对夫妻一方擅自处分共有房屋合同效力的探究

摘 要：家庭是社会生活最基本的单元，房屋是家庭赖以存在的物质基础，实践中经常会出现夫妻一方单独处分房屋的纠纷，如何认定一方擅自处分共有房屋是一个值得研究的问题。对于夫妻一方擅自处分共有房屋性质的认定，有观点认为是行使家事代理权的表现或者无权代理。理论界和实务界对于夫妻一方擅自处分共有房屋的合同效力也有不同观点。本文认为在需要保护善意第三人合法权益的情况下，依法理依情理原则上应认定合同有效，在“非善意”第三人情形下，合同效力原则上认定为无效，这样更有利于夫妻关系和谐及社会稳定。

关键词：共有房产;无权处分;善意取得

中图分类号：D920.5;D923.2文献标识码：A文章编号：2095-4379-（2019）17-0132-02

作者简介：王雨卿（1995-），男，汉族，北京人，南京航空航天大学，经济法硕士生。

一、引言

夫妻关系是社会关系的重要组成部分，正确处理好夫妻关系，有利于家庭和睦生活。夫妻关系的重要基础是财产关系。我国《婚姻法司法解释（一）》第十七条规定“（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见”。由此可见，对于共同财产处分，法律规定夫妻地位平等，但是在实践中保障夫妻财产的平等处理权还存在困难和不足。

对于现代社会，房屋是重要的私人财产，在夫妻共同财产中拥有重要的地位。在中国的传统观念中，房屋不仅是居住的场所，而且是维系家庭成员生存发展的基础。但在司法实践中，经常出现夫妻一方擅自处分共有房屋的案例，常常另一方对处分房屋一事均不知情。同时在市场交易当中，房屋买卖也会影响到第三人的利益。目前，各方对夫妻一方擅自处分共有房屋的合同效力有不同的看法，有人认为合同有效，有人认为合同无效，而合同效力的认定是决定适用何种法律解决问题的前提。本文基于房屋的重要性，为了更好的保障夫妻生活和谐稳定，减少房屋交易纠纷，对于如何认定夫妻一方擅自处分共有房屋的合同效力及如何更好的保护第三人的利益是一个值得探讨的问题，以此为司法实践提供参考。

二、夫妻一方擅自处分共有房屋行为合同效力的困境

其实对于夫妻一方擅自处分共有房屋的法律问题，我们应当认识到这个问题的核心在于这一行为，不仅影响到了房屋买受人的利益，也与夫妻另一方对房屋所享有的共同所有权受到侵害时能否得到法律上的有效救济密切相关。在此特定情形下，应平衡好双方权益，但具体应如何对夫妻双方的居住权与第三人的财产权进行利益博弈，还需进一步探讨。对于擅自处分房屋性质的认定，直接关系到合同效力的认定。

（一）夫妻一方擅自處分共有房屋的性质应如何认定

处分共有房屋的性质如何认定直接影响到了所签订的房屋买卖合同的效力。

目前学界对此有不同的看法，大致有以下三种观点：1.有权处分;2.无权处分;3.家事代理权。

持第一种观点的理由是擅自处分共同房屋的情形符合无权处分的要件无权处分是指因夫妻一方财产处分权欠缺，其处分权是受到限制的，行为人没有处分权，却以自己的名义实施的对他人财产的法律上的处分行为。其特点为（1）行为人财产处分权欠缺，表现为无所有权或者处分权受到限制。如财产共有人只能依法处分其应有份额，不能处分其他财产。（2）处分权人以自己名义实施了处分他人财产的行为。（3）无权处分行为必须是违反法律的行为，若行为不具有违法性，也就不构成无权处分。

持第二种观点的理由是，物权行为与原因行为相区分，不因原因行为被撤销或者无效而当然认定为无权处分。同时，公示公信是物权变动的基本原则，买受人作为善意第三人，有理由相信不动产登记簿记载的权利归属，所以房产权属登记人为不动产真正权利人，视为有权处分。学界对夫妻一方擅自处分共有房屋的性质认定为有权处分的观点较少。

持第三种观点的理由是家事代理权的出现是为了更好的保障妻子日常生活的需要，其起源于罗马法。因为夫妻共同财产所涵盖的范围很广泛且会涉及双方的财产权益，如果任何处分行为都必须经配偶另一方的同意、出面，会对夫妻日常生活带来很多不便，所以法律就赋予一方可以以另一方名义甚至双方名义从事民事行为的权利，只要行使权利的目的是为日常生活需要即可。家事代理权是一种法定代理，它的出现有效的避免了无权处分的情况，更好的保障了夫妻日常生活。所以当夫妻一方为了共同生活需要而处分共有房屋，却因不可抗力或其他客观原因无法取得配偶另一方的同意却又必须在紧急情况下进行处分，这时夫妻单方处分房屋的行为便是行使家事紧急代理权的表现，并不构成无权代理。

（二）关于夫妻一方擅自处分共有房屋合同效力的争议

在认定夫妻一方擅自处分共有房产的合同效力时，目前理论界和实务界还是有争议的，通过不同的法条和理论，对于该处分行为会得出不同的结论，主要存在以下三种观点：合同无效，合同有效，合同效力待定。

