酒店式公寓热水系统选择

陈 浩

(北京城建设计发展集团股份有限公司，北京 100073)

1 概述

酒店式公寓一般由专业的物业管理团队负责或由酒店管理公司代管，提供客房打扫、洗衣、点餐等酒店模式的服务，具高级住宅及星级酒店的双重特性［1］。热水系统作为酒店式公寓重要的服务设施，对于建筑能耗，物业价值，服务水平，运营维护等多方面密切相关，下面以某项目为例，对酒店式公寓热水系统的选择做一些分析。

某项目拟建于苏州市，建筑高度350 m，总建筑面积30万 m2，是集甲级写字楼、五星级酒店、酒店式公寓及大型商业为一体的超高层建筑，其中，公寓总建筑面积约5万 m2，户型为1居～3居，单户建筑面积70 m2～140 m2。

2 热水系统选择分析

公寓的热水系统一般分为集中热水系统，局部热水系统两种，其主要特点如下:

1)集中热水系统是在换热站将冷水集中加热，通过热水循环管网将热水送至住户用水点，热源为锅炉提供的热媒，主要设备包括锅炉，换热设备，循环泵及热水管网。

2)局部热水系统是在住户房内设置热水器把冷水加热，供单个或少数用水点使用。热源多采用电，主要设备为容积式电加热器。

下面结合本项目特点对两种热水系统在不同方面进行分析比较。

2.1 项目定位

超高层建筑中的公寓，一般定位高端，面向高端客户群，对生活品质有较高要求。生活热水系统是体现物业品质及舒适性的一个重要方面，24 h集中热水被视为体现物业档次的一个标志，可以提升产品价值。

局部热水系统一般应用于住宅或普通公寓，较少应用于高端公寓项目。

2.2 用户体验

集中热水系统由于设置了循环泵和循环管道，热水即开即来，对用水量和用水点布置没有限制;热水系统由物业统一维护管理，用户无需操心设备运行和维护。可以看出，采用集中热水系统，用户使用方便，舒适度高。

局部热水系统由用户自行运行，热水加热需一定时间;由于热水器容积有限，当有热水用量较大时(如使用浴缸、多点淋浴)，储存热水量难以满足要求，此时用户不得不停止用水等候加热。当户内有多个热水用水点时，需设置多套局部热水器，或设置循环泵(户内设置，间歇运行)和管路以确保多处用水要求，增加了设备数量和室内噪声污染源。可以看出，采用局部热水系统对于用户而言，舒适度一般。

2.3 物业价值

公寓采用集中热水系统在增加初投资的同时也会带来一些附加价值，如舒适度、公寓档次、销售亮点等，这些都会对物业价值有积极的提升作用。局部热水系统一般不会成为销售亮点，对物业价值没有提升作用。

2.4 机房面积

集中热水系统热源为锅炉提供高温热水，由于锅炉承担生活热水热量，锅炉负荷增大，由此会造成锅炉房面积加大;循环水泵、换热器需设置换热机房集中布置;循环管道需布置于管井，管井面积加大;本项目公寓位于200 m以上高度，需设置二次换热机房;可见采用集中热水系统机房，管井面积需求是比较大的。

局部热水系统采用电力加热，锅炉选型无承担热水负荷;无需设置换热机房和循环管路，减少管井面积。加热设备布置于户内卫生间，厨房等用水点，牺牲部分户内空间。可以看出，局部热水系统在机房，管井面积占地上具有优势。

2.5 维护保养

集中热水系统设备集中布置于设备区机房，便于维护管理;户内仅为管道末端，不需入户维修。由于系统需24 h运行，设备数量多，管路长，因此维保工作量和维保要求较高。

局部热水系统加热设备分散布置于户内，根据住户报修情况入户维保，维保工作量和维保要求较小。

2.6 热水计量

集中热水系统计量方式一般采用如下两种方式:

1)干管循环时，在入户支管设置水表计量，计量准确。由于入户管热水不循环，长时间不使用时，需放掉支管内冷水，等待热水，浪费水资源。

2)支管循环时，热水供应及时，用户体验好，一般采用在供水、回水管上设置水表，两表之差为用水量，计量存在误差［1］;也可采用在户内用水点支管设置电子远传水表，计量准确，不足之处在于水表数量多，且位于户内。

局部热水系统计量只需冷水管设置水表，无需单独计量热水用量。

2.7 初投资

集中热水系统由于设备数量多，管路长，机房占地大，维保工作多的原因，其初投资和运营费用均要高于分户设置热水器的局部热水系统，集中热水系统初投资估算价格约60元/m2，初投资为300万元左右。

局部热水系统本身初投资和运营费较低，容积式电热水器价格按优质品牌市场价格估算，初投资约为100万元，另一方面由于采用电力加热，会增加电力设备容量负荷。

表1 超高层建筑业态及其酒店式公寓热水系统

表2 热水系统比较

2.8 相关案例

表1为与本项目类似的超高层建筑业态及其酒店式公寓热水系统设置情况［2，3］。

可以看出，对于超高层综合体中的公寓及高端居住项目，集中热水系统应用较多，局部热水系统应用较少。

3 分析及建议

通过上述分析，酒店式公寓热水系统对比见表2。

在上述比较项目中，公寓定位，用户体验，物业价值为关键性因素，其他方面可以通过技术措施以及物业服务进行优化。本项目为超高层多业态综合体，地区标志性建筑，公寓定位高端，面对精英客户，关注用户感受，因此本项目酒店式公寓采用集中热水系统。