个人住房贷款证券化的现状、问题及对策

宋莉娜

【摘要】推动个人住房贷款证券化（RMBS）的发展能够有效处理商业银行在短期欠债与长期资产之间配置问题并提高投放贷款水平。本文首先论述了国内当前住房抵押贷款的状况，进而研究目前时期个人住房贷款证券化存在的不足之处，比如资产支持证券收益低和时间长、次级档销量欠佳、抵押权变更困难等多个方面，最后提出针对性的解决措施来处理上述问题。

【关键词】个人住房贷款证券化 商业银行 抵押权

1引言

在20世纪80年代开始，个人住房贷款开始出现，通过这30多年的发展，逐渐成为商业银行的基本个人贷款业务，拥有着超过一半的余额占比;并且金融市场有着较为激烈的竞争，而且业务流程公开，安全属性好（长时间以来不良贷款率都低于0.5%），对于美国来说，个人住房贷款业务也属于资产证券化的关键业务种类。由于银行全部贷款业务里个人住房贷款的还款周期最长（能够达到30年），使得信贷资金回笼时间慢，流转速率不高。由于利率市场化的不断深化，储蓄稳定度下降，短期负债和长期资产这二者的错配问题更加严重，长期资产对商业银行流动资产的占用导致其余业务难以发展，让银行承担着重大的经营负担，使用住房贷款证券化来将住房贷款尽快变现，提高资产流动速率的呼声在不断上涨。

2我国个人贷款资产证券化发展情况概述

在2005年，国内首次推出信贷资产证券化，并设立试点城市，随后在2007年时增加国内试点城市的数量，而2008年由于全国性金融危机的影响暂时停止。经过4年缓冲，国家财政部、中国人民银行以及中国银监会共同在2012年5月时发布了《关于进一步扩大信贷资产证券化试点有关事项的通知》这份文件，进而标志着国内信贷资产证券化又一次实施。然后，政府和相关机构数次表态要充分发挥资产证券化的作用来刺激国内消费活力，最终推动实体经济实现可持续发展。从实际手段来说，在2013年时，我国银监会和中国人民银行发布了第21号公告，明确提出银行能够拥有1%的风险自流比例，进而刺激银行开始推出资产证券化的动力。《关于信贷资产证券化备案登记工作流程的通知》的发布是在2014年11月，在此之后国内开始实施备案制，在推出新产品过程中放弃传统的逐一审查，提高新产品进入市场的效率。特别是在2014年9月，中国央行以及银监会一同发布了《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》这个文件，在文件中支持银行使用专项金融债券或者个人住房贷款证券化以及其余手段来汇集民间资金，并将其投放在自住房贷款业务上，向市场传递出迅速促进个人住房贷款证券化进步的信息。

到2018年1月底为止，在银监会的管控下一共推出了184单信贷资产证券化的产品，达到6024.74亿元的交易总额。和诞生时期的特点相匹配，在发行的所有项目中共发行了86单的企业贷款，占据着核心地位，而且其占到90%的贷款规模;而只有18单个人贷款证券化业务，其占到10%的贷款规模。

3个人住房贷款证券化存在的问题

3.1资产支持证券收益低、时间长

从个人住房貸款的时间来说，其有很长的还款时限，哪怕有提前还款的现象会提升资金回笼的速度，但是个人住房贷款证券化优先档还是有着3年到10年的加权平均期限，而本金偿还期限甚至达到了8年到15年。

从个人住房贷款的价格来说，这项业务和社会民生之间有着十分紧密的联系，公众舆论与国家政策都会对其产生较大影响，所以贷款定价水平长期以来并不高。再加上由于在2008年时中国人民银行把房贷利率下限下调了，进而导致大规模的存量借款者都提出要取得相同利率，银行为了稳定客户群体和确保自身利益只能大规模下调利率，导致个人住房贷款所对应的加权利率出现大量下调。

因此，个人住房贷款证券化肯定不会存在较高的收益率，而且产品时间太长，和其余的投资产品进行比较而言并不存在市场竞争力。再加上，银行为了降低银行现金流受到提前还款影响的程度，个人住房贷款证券化大多使用过手摊还的还款模式，导致投资人不可能精准把握每期的资金回笼数量，所以投资人要承担再投资风险，使得投资人对RMBS产品的投资欲望进一步下降。

3.2次级档销量欠佳

为了提高RMBS产品的销量，发行组织会努力让市场发行利率与优先档定价保持一致，但是这会导致次级档的利润空间缩小，还有可能出现损失次级档本金来确保优先档利润率的状况。由于次级档证券没有优先偿付的权力，所以风险最高的次级档不仅没有比优先档证券的利润率高，还有着出现亏损的概率，进而无法对外销售，基本上都是发起组织自持次级档证券。

考虑到RMBS产品的销售状况，发起组织自持所有的次级档证券，并依据5%的最少持有份额和1.25相乘得出发起组织将有着62.5%的风险资产，这比还没有实施证券化之前的风险占比50%高出12.5个百分点。依据《金融机构信贷资产证券化试点监督管理办法》的有关条例：“商业银行为信贷资产证券化业务所计提的资本，以被转让信贷资产证券化前的资本要求为上限”，其风险权重还是50%，这就意味着RMBS只完成了融资的任务却没有激发资本活力。

