住宅小区建筑方案设计分析方法的应用

刘炳寅

(广东铧建设计有限公司，广东江门 529000)

1 概述

一直以来，受中国传统的熏陶，国人对住房的关注度非常高，自古就把房子当成安身立命之所。随着中国城市化的快速推进，“住宅产业化”的进程也大大加快。国人对居住环境的品质要求也越来越高，住宅产品整体朝着高品质的居住体验方向进化。建筑设计行业在获得了前所未有发展机遇的同时，也受到不少的挑战。住宅设计不能单纯满足规范要求或基本的居住功能，还要做到美观、实用，要有特色。这样才能在众多方案设计中脱颖而出，在如今越演越烈的残酷竞争中取胜。建筑方案设计要掌握好基本的设计分析方法，笔者认为，做事情方法很重要，如果能找到一个好的方法往往就可以事半功倍，但如果使用了错误的方法，就可能导致项目无法推进，出现吃力不讨好的结果。笔者根据多年的建筑设计经验，总结出一些分析方法，并结合工程实例进行剖析探讨，望能抛砖引玉。

2 工程实例

2.1 工程概况

某住宅小区位于广东省江门市江海区东海路旁，总建筑面积达 164 959.0 m2，计容建筑面积为127 575.0 m2，容积率为2.5，其中住宅计容面积为 112 095.9 m2，商业及公建计容面积为15 479.2 m2，地下车库总建筑面积为37 383.9 m2。地上共规划9栋高层住宅和19栋联排别墅，沿规划路周边布置商业带，最终定稿的项目效果图如图1所示。

图1 项目效果图

2.2 项目设计首先要知道为谁设计，要弄清项目设计针对的客户群体

“房子是用来住的”，房子首要的功能是居住。对于住宅项目，房企盖房子最终的目的是销售给客户，赚取利润。对于一个房地产项目，客户资源很重要，客户资源是核心资源，赢得客户的能力，是房企最核心的综合竞争力，这一点在横盘时代会尤其突出。我们要知道项目设计针对的客户群体，他们是怎样的一群人，他们的需求是什么。当把这些信息掌握并梳理好后，我们就可以对本次设计项目的品质定位作出准确判断，对设计的户型配比，户型大小，小区园景配套等选取提供可靠依据。

通过调研项目所在地的周边环境后，发现该区域属于自住客户居多区域，从项目周边交通情况调查报告可以看出，本项目地理位置优越，10 min范围圈内，生活教育配套齐全，见表1。

表1 项目周边配套情况

结合营销市场分析数据，分析市场需要后，我们认为本项目潜在买家主要为以下三大类:

1)个体户、刚需改善型需求人群。这主要是指江海区当地的有钱人，在追求更高品质的生活，需要更换更好的居住环境，但同时有一定地缘性情结，以及当地的企业主和个体经营者。

2)私营企业主、中高管理层、个体商家。江门市江海区与中山市古镇仅一桥之隔，而江门的房价普遍比中山低。在中山市古镇长期工作的外来人群，希望通过购房入户，能够享受当地的教育、医疗等福利，同时距离古镇较近，交通方便。

3)投资客。拥有一定的经济实力，考虑对房地产进行投资，同时看重项目所处区域的未来升值潜力，或看重项目丰富的配套资源。

通过对市场上客户群体的筛选，找出潜在买家，找准定位，开发客户想要的产品，这样才能为将来的热销打下良好的基础。

2.3 项目是否要做别墅产品

本项目地块的建设用地面积为51 030.4 m2，项目占地不大，且天然资源并不优越，强行规划别墅，会导致规划多为多联排别墅，产品定位过低，售价也上不来。除此之外，不建议做别墅产品还基于以下考虑:

1)从官网已公布的销售数据可以看出近几年江门中心两区别墅市场产品并不热销。

2)由于项目地块占地面较小，如果别墅和洋房建在一起的情况下，会相互干扰，别墅客户无法感受高端产品的特性，并且会受高层洋房的影响，导致私密性较差，居住舒适度差。如果不做别墅的情况下，小区洋房设计就可以做成纯点式，洋房单价必定有所提升。如当时江海中心区别墅售价均价约8 700元/m2，按别墅区占地40%，洋房区占地60%，从收益上分析，本项目在地块布局别墅并未做到最大化收益，见表2，表3。

