探究高层住宅项目质量常见问题的识别与防治

沈 鸥

（湖南湘江新区投资集团有限公司，湖南 长沙 410000）

近年来，高层建筑建设工程不断增加，是未来建筑发展的主要方向。在建设环节施工难度很大，同时作业要求很高，采取技术措施管理，难以实现对质量的有效控制。基于此，深度分析此课题，提出有效的质量问题识别方法和防治措施，为后续工程的建设提供借鉴，有着重要的意义。

1 项目概述

以某保障性住房项目为例，项目占地面积为159亩。项目总计建设16栋高层建筑，楼层层数范围为28～33层；建设6栋商业楼，楼层层数范围为2～3层；建设1栋幼儿园，楼层层数为3层，同时配套了地下室以及室外附属工程。此工程总建筑面积约38 万m2，项目总投资额约12亿元。现结合此项目高层建筑施工建设实践，分析如何强化对高层住宅项目质量常见问题的防治。高层住宅建筑基本情况如表1所示。

表1 基本情况

2 高层住宅项目质量常见问题的识别

结合屋面和外墙以及厨卫位置常见问题，进行高层住宅常见质量问题出现的位置和原因分析，做如下论述。

2.1 屋面常见质量问题

从高层住宅建筑屋面的质量问题角度来说，常见问题如下：（1） 屋面泛水处开裂、渗漏。究其原因，屋面泛水位置没有根据防水要求做圆弧，造成泛水处出现开裂和渗漏问题。除此之外，泛水处未设置分格缝，未严格按照规定要求施工，使得建筑屋面在高温季节暴晒时，极易受到温度膨胀应力的作用，在层面泛水处出现裂缝等。（2） 屋面隔热保温层积水、起鼓、开裂、渗水。究其原因， 保温层之上的保护层，在施工作业时未按照规范操作，或者前期施工作业养护工作不到位，最终造成开裂和表面雨水渗入问题。除此之外，排水沟或变形缝位置没有按照规范设置，防水油膏施工质量不达标，造成水体渗入。（3） 屋面排水坡度，水落口部位排水。究其原因，屋面施工作业的开展，未严格按图纸设计坡度设置。同时落水口之间的距离把控不合理； 建筑屋面找坡不足，最终造成排水不顺畅。应用于排水沟位置的防水卷材，其设置不到位，没有设置过渡圆角。

2.2 外墙常见质量问题

从高层建筑施工作业实际来说，外墙常见质量问题如下：（1） 外墙施工质量差产生裂缝、渗漏。其原因主要为砌体灰缝砂浆不够饱满最终引发渗漏，除此之外，框架结构的围护墙和框架梁底之间，因为砌体的沉降产生缝隙引发渗漏问题。外墙常见的渗漏问题，其产生的原因中施工不当占比较大， 比如混凝土施工不当等。（2） 穿墙螺栓处出现渗漏。其原因为穿墙螺栓竹筒未锉除导致渗水；穿墙螺栓孔洞未封堵密实，未做防水导致渗水。（3） 外窗四周出现渗漏。其原因为铝窗与墙体之间的间隙过大或过小，导致门窗难以固定且填塞不实产生裂缝；没按要求充填合格的材料，如水泥砂浆的标号不对或配合比不合格；填充料没有充满门窗框与墙体间的缝隙，形成了空鼓现象或裂缝等。

2.3 厨卫

从高层建筑施工实际来说，厨卫部分常见的质量问题如下：（1） 厨卫穿楼板管道处裂缝和渗漏。其原因为管道封堵砼施工不当导致渗漏；管道封堵用铁丝进行吊模，铁丝锈蚀导致渗漏；管道周边防水施工不当导致渗漏等。（2） 厨卫楼板、墙根处。其原因为楼板砼施工不当导致渗漏；排水坡度设置不当导致积水渗漏；防水施工不当导致渗漏[1]。

