标准化、模块化的装配式建筑设计方法在租赁住房项目中的应用——以长宁区新泾镇346街坊地块租赁住房概念方案设计为例

毛新丽 MAO Xinli

华建集团华东都市建筑设计研究总院

为全面贯彻党的十八大和习近平总书记系列重要讲话精神，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，上海市政府大幅增加了各类租赁住房建设供应，充分发挥租赁住房高效、精准、灵活的特点，满足不同层次、不同人群住有所居的需求。预计到2020年，基本形成多主体参与、多品种供应、规范化管理的住房租赁市场体系。

另外在国家大力推行装配式建筑的趋势下，租赁住房的装配化也必须引起重视。标准化、模块化设计是装配化的关键环节。住宅功能空间的集成化和装配化能够最大限度地满足人体功学、品质要求和绿色环保要求，也能更好地适应租赁住房精准、灵活的特点。

1 租赁住房的概况

1.1 发展背景

从经济学的层面来看，供需关系决定商品的价格，只有改善供需关系才能从根本上抑制房价的不断上涨。上海市作为房价一直居高不下的一线城市，是全国首个推出“只租不售”的纯租赁居住地块的城市。2017年7月，上海首批公开出让两个地块，分别位于浦东张江和嘉定新城，采取“只租不售”模式，项目建成后将至少提供1 897套租赁住房房源。2018年第四季度以来，上海的租赁住房用地供应增长进一步加快。截止目前，上海总共出让了47块70年产权的纯租赁居住用地，在全国城市中位居首位。纯租赁居住用地的大量供给及大量租赁住房的市场投入，是改善市场供需关系的有力条件。

此外，除了充当推出纯租赁居住地块的“排头兵”，上海还推出了一系列落地性的租赁新政，包括《关于加快培育和发展本市住房租赁市场的实施意见》《关于印发<关于加快培育和发展本市住房租赁市场的规划土地管理细则（试行）>的通知》以及《关于明确本市自持租赁住房建设规范和相关管理要求的通知》等，不断完善和补充租赁住房体系，平衡市场关系。

1.2 基本定义

在这种背景下，租赁住房的概念逐渐清晰。它不同于之前出现的公共租赁住房，没有较高的准入门槛，也没有严格的租赁期限以及房型面积要求，是一种相对市场化的产品。从广义上讲，租赁住房可以指所有用于租赁的居住建筑，如公共租赁住房、市场上用于租赁的商品住宅以及养老产品等。本文讨论的租赁住房仅指上海市项目土地出让合同明确要求房地产开发企业自持、用于市场化租赁的住房，属于住宅类产品。

1.3 优势

与传统的个人房源及中介房源相比，租赁住房优势明显，主要体现在以下几个方面。

（1）规模优势。按目前上海市政府的政策，租赁住房均由国有企业大规模统一开发，在拿地、建设、采购及配套等方面，有极大的资金与统筹优势。这对于节约社会资源、统筹安排及合理分配都十分有利。

（2）租赁优势。租赁用房用地在土地出让时已明确只能用作租赁，不能用于买卖。对于租房者来说，能有效避免个人房源由于买卖房屋等原因而不出租的大概率事件，也不存在公共租赁住房仅6年租赁期限的要求。同时，租赁住房的租金基本由市场决定、由国家控制，租金相对稳定有保障。

（3）物业优势。由于目前上海租赁住房的运营基本上是以国有房屋租赁经营公司为主，相对个人房源以及中介机构的物业服务更有保障，对住房租赁市场起到“稳定器”“压舱石”的作用。如果业主想更换租赁的房型，也可在同一小区内找到合适的房源，相比传统的租房模式，在减小寻找范围及房东方面省心不少。

1.4 问题与解决方法

诚然，由于住房租赁领域的政策红利刚刚放开，政府大力培育的住房租赁市场在我国兴起时间较短，政策保障上尚存在不完善之处，行业设计规范有待明确，租赁企业端面临盈利及运营难题，租客端租约及租赁权益保障有待进一步支持。租赁住房最重要的问题在于，如何在大规模的经济投入后实现资本回收甚至是盈利。这对于推动租赁住房的落地和租赁市场以及整个房地产市场的健康发展都具有积极意义。

租赁住房最终是要投入市场的产品，要参与市场竞争，但是市场是存在盲目性与滞后性的，不能简单地以当前市场的需求判断出市场发展的长期趋势。因此，要生产出具有市场竞争力的产品，首先要盯住边际成本与边际收益，以取得价格优势；其次产品要灵活可变，能顺应市场需求。装配式标准化、模块化的设计方法就十分符合这两点要求。