项目规划方案最后定稿为洋房+别墅方案，但别墅的数量比前期有所减少。开发商最后仍坚持做别墅的原因是多方面的，其中一个较重要的因素是开发商人脉较广阔，部分别墅是属于定制型产品，销路有保障。

表2 洋房+别墅方案

表3 纯洋房方案

2.4 本项目洋房大户型布局选点原则

前文已提到，我们第一类潜在买家是江海区当地的有钱人，他们在追求更高品质的生活，需要更换更好的居住环境。我们的大户型主要就是销售给这群客户。大户型因面积大，总价高，所以选点要谨慎，基本上都要做到多优合一，一般有以下选点原则:

1)望向别墅区的户型，景观面开阔，建议做大;

2)大户型要远离噪声源或背向噪声源。在项目前期布局的时候，优先把小面积产品设计成靠路，把小区内好的位置留给大户型，因为在江门市场靠路较难卖，即使靠路的景观面很好也要谨慎选取;

3)大户型优先考虑布置在本栋住宅楼的北向户型;

4)大户型优先考虑设置在点式住宅楼中，因为点式布局采光和通风环境最好，楼间距大，户户干扰少，基本均可做到完美隐私。

2.5 对于一个项目的设计，一定要做到因地制宜，设计要敢于提反对意见

笔者认为，作为设计工作者需要充分尊重当地的气候条件、民风民俗等，设计也要融入地域文化。本项目的开发商是外地开发商，老板是外省人，这是他在广东开发的第一个项目。作为负责任的设计师，我们有义务提醒甲方，项目的开发建设要尊重当地人的生活习惯，绝不能简单套用原先外地所谓的成功案例。在本项目的前期设计中，我们就遇到了如下难题:

1)开发商某领导喜欢打网球，于是在开始的项目设计要求中就明确提出小区要配套网球场。根据我们对江门多地调研及走访，发现网球在江门的受众度比较小，故提出“反对”意见。我们提醒开发商，一是经营和维护存在成本，二是江门当地人对网球的兴趣不高，必然导致使用率低下，浪费投入。我们建议将网球场改为儿童活动场地，优化小区配套。开发商在经过对周边多个楼盘的亲自考察后，最终采纳了我们的建议。

2)出于降低工程造价的目的，开发商要求我们对住宅的开窗面积要尽可能小。从节能计算的角度来说，的确开窗面积越大，对节能就越不利，有时为了能通过国家规定的强制节能计算，门窗玻璃可能要采用热反射玻璃甚至要采用中空玻璃，整体工程造价成本是会有所上升的，这一点在北方的夏热冬冷地区尤其突出。但是，在南方，在江门这样的夏热冬暖地区，人们普遍追求宽敞明亮的户内感受，追求景观面最大化。故若按开发商的意愿，虽然能节约成本，但以后房子的销售可能会遇到大难题。虽然采用大飘窗或全景落地窗的设计方案会让工程造价多20元/m2左右(注:只是东西向的玻璃窗需提高节能要求)，但这是客户喜欢的好房子，即使单价提升50元/m2，相信也不难销售。反之，客户不感兴趣的房子，即使你降价100元/m2，他可能也无动于衷。

