物业服务企业全面预算管理的困境及对策研究

张春丽

摘  要：全面预算是物业服务企业理财活动的重要环节，处在十分重要的地位，它涉及到企业经营活动的各个方面。它是物业公司经营管理的重要组成部份，是提高企业竞争力和价值最大化的有效措施，也是推动物业服务企业发展的重要手段。但是，实际工作中，全面预算管理的实施面临着政策不完善、专业不强、经验不足等原因，使得它的全面推行还面临着一些困境，摸着石头过河，达不到预期效果。本文从全面预算的概述及作用入手，分析物业服务企业全面预算管理中存在的问题，并提出改进对策。

關键词：物业服务企业;财务预算;困境;对策

全面预算是企业理财活动的起点，是修建高楼大厦的基石，首先，它需要我们掌握企业资金运动规律，从做好各种的计划安排，站在下好一盘棋的角度对物业服务企业的财务状况进行统筹安排;其次，全面预算要为物业公司的未来资金运动提供信息，为企业管理层和业主等信息需求者掌握物业公司未来的现金流量和经营业绩目标、指标提供了基础的数据来源，即是对物业公司的未来一定时期内经营目标和财务目标所作的定量规划。通过全面预算的编制和实施，明确了各部门实现各项经营目标过程中的财务关系，规划、控制企业的经营活动，防范于未然，促使企业战略目标更好地“落地”，为企业经营目标的实现提供合理保证打下坚实基础。

一、物业服务企业全面预算管理的作用

计划带来的节约，是最大的节约。为了保证财务预算的有效性，使之真正落到实处，还应加强全面预算管控。其作用主要体现在以下几个方面。

（1）掌握资金运动的持点和规律

与其他企业的资金运动相比，物业服务企业的资金运动，主是涉及到收取管理费和费用支出两个环节。在编制财务预算之前，需要提高财务预算的准确性和可操作性，了解收费周期季节性波动、以及合同相关成本费用支出的规律性等。

（2）全员参与，积极参与

全面预算管理不仅仅是财务部门的事情，所有部门均应积极参与，建立成本效益意识。将财务预算工作融入到所有员工身上，充分树立全面预算理念，使其参与到全面预算编制与实施中，这能有效地增强对其预算目标的认同，来加强目标的一致性，以此将实行全面预算执行考核和激励体系相结合，增强员工实现目标的主动性和责任性，确保全面预算执行得以实现提供合理保证。

（3）结合实际，收支平衡

全面预算目标是通过全员努力能够实现的目标，应结合内外部环境，充分考虑市场环境变化等因素，并与以前的年度实际经营情况以及预期目标相结合，实现收支平衡，略有盈利。

（4）提高资金效益，降低成本

物业服务中，物业收费有即定标准，提供质价相符的服务。严格控制成本费用支出，防止预算包括不必要的费用项目，仔细审核其支出的合理性，强化变动性费用管控，例如：办公费、车辆费、差旅费、业务招待费等实行总量控制，分项考核，并结合业务实际发生必要性，杜绝随意开支。

二、物业服务企业全面预算管理中存在的问题

（1）目标不清晰

预算编制是全面预算管理的基石，由于物业服务企业行业的特殊性，其提供的产品是服务，量化和对象化时较为困难，在进行全面预算编制时，如果全面预算决策目标不清晰，预算起点就较难确定，会造成与企业经营战略的结合不紧密，脱离实际业务，导全面致预算方案与实际完成情况的偏差较大，达不到预期效果。

（2）预算人员专业性不强

一些小型的物业服务企业，缺少专门的预算机构，财务人员即是预算编制人员，而实际上很多财务人员忙于应付眼前工作，只局限于日常的会计核算方面，对事前控制的理念不强，不具备全面预算管理的技能和经验。在成本管控方面，不注重过程控制，做事后先生，没有收支平衡点的概念，对成本费用不设警报线，浪费现象得不到有效遏制，待泛滥决堤时干着急，却束手无策。

（3）政策指导性太强与市场化的矛盾

由于物业服务企业的经营收入受政策控制性很强，其提供的产品---服务是无形的，在市场中是参与竞争的。而在市场化的角逐中为提高产品质量所增加服务成本时却戴上了政策管控的“紧箍咒”，故而造成了成本市场化而收入却游离在计划经济之间的不可调和的矛盾。这一矛盾一方面造成执行评价标准难以维继，另一方面使得全面预算管控往往与实际经营相悖，超支现象较为突出，批复流于表面，造成其成本费用得不到有效管控，计划成了“空话”，全面预算没有起到预期的作用，最终流于形式，成为一项空洞的“负债工作”。

