的房地产的资金投资除了现有的权益型的投资方式，还包括房地产的二级抵押市场及相关的债权的清偿问题的投资，将房地产的资产运作向多元化的经营及基金市场的系统纳入，盘活不良资产内容，作为基金公司的强大的资金后盾，从而促进对于我国的房地产的资金及市场的阶段发展的补充。在房地产的信托投资基金中，投资者机构资金占据较大的重要性，除了尖端的投资技术外，资金的信息量能够实现对于投资基金稳定性的奠定，完成在特定条件下，对于市场投资状况的稳定，保证REITs收益的良好状态，当前我国的投资相关建设成熟性较差，造成了对于信托投资资金发展的阻碍，因此需要强化对于投资者的培养，从而实现在当前的投资机构市场主导的形式下，对于市场需要稳定性的保证，以确保金融产品的快捷发售。

（四）完善对于人才的培养

当前REITs主要在理财方面体现，通过单纯的房地产的专业技术的应用，完善对于房地产资产运作的相关内容，通过战略性的投资眼光，进行财务银行等相关法律内容的制定，以专家对于房地产管理的全面理解为基础，改善信托的资金投入内容，作为房地产中管理人员的主体，专业人士的理财能力存在一定的不足，对房地产的投资信托的长期发展造成一定的影响，因此应该建设基金业务市场的专业管理仁慈，以满足我国发展的相关需要，通过多种综合性的服务人才的建设，为我国的基金业务的健康发展，提供一定程度的保证。

三、结语

当前我国的房地产行业面临着较大的发展挑战，资金问题、多元化的融资渠道的建立对于信托基金的发展有一定的推动作用，本文在房地产的信托投资基金的内涵、特征、发展现状的基础上，对当前我国房地产投资的障碍等情况进行探讨，对我国房地产的投资基金的强化对策针对性制定，从而促进我国的房地产市场发展环境的优化，为我国的经济建设提供力量。