A股市场房地产上市公司投资价值分析

黄淑恒

摘  要：随着中国房地产业二十多年的发展，房地产行业已成为人们重点关注的行业之一。沪深股市的房地产板块也成为热点板块，价格起伏，房地产上市公司的发展不仅带动房地产行业的蓬勃发展，也为投资者带来了很多的投资机会，但同时不可避免地存在投资风险，投资者们普遍关注房地产上市公司是否具有投资价值。本文以房地产上市公司2011年至2013年的财务报告为基础，选取合适的财务指标构建了投资价值评价指标体系。在分析了目前国内主流的主成分分析法和熵权法的优缺点和适应性之后，将两种分析方法相结合，利用主成分分析法对主要指标因子进行分析，在此基础上，利用熵权法客观确定权重的特点对主要成分进行综合分析，结合股票市盈率得出房地产上市公司投资价值的个股排名，以期可以为投资者提供理性的投资参考。

关键词：A股市场;房地产上市公司;投资价值分析

房地产业，从根本上是進行房地产开发与经营的基础性建设产业;广义的讲是就土地以及土地上各类建筑物的开发、销售、经营和维护等相关事业管理的综合行业，狭义的讲是指就土地及其上建筑物和其他附着物的买卖。房地产业的发展带动了诸多关联行业，如钢铁、建材、玻璃、塑料、家电等行业，同时也促生了一批新兴的房地产细分行业，如房地产中介、房地产评估和物业管理等行业，属于具有高度产业关联度的产业;房地产为国家提供大量的财政收入，伴随着我国城镇化进程的高速发展，一度成为国家重要的经济支柱，但因为与广大人民群众的生活息息相关，也必然成为政策性比较强的行业。

一、企业价值的含义与企业价值评估

企业价值是由企业选择的资产和投资创造的，企业价值来源于各要素的有机结合，只有在企业运行中才能体现出来。从不同的角度来分析企业价值会形成不同的概念，常见的有账面价值，市场价值，内在价值等。账面价值是指以会计的历史成本原则为计量依据，按照权责发生制的要求来确认企业价值，企业的账面价值是以历史数据为基础的，账面价值可以直接根据企业的报表资料取得，具有客观性强、计算简单、资料易得等特点。但账面价值没有考虑通货膨胀和市场影响等重要因素，与市场价格的差别是很大的，并且较易被企业管理当局所操纵，从而使不同企业之间、同一企业不同时期之间的账面价值缺乏可比性。

二、投资价值分析的指标选取

（1）盈利能力指标。盈利能力通常是指企业在一定时期内赚取利润的能力。盈利能力的强弱直接影响企业的偿债能力;对于股东（投资人）而言，企业盈利能力决定着他们能够获取多少股息，盈利能力提高还会使股票价格上升，从而使股东们获得资本收益。因此盈利能力是理性投资者选取投资目标时最重要的分析指标。每股收益。该指标通常反映上市公司的经营成果，是投资者评价企业盈利能力，做出投资决策的重要依据之一。净资产收益率。投资者投资股票的目的是为了获取投资收益，通常情况下，房地产上市公司的资产中借入资金占有相当大的比重，利用杠杆原理来进行房地产开发是房地产企业的普遍行为，因此资产负债率高是房地产上市公司的特点。净资产收益率不仅反映企业自有资本的盈利能力，还与企业的负债经营有直接关系。销售毛利率。该指标反映了企业产品销售的获利能力。

（2）增长能力指标。增长能力反映企业发展前景，一个具有良好成长能力的上市公司能够让投资者看见可预见的未来报酬，具有极高的投资价值。房地产业的发展受土地稀缺性的影响，一定程度上限制了其增长能力，扩张能力对房地产企业的发展至关重要，故而是分析房地产上市公司投资价值的必要内容。总资产增长率。该指标用于衡量企业总资产的扩张程度。主营业务收入增长率。该指标是反映企业的成长性。净利润增长率。该指标反映企业净利润的增长幅度。

（3）偿债能力指标。房地产业的项目开发周期长以及高负债率等特点决定了企业对资产的流动性有特殊的要求，当国家出台银根紧缩的财政政策和相应的金融政策，提高贷款利率时，会严重影响房地产企业的资金流动性，如果企业的偿债能力不够好，资产流动性情况就将恶化，企业经营风险也就随之增大。该指标是最常用的财务指标之一，用于测量企业短期偿债能力，能反映企业资产流动性状况。该指标是衡量企业流动资产中可以立即变现用于偿还流动负债的能力，该指标是对流动比率的补充。现金流动负债比率。该指标是房地产企业可持续发展的根基，良好的经营现金流量对负债比率说明企业现金流量充裕，抗风险能力强。由于国家政策的调控，商品房成交量下降，降低了房地产企业预定的回款速度，导致企业现金流出现问题，房地产业已经进入了“现金为王”时代。所以用现金流量来衡量房地产公司的抗风险能力尤为重要。剔除预收款后的资产负债率。该指标是评价企业负债水平和偿债能力的重要指标，预售房款作为一项负债，对于企业的资产负债率有比较大的影响，因此本文用扣除预收款后的资产负债率来替代资产负债率作为评价指标。

三、结论

首先，目前我国房地产行业已经从高速增长的时代进入平稳发展阶段，行业发展日趋成熟，行业内部聚集度增加，企业规模化程度加深，中小型企业受到比较大的冲击。其次，房地产上市公司近三年来财务绩效基本保持平稳，受国家政策调控和市场导向的影响，平均盈利能力的增速有所减缓，平均利润率有所下降，资产负债率有所提高，营运成本有所增加。第三，房地产上市公司占总上市公司的比重较大，房地产板块依旧是投资热点，但行业平均市盈率较高，投资风险已经显现。

参考文献

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[2]吴星，张红和张鑫.中国房地产上市公司综合实力评价研究[J].中国房地产金融，2003（09）：3-7