3.3抵押权变更困难、投入太大

我国推动个人住房贷款证券化过程中所推出的建元2005-1以及建元2007-1全部使用抵押权登记变更的手段。那时，为了达成我国第一次RMBS交易，建设部明确提出为了RMBS实施信托的过程中，能够让受让人与转让人同时申请，进而共同完成抵押权变更手续，提高效率，然而却难以贯彻落实。笔者从事对国内70多个大中型城市组织的调查结果，国内只有厦门、上海和其余11个城市中的有关部门明确能够按照上述建设部的规定完成抵押权变更，其余城市都不支持，更有甚者并不知道这个规定。这就导致选择基础资产的范围会进一步缩小，再加上物力、人力等投入太大，进而给发起组织的参与动力造成重大不良影响。

3.4商业银行内部配套需配套改造

国内信贷资产证券化出现的时间还并不长，很多银行在配套系统的水平上并不一致。而我国个人住房贷款余额的平均额只有大约50万，而只有3000笔才能构成一单大于10亿元的项目。而在基础资产中进行挑选到封包资金池而交割，以及最后对资金池存续期管控，如果没有系统开展自动工作，顺利完成上述工作将十分困难。

首先要分开管控自营贷款业务与证券化贷款业务，发起组织需要凭借自身的内部系统来区别和管理每一笔项目的基础资产以及相对应的担保权益，而且做到资金池不同，其标识也截然不同;其次，承担贷款服务组织的责任，准确把到期的贷款本息完成支付，达到现金流的过手;最后，要完全依据协议内容与监管条件公示信息，并在规定周期完成贷款服务报告的撰写。没有按时完成回收款支付或者没有服务报告公示，进而解任贷款服务组织，造成诸多不利影响。

4相关对策建议

4.1减少基础资产时限，增大投资者的投资范围

对于如今RMBS所面临的市场环境来说，为了提升销量，发起组织能够预路演RMBS的产品，掌握投资人投资RMBS的倾向和了解状况，并相应的打造证券市场和利率水平，以客户为导向开展产品营销。把基础资产利率的适度上调作为前提，能够把入池资产时长缩短，比如说把余下年限为五年至十年且属于住房贷款的部分入池。这个安排带来的改善有两点：首先是提升适销性，然后是有利于产品评级的提升以及發行利率的降低。

然后，将投资者范畴进一步拓宽。相应监管部门理应提升部门间协调性，让不同市场内发行的手续简单化，准许发行单位根据基础资产的特征自行挑选发行的窗口。另外，把投资者的教育开展作为基础，能够慢慢放开个体让其直接加入证券投资，参与个体一定要和投资者合格条件相符，并且在初期购买的证券只能是AAA评级的，这种证券具备最低的违约风险，和同期的定期存款相比获取的收益更高，如果投资者很看重稳定收益那么该证券就会激起他们的投资兴趣。

4.2建立统一运作部门，商业银行改变自身角色

从增大内需和改善民生入手，政府机构始终赞成居民在购房方面的合理需求，但购买住房属于大宗消费，购买力大小与银行把住房贷款提供给个人的效率和规模息息相关。倘若期限较长的住房贷款不能盘活，那么银行开展住房贷款业务的激情会变小，在未来投放能力同样会受到影响。所以，从长远目光来看，为彻底消除银行的疑虑，能够学习美国创建房地美或房利美等金融部门，或者是直接交给某个政策性银行负责。如果RMBS产品或者是住房贷款的发放者是某个特定商业银行，那么贷款收购要求能够通过协商确立，而且出售银行需要以一定比例完成风险自留任务，严禁商业银行作出逆向的选择，保障贷款发放要求不降低，防止“次贷”现象出现引发风险。

在该链条里面商业银行转变成住房贷款批发商，运用触角极为广泛的商业网络，依靠“发放贷款-出售-发放贷款”的循环过程完成运作，给一大批满足要求的借款人供给住房信贷，转变过于依赖扩张规模的运营模式，获得贷款投放的利率和售出价格间的差额，通过中间业务获取更多收入。

4.3延迟办理预登记或抵押权的变更登记，节约运作成本

按照《物权法》一书中的内容，在转让债权过程中，抵押权有所变动但没有登记不会对抵押权实际上已经随着债权转让至受让方的有效性与合法性造成影响，仅仅是受让方所持质押权不能对抗善意的第三人。所以，在住房贷款方面抵押权转变的真实难度能够由受托人和发起机构共同约定，把证券持有者的利益保障作为前提，运用延迟办理抵押权转变登记或者是预登记的方法。

4.4加快证券化配套系统建设，培养专业人才

目前和常规资产流转工作相比，其信贷资产的证券化比较复杂，和数据量化、模型设计、评级、会计以及法律等各个领域都有关，参与项目的人员一定要具备较高业务素质。对商业银行而言专业人才的培养也是十分重要的，应该多积累、多实践，让未来信贷资产的证券化被纳入正规平台具备坚实的基础。

参考文献：

[1]刘丽娜.信贷资产证券化在中国的发展实践及政策思考[J].金融监管研究，2014（03）：29-39.

[2]胡燕，胡利琴.资产证券化反思：宏观与微观视角[J].新金融，2012（04）：48-52.

[3]林华.金融新格局：资产证券化的突破与创新[M].北京：中信出版社，2014.