3 高层住宅项目质量常见问题的防治策略

3.1 制定针对性防治方案

若想实现对质量的严格把控，必须要注重细节的控制。在开展高层住宅建筑施工作业前，组织相关人员开展质量常见问题的识别和分析，明确质量问题产生的特点和原因，制定相应的针对性防治方案。 例如， 对于屋面常见质量问题，此工程制定了防治措施，如表2所示。

表2 防治措施

基于过往的经验总结出了有关于各类质量问题的防治措施，在实际应用时要结合高层住宅项目的特点，做好设计环节的质量问题分析，制定防治方案。施工作业开展期间，严格按照防治方案执行，做好质量隐患的有效防范，避免质量问题发生，影响工程施工效益。施工作业人员和工程管理人员等，要做好相互配合，共同做好施工质量把关，确保住宅建设的质量达到工程建设的标准。通过采取系列防范措施，实现对屋面和墙体等常见质量问题的有效控制，以免问题的出现。

3.2 做好技术交底和施工组织

高层住宅项目质量常见问题的有效防治，要注重前期相关事宜的把控。开展施工作业前， 组织施工技术人员进行技术交底，使其能够对各部位常见质量问题有基本的了解，掌握防治技术的应用要点，做好屋面和外墙以及厨卫等位置的质量把控。结合高层住宅项目施工作业方案和质量问题防治规范等，结合作业的实际需求，组织工程建设所需的各类资源，如人力资源和材料资源等，为各项作业的开展提供有力依据。主要采取质控措施，如表3所示。

表3 具体措施

3.3 加大材料的质量监管

从高层住宅建筑质量管控实际来说，若想保证工程施工作业的质量，必须要注重材料因素的把控[3]。采取材料应用全过程把控的措施，做好采购环节和应用环节等的把控，杜绝使用质量不达标的材料，最大程度上保证作业的质量。对采购的材料，做好现场的管控。通过合理分类保管，避免材料受潮或者失火等的发生，保证材料的质量达标，确保工程施工的质量。若发现材料质量不达标的情况，必须要及时废弃，以免其应用到工程实际，保障作业的质量。把控要点如下：（1） 组织配合比试验之前，要按照工程要求，做好原材料的复检。经过配比试验，确定原材料的使用量。（2） 严格按照配制工艺流程和质量标准，做好全面的把控，最大程度上保障高层建筑材料的质量达标，避免质量问题的发生。（3） 使用前和使用过程中，按照产品质量要求，进行相应的检查，及时发现质量问题，做好相应的处理。

3.4 做好施工现场的动态化管控

保证高层住宅项目质量常见问题得到有效防治，必须要注重施工现场的动态化管控，实现对各类风险的严格把控。组织施工管理人员，深入到作业现场，通过巡视检查和其他方式，认真落实施工作业质量检查工作，督促作业人员规范作业，减少质量问题的发生。若发现质量问题，要求相应的人员做好问题整改，保证作业的质量，促使质量目标得以实现，保障工程建设的效益[4]。实施现场管理时，要做好以下内容的控制：（1） 裂缝控制。大多数裂缝的出现，都是由温度因素和收缩以及不均匀沉降等，受到变形和荷载的作用引发。究其原因，具体为设计和施工等把控不严格，因此开展施工建设时，要做好原材料和工艺运用的检查，及时发现存在的问题，采取相应的措施，加以防范和应对，避免质量问题的出现。（2） 做好三线控制。围绕轴线、标高以及垂直度入手，采取系列把控措施。一般来说，高层建筑不仅层数多而且高度高，建筑整体结构较为复杂，若想保证建设的质量，做好水平位置和垂直度等的精度把控，有着重要的意义。这需要管理人员高度重视三线的控制，避免出现质量问题。

4 结语

综上所述，高层住宅项目质量常见问题类型较多，产生的原因大致归类为施工不规范和材料质量不达标等，因此， 必须要做严格的把控。 在具体实践中采取以下防治措施：制定针对性防治方案；做好技术交底和施工组织；加大材料的质量监管；做好施工现场的动态化管控。