部分定稿本项目住宅开窗最终选用大飘窗及大转角窗的开窗形式，如图2所示。

图2 住宅开窗平面图

3)如何合理使用地块的容积率。地块的容积率是一个定值，是不能突破的。如何在不浪费地块容积率的前提下，尽可能做最多的住宅，布置最多的住户，实现盈利最大化。这是每个开发商开发项目的最大目的，毕竟开发住宅项目不是做慈善。大家都知道，首层入户大堂都是属于公摊，是需要计容的。现在问题来了，是把大堂做大还是把大堂的占用的容积多布置几套住宅。这一直是前期方案设计争论的焦点之一。笔者认为，虽然把入户大堂做大会占用项目的容积率，使项目可销售的总户数会有所减少，但入户大堂是一个小区居住品质的重要体现特征之一，甚至是一种身份的象征。好的入户大堂设计，能带给客户人尊贵感，对以后项目销售的溢价至关重要。随着社会的进步，人们生活水平的不断提高，大气的大堂设计，势必成为下一代高层住宅的市场主流。近年来，具有前瞻性的房地产开发商逐渐对住宅品质提出了更高的要求，如万科、时代等，住宅产品不仅重视以往手法的运用，也重视向酒店偷师，无论硬件或软件都从酒店设计和管理上吸收酒店的经验，标志着住宅产业进入了高品质时代。本项目洋房最后定稿的首层住宅入户大堂使用面积约为36 m2，面积适中，效果良好，定稿平面图如图3所示。

图3 首层入户大堂平面图

值得一提的是，现在行业竞争激烈，面对开发商，设计院一般都处于弱势地位，设计要敢于提反对意见，但语言运用要得体，笔者认为语言是一门很深的学问，是一门艺术，有时你不能直接说“反对”，而是要通过一些实例，一些数据分析，告诉开发商，你这样的想法是有问题的，会留下很大隐患的。通常情况下，只要你有理，说话能掌握好“分寸”，给决策者留个“台阶”，很多问题都会迎刃而解。

2.6 规范是一个好设计的底线

众所周知，无规矩不成方圆。设计规范是工程设计的主要依据。建筑方案设计不能是天马行空，能落地的方案才会是好方案，才有意义。作为建筑方案设计师，对国家规范，特别是国家规范的强制性条文必须要有所了解，且不能突破这条底线。如文献［1］指出:民用建筑之间的防火间距不应小于表4的规定，与其他建筑的防火间距，除应符合本节规定外，尚应符合本规范其他章的有关规定。

表4 民用建筑之间的防火间距 m

国家规范对于每层每个防火分区安全出口最少数量要求，还有住宅的日照要求:每套住宅应至少有一个居住空间能获得冬季日照［2］，等等。这些在做前期方案设计时就必须要加以考虑，如果方案已明显违反规范的强制性要求，就要果断否定，避免方案设计越陷越深，甚至最后完成施工图设计后再来大改方案，吃力不讨好。对于规范中有争议的条文要尽早跟当地消防部门和审图机构沟通，按当地已有共识的标准执行，保证项目的顺利推进。作为建筑师，同样要注重各专业之间的协调配合，特别是结构专业，要遵从高层建筑不应采用严重不规则的结构体系［3］的概念设计原则，以确保项目能够顺利落地。本项目整个设计过程进展顺利，基本都能按照原先制定的节点计划走，在走政府流程的节点上得到开发商报建部门的主动协调和大力支持，这是项目设计总周期可以大为缩短的很重要的因素之一。

3 结语

本文通过介绍广东江门某住宅小区设计的应用实例，介绍了建筑方案设计中的一些分析方法，该项目截至2018年10月住宅除少量别墅未售出外，所有洋房均已售罄，市场反映良好，客户满意度高，开发商很满意。当然，本项目之所以能在短期内就被市场消化，且销售价格普遍能比前期定价高出千元以上，还有一个重要的因素是当时市场行情好，的确，项目开发对周期会事半功倍。笔者认为能得到市场公认的好作品，往往是“天时、地利、人和”的结合体，作为设计师的我们能做和应该做的就是时刻保持着对市场敏锐的触觉，利用自己的专业知识，引导开发商把房子做成“产品”而不是“货品”。本文提出的一些设计分析方法是具有项目的一些特殊性，不能一概而论，不同的建筑方案设计会各有优缺点，无好坏之分，毕竟产品最后是人在打分。但有一点是肯定的，现在住宅产品整体朝着高品质的居住体验方向进化，相信这也会是未来的趋势，特别是在市场的横盘期，不在产品上下足功夫，很难决胜未来市场。