2 模块化组合如何实现多样化

租赁住房模块化、标准化的研究意义，除了能有效节约社会资源，提升该领域的产业化设计水平，另一个重要目的在于用有限的模块创造出无限的组合可能。对于标准化、模块化，传统的看法认为其与多样化是相互矛盾的概念，标准化必将带来多样化的损失。但是在装配式技术日益发展的今天，结合先进的科学技术，标准模块的多元化组合成为可能。

在现代设计理论中，住宅早已成为一种产品，对于产品应该更多考虑其最优策略。对于租赁住房这种产品来说，其使用要求也决定了在设计中需要更多考虑成本收益，并将标准化和多样化进行合理的平衡。

2.1 大数据与户型设计

户型的好坏如何判断？什么样的户型才更受大众欢迎？可能一百个人会给出一百个答案。但是，在大数据时代，可以通过计算机对租赁住房主要受众的历史资料进行数据分析，得到一个相对客观的结果。

国内某大型地产开发公司曾基于大数据分析，总结了好户型的六大标准：1）户型方正，大开间、短进深；2）实用率高，大小适度；3）超大景观阳台；4）南北通透，主要空间朝阳；5）动静分区，考量细致；6）明厨U形动线设计。

以上仅是大数据分析中很小的一部分，我们可以将更多的历史数据馈送到贝叶斯算法里，使其预测的结果更加准确。

一个基本户型是由厨房、卫生间、起居室、卧室、阳台等多种功能模块组合而成的，我们可通过部品、部件的精细化设计来确定各个功能空间模块的几种可能形式；然后从模块功能布局的多样性以及模块之间的互换性和通用性考虑，基于大数据分析，选取最适合的功能模块。也就是说，各个功能空间模块既要考虑它们之间组合的方便性，也要考虑它们对于用户需求的普适性。

户型模块则可根据数据分析得到，如一房一厅占多少比例、两房一厅占多少比例等。从本质上来说，户型模块是对于各种功能空间模块进行排列组合，但在组合的时候，应考虑平面及立面的规整性，尽量减少凹凸，以达到控制外墙构件数量、统一外立面效果的作用。

2.2 产品目录与内装设计

租赁住房作为一种租赁产品，一般为全装修交付，更适合采用装配式技术。装配式内装在灵活空间、可变功能、集约化部品、模数化设计、智能化科技、装配化工艺、人性化体验等标准的制定方面具有一定优势。装配化内装体系强调建筑装配化与室内装配化的无缝衔接，从产品一体化设计、部品部件标准化、工业化生产，到现场干法作业的装配式工艺，避免了传统装修工艺工法中品质和施工周期不可控、售后维保较复杂等顽症，其快速安装、可控的成本体系、轻量化维保等特点也为项目的高效开发建设以及运维提供了强有力的保障。

装配式内装系统包括卫浴系统、集成吊顶系统、集成厨房系统、灵活墙系统、集成地面系统、门窗系统、机电SI系统、全屋收纳系统等，每个系统都是相对独立的，且后期更新与维修都十分方便。以集成地面系统为例，地面采用架空结构和锁扣地板饰面（图1）。架空结构有着稳固性高、承载力强、自由布线、拆卸便捷、维修方便等特点；锁扣地板饰面层能灵活更换、选择多样，拼法和饰面颜色多变，完美匹配装修风格。

对于产品目录与内装设计结合后具体如何实现多样化的问题，宜家就是一个非常成功的例子，只是宜家更多停留在家具层面。但是我们可以汲取其成功经验，利用装配式内装系统分类清晰的优势，将各种内装系统按功能材质等进行分类及总结，并以产品目录的形式呈现给用户，由用户选择心仪的组合形式，再进行现场统一安装，以满足用户的个性化需求。

3 项目实践

长宁区新泾镇346街坊地块租赁住房项目是上海市目前出让的只租不售地块中规模较大的一个，总用地面积约10万m2，建筑面积约为30万m2（图2），预计建成后将补充约4 500套左右的市场租赁住房缺口。如此大规模的租赁住房建设，非常适合装配式标准化、模块化的设计及生产方法。因为从理论上来讲，装配式建筑的规模越大，构件重复率越高，平均成本就越低。一般来说，10万m2以上的装配式建筑才能体现出造价优势。

目前租赁住房相关规范还不够完善，房型基本是按照住宅标准控制，重点在户型、退让、间距、朝向、日照和车位配置等方面给予了政策支持，鼓励创新设计。鼓励创新对于设计来说是一个有利条件，为标准化设计打开了一个政策的缺口，一方面能使租赁住房的模块数量更少，另一方面也进一步摆脱了住宅规范带来的桎梏。