三、提升物业服务企业全面预算管理的对策

（1）合理设计全面预算编制，明确范围

实行参与管理，符合实际。在全面预算编制过程中，充分调动各个部门和所有人员共同参与，特别是企业总经理必须牵头和重视，确定服务质量标准，而财务人员据此标准除去固有成本外，量化成本费用。编制全面预算时，不仅只考虑传统的收支平衡，还必须纳入提高服务质量的超支预算，并确定超支标准。这样的全面预算才不与无形的服务质量矛盾，将全面预算编制与实际完成的偏差降到最低点，从而也才能真正实施得下去。

物业服务企业的全面预算范围大致相似，结合投入与产出效果进行比较分析，编制全面预算收支情况表，将各个部门经营收支、结余相关数据纳入其中，统一表格，简化流程，并方便财务审核汇总。收入方面应包含：物业管理费、保洁收入、餐饮收入、绿化收入、房租收入、其他收入;成本方面应包含：员工薪金、社保及福利费、公共用水电费、设施设备维护费、保安费用、保洁费用、绿化费用、维修费用、消杀费、低耗品摊销、招投标费、电话费、办公费、其他。每年编制预算时结合本年度规模、设施设备、人员工资、保安保洁工作等重要相关数据数量的变动情况，对全面预算方案进行编制。

（2）设立预算机构，培养专业预算人员

全面预算管理工作的全面推行中，财务部只是其中的一员，还涉及到每个部门的方方面面，企业要真正将全面预算管理工作做好，不仅需要有组织和制度上的保障、领导的重视和监督厉行，同时还需要设立专门的预算管理机构，做到信息互通、及时反馈，将预算信息与执行完成情况，按月、按季的进行汇总，从而把控预算管理的每个环节，防止信息不对称。

再好的制度也需要人去完成，全面预算管理也不例外。预算管理人员不仅要精通财务核算和成本管理，更重要的是要具备大局观和战略意识，具有很强的沟通能力和执行力，故而企业培养预算管理人才时，可适当放宽预算人员和财务人员管理权限，以此调动其积极性，发挥其主观能性，有意识地提升其做事做人的格局和高度。

工作中，通过组织相关人员的培训，提高全面预算管理水平和实操能力，设置部门专职预算负责人员，加强联系，紧密沟通，将预算工作落到实处，并贯彻到底，渗入到工作的日常，使之成为工作中的一项必不可少的工作习惯。

（3）优化评价考核体系，保障预算功能的实现

为保证全面预算管理工作真正落到实处，应有一套完善的评价考核体系作保障。一是将预算指标计入工资绩效部分。与部门绩效、个人绩效挂起钩来，加以考核：将预算完成的好坏，实行奖罰分明，拉开距离，可使人力资源部负责考核，财务部提供预算完成情况数据，各部门之间负责监督，相互配合;二是预算指标实际完成情况分期汇报，滚动反馈。基于物业服务企业收费周期的特性，预算评价可按月度评价和按季评价，事中控制很有必要性，如等到年末才来收集汇报已无法进行调整;三是具体偏差具体分析。企业在评价时，要重视每一项实际与预算完成情况的偏差，对于超过10%的偏差都要找找原因，落实责任，形成预算预警机制;四是强化外部监督。对于物业服务企业，每一位业主是最有效的监督者，将每年物业服务收费的收支情况进行公示，让全体业主监督。例如一些社区节日活动的每个方案策划，各种预算要全部公开、透明、让全体业主明明白白消费。这不仅加强了与业主的沟通联系，还促进了企业全面预算管理的良好运作。

四、结束语

在整个国民经济从速度型向效益型转变的大环境下，物业服务企业的预算管理工作显得十分重要，需要未雨绸缪，从而减少资源使用中配置不合理，利用低和浪费现象，实现资源最佳组合和最优组合，物业服务企业实行全面预算管理的理论与方法，切实做到财务预算这块心脏的血液供给畅通无阻，那么全面预算管理才将有源源不断的供给和补充。

参考文献

[1]张希.浅谈全面预算管理在物业服务企业中的应用[J].财会学习，2018（25）：6-7

[2]毛德建.物业服务企业全面预算管理体系的构建[J].企业改革与管理，2018（05）：44-45