1.合同效力待定。根据前述，如果将夫妻一方擅自处分共有房屋的系行为定性为无权处分，如果选择适用《合同法》第51条的规定，夫妻一方擅自处分共有房屋的合同效力，应认定为效力待定，随后取决于案件的具体情形，认定合同有效或者无效。

2.合同有效。根据《物权法》第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。”这条规定正式确立了以“负担行为与处分行为相区分”为内容的物权变动模式。

所以根据《物权法》第15条及《买卖合同司法解释》第3条的规定，对于无权处分所订立的合同，应认定为有效。如果对于某些特殊情况、紧急状况下，出于对家庭共同利益的考虑，构成日常家事代理权或者紧急家事代理权，因行使了合法有效的代理权，当然应认定其产生的法律后果归属于夫妻双方，所签订的房屋交易合同应当认定为有效。

3.合同无效。根据1988年最高人民法院《关于贯彻<民法通则>若干问题的意见（试行）》第89条中规定：“在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。根据该意见我们可以理解为，如果是夫妻一方在未征得另一方同意的前提下，擅自处分了共有财产，应认定行为无效。如果第三人善意取得财产，那么為了保护第三人的合法权益，保障交易的稳定与安全，可以认定该无权处分房屋的合同有效。因此运用这个法条解决纠纷时会考虑到第三人的利益，也有人认为，如果并不涉及保护善意第三人利益的问题，也就不涉及物权无因性，那么债权行为的效力就与物权效力应保持一致性，既然无权处分不发生物权效力，那么由处分行为产生的合同效力也认定为无效。当然，如果本身所签订的合同违反了法律的效力性强制规定，比如双方在合同上敲定的价格比实际双方约定的价格低，以此来躲避国家征税，损害国家税收利益，根据《合同法》第52条的规定，应当认为夫妻一方擅自处分房屋所签订的合同无效。

三、对夫妻一方擅自处分共有房屋的合同效力的研究结论

（一）合同效力原则上应认定为有效

在不违反合同法有关效力性强制规定的前提下应认定房屋交易合同有效。

首先，合同法51条适用的范围是“处分他人”的财产，而夫妻一方擅自处分共有房屋的情况下无处分权的一方处分的仍然是自己的财产，并不能适用合同法第51条的有关无权处分的规定来认定合同无效。

其次，在现代市场交易中，法律更倾向于保护交易安全和稳定性，维护第三人的合法权益，所以认定有效能够满足这一方面的需要。

最后，为了保护善意第三人，买卖合同应认定为有效。

（二）对于与“非善意”第三人签订的买卖合同效力应认定为无效

民法上主张物权区分原则，物权具有无因性。所谓无因性是指直接发生物权变动行为与作为原因的债权行为为各自独立的两个行为，物权行为的效力不影响债权行为的效力。物权无因性的设立是为了保障交易的安全，维护诚实信用的原则，保护善意第三人的利益。但是在“非善意”第三人的情形下，就不适用物权无因性原则，债权行为应与物权行为的效力保持连续性。夫妻对共同财产的处分具有平等协商的权利，一方擅自处分共有房屋应认定为无权处分行为，物权不发生效力，合同之债也不发生效力。此外，家事代理权的前提是在紧急状况下行使，对于一般的擅自处分行为并不符合此情形，故除非极个别特例，一般也不宜将擅自处分行为定性为行使家事代理权，合同也就因之无效。

（三）合同效力认定为效力待定有失偏颇

把夫妻一方擅自处分共有房屋签订合同的效力界定为效力待定，本文认为观点并不准确，因为如果根据《合同法》第51条的表述来看，其合同效力最终的走向无非是有效或者无效，效力待定只是一个中间的过程，排除紧急情况，擅自一词本身就有未征得对方同意甚至多半不会同意的情况，所以如果适用《合同法》第51条直接界定为无效。至少从实践有利于解决该问题的角度说，只需要将该行为签订合同的效力界定为有效或者无效即可。而且对于该行为签订合同效力的认定是一个复杂的问题，仍需要考虑到案件的具体情况，买卖相对人是否善意、合同有无违反法律强制性规定等，不同的案件可能认定的效力也是不一致的，本文只从理论上给出一个认定原则。

四、结语

夫妻一方擅自处分共有房屋的行为本身是一个情况复杂的问题，对于此类问题，可作如下认定，擅自处分共有房屋的买卖合同原则上有效，但需否定物权行为的效力。如果受让人符合善意取得的构成要件，则可以适用善意取得制度取得房屋所有权。如果所有权不能移转，第三人并非善意进行房屋交易，则应当否定合同的效力，以此保护作为夫妻非擅自处分房屋一方的合法权益。

希望我国法律可以对夫妻一方擅自处分共有房屋的行为进行一个更加细致的规定，法官可以更好的结合具体案情和社会生活经验，作出更为公正合理的判决，努力维护婚姻家庭的稳定和谐，这对于整个社会的问题具有重大意义。

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