普通住宅建筑的形体凹凸、套型单一、空间封闭，同时受到严格的住宅规范限制，使建筑在设计环节上缺失了对其功能和形式的发散式探讨。然而，随着时代的进步，居住者对居住空间的使用要求变得更加多元化和可持续化。为了满足居住者的需求，结合目前政策，本项目在设计中提出了以下几点创新。

（1）为了满足多层次的住房租赁需求，提出“多样化”的居住模式，采用重复堆叠各个功能模块的方法，使其能自由组合成不同的户型以满足不同人群的生活模式需要。

（2）作为高层住宅，摈弃了传统的框剪结构体系，转而采用框架结构。这样不仅建筑的底层空间能灵活架空，更适用于商业配套，并且在立面结构统一的同时，又集普通住宅与综合体建筑的各种优点于一身。

（3）为适应环境与经济的变化，提出“最小化”的设计原则，即在满足使用功能的前提下，将功能模块面积最小化，并且在保证户数的同时，确保最佳密度与最低成本。在本项目设计中，住宅不再是单纯的一个个套型，而是多个功能模块自由组合形成的灵活空间网络系统，当租户的家庭结构或者使用要求产生变化时，可以在小区内换一套满足要求的房型居住。

3.1 部品部件模块标准化应用

1 架空地板与锁扣地板饰面

2 长宁区新泾镇346街坊地块租赁住房项目效果图

3 卫生间标准模块

4 主要功能标准模块

5 基础模块的划分

6 基本户型模块生成

7 可变房型

8 整栋建筑户型可变推演

9 典型单排标准层平面

本项目中应用标准化构件的比例非常高，实现了部品、部件的标准化设计。值得一提的是，为了体现最小化原则，厨房、卫生间的布局相对紧凑，并考虑与入户玄关、收纳系统等进行综合设计，这对于户型面积相对较小的租赁住房租户来说是十分有意义的（图3）。

3.2 功能空间模块标准化应用

在本项目功能空间模块的标准化应用中，主要从研究中选取了符合项目设计要求的几种最基本功能模块，比如起居室模块、卧室模块、厨房模块、卫生间模块等，并根据项目本身特点，增加阳台模块的设置，以减少机场噪音对住户的影响（图4）。

3.3 户型模块标准化应用

为满足多层次的市场需要，本项目的户型种类较多，有30、50、70m2的基本户型，还有80～100m2的可变房型。在综合考虑了户型组合、底层商业及地下停车等内容后，设定了约9m×9m的柱网，我们称之为一个基础模块（1mo），各基本户型都可以在基础模块中进行有机划分及自由组合（图5）。同时，各个基本户型与可变房型也均由各种功能模块组合而成（图6）。

9m×9m基础模块的定义是通过理论研究和参考实际工程经验得出的。这个基础尺寸有合理面积划分、合理停车、模数兼容的优点。首先，80m2的面积可以划分为30m2和50m2，或是单独作为一户，分别满足了一居室、两居室和三居室的使用要求，在此基础上还可以发展出更多的户型。过大或过小的尺寸都不适合租赁住房，虽然可以满足基本使用，但缺乏经济合理性；其次，经验表明这个模数尺寸对于地下停车及底层商业的布置也非常合理，每个柱跨能够停三辆家用轿车而不受柱子尺寸影响，并且能满足底层配套商业的基本使用要求；最后，基础模块的模数尺寸与更小层级的模数关系合理嵌套，户型尺寸合理，部品部件合理嵌套，家具也都能够在最佳位置摆放。

由于居住者对不同套型的需求以及在未来居住过程中可能产生的套型变化，基本户型还可自由组合成若干种可变房型，供居住者自由分隔或者合并。比如，居住者可以同时租下相邻的一个30m2套型和一个50m2套型，再将其组合成一个80m2的大套型，也可以做成户内有联系的两个小套（图7）。

加上基本户型，本项目的户型种类达到7种，满足了绝大多数租住者的需求。同时，由于功能模块的模数是统一的，故对于单栋建筑来说，理论上可以达到100%的可变程度（图8）。

3.4 标准化模块组合方法应用

本项目的容积率要求较高，并且有航空限高34m的要求，为了保证居住空间的最佳密度以及提高得房率，建筑采用围合式布局，其优势在于在创造了较好的风环境与交通联系的同时，也满足了业主对于建筑面积和户型的数量要求。户型模块的组合形式包含单排和双排，但基本都以外廊式布局为主，这使得标准层户数较多（图9），但是也提高了户型的得房率，对于小户型来说具有积极意义。

4 结语

以模块研究为基础，通过租赁住房项目对成果进行实践验证，建立一整套具有适应性与通用性的标准化设计方法，从而指导租赁住房建筑的大规模设计及生产，达到能生产出既能控制边际成本，又能适应市场需求的住宅产品的目的。