华夏幸福“大撤退” ：裁员、退守、债务激增

胡嘉琦

房地产业这个“寒冬”对于华夏幸福（600340.SH）而言，似乎更加寒冷。

最近一段时间，华夏幸福重磅消息不断，小镇项目裁员、退出出行行业、引入险资……一系列自救行动亦导致股价下滑，传递出一则信号——华夏幸福“不幸福”。

股价是公司的晴雨表。2018年2月，华夏幸福曾有过46.88元/股的高股价，而截至12月21日收盘，股价已经跌到了25.11元/股，下跌了四成之多。

2018年7月华夏幸福为解燃眉之急引入平安资管，近日实行“双总部”管理模式运营，同时ST宏盛控股股东拉萨知合于12月7日与西藏德恒签署股权转让协议，前者将其持有的全部上市公司股份约4164万股，以合计10亿元的交易价格转出。本次股权转让完成后，西藏德恒将成为ST宏盛的新控股股东，而汤玉祥等7名自然人，将取代华夏幸福董事长王文学成为新实际控制人。

为何在“寒冬”到来之时，华夏幸福困局重重？华夏幸福能否度过“寒冬”？

裁员风波

最近，一则 “华夏幸福三天裁员上千人”的消息将华夏幸福推上了风口浪尖。据称，华夏幸福的小镇集团在全国范围内裁掉400多人，华夏京南集团的500多人则全部被裁。

而华夏幸福对外表示，这是公司主动进行的一次内部整合，公司目前确实在梳理和调整组织架构，为新业务的开展做战略聚焦的准备。梳理的业务包括环京区域和产业小镇集团。产业小镇集团总部与产业新城集团总部合并的传闻也确属事实。

华夏幸福的一位在职员工告诉《商学院》记者， “目前还没有危及到我们，但已随时等待暴风雨的降临。”

华夏幸福资金方面的数据说明华夏幸福存在一定的风险，尤其是在筹资方面的压力。值得注意的是，融资方面趋紧，对于此类企业是有一定风险的。

《商学院》记者就华夏幸福裁员及相关问题发去了采访提纲，并多次联系，截至记者发稿，华夏幸福方面未予回复。

此次裁员项目主要集中在小镇集团，2016年12月底，华夏幸福在产业新城板块下设产业小镇集团。2017年年初，华夏幸福更打出要在“3个月内招聘200个小镇总”的口号，以应对全国设立200个特色小镇的宏大计划。现经两年风雨冲刷，小镇集团出师未捷，还身陷裁员风波之中。《商学院》记者从社交软件脉脉上发现，关于华夏幸福裁员的消息早已充斥网络。不禁让人发问：对小镇集团给予厚望的华夏幸福，此次缘何折戟小镇集团？

曾在华夏幸福工作的管理人员告诉《商学院》记者， “此次裁员与平安的协议有关，裁员的目的是为了降低成本。华夏幸福将实行双总部运营，东南区域是平安系，北京区域属于华夏系。”

《商学院》记者走访了华夏幸福原小镇本部——北京朝阳区网信大厦。小镇总部位于大厦17层，记者敲门进入，工作人员以负责人都在开会为由拒绝了记者的采访。等候多时，一名保洁人员走出，她告诉记者，“近期走了很多人，15层原来也是华夏幸福的工作地点，现在人都走光了。”

记者随后来到15层，发现办公区的LOGO墙上已经蒙上了苫布，但门上毛玻璃上有“华夏幸福”英文字样。同时门上贴有招租公告。记者拨通了15层门上贴的中介电话，中介人员告诉《商学院》记者，“15层楼可以容纳150人左右，华夏幸福在房子还没到期时就违约了，现在15层还属于招租的状态。”

记者又从招标网获悉，位于网信大厦15层的华夏幸福产业小镇本部于2017年6月14日进行精装修招标，仅仅一年多，已是“人去楼空”。记者随后又拨打了招标联系人的电话，对方称：“现在小镇项目已经没有了。”记者追问网信大厦17层是否还在进行正常业务，是否保留小镇总部，对方称：“也没有了，撤销了。”随即挂断了电话。

记者随后来到河北省廊坊大厂县华夏幸福影视小镇，除了保安未见有人出入。據相关人员介绍，影视小镇现在处于未对公众开放的状态，参观需要提前预约。现在完成了影视小镇建造的一期项目，入驻率仅为70%，二期因为通州和北三县要联合规划，所以项目一直没落地。

债务增加 融资趋紧

2018年10月27日，华夏幸福发布第三季度报告，结果显示经营活动产生的现金流量净额为-76.6亿元。此外，前9个月，华夏幸福筹资活动现金流入567.14亿元，较2017年同期714.42亿元出现大幅下滑。

《商学院》记者查阅财报发现，2018年第一季度，华夏幸福经营活动产生的现金流量净额仍为负值，即-96.03亿元，第二季度末则为-78.18亿元，第三季度末则为-76.60亿元。值得注意的是，截至2017年末，华夏幸福期末现金及现金等价物余额642.05亿元，而截至2018年第一季度，这一数值为444.90亿元；第二、第三季度末分别为401.08亿元、362.92亿元；第三季度末的期末现金及现金等价物余额与年初相比减少了279.13亿元。

同时，截至到第三季度末，华夏幸福持有的货币资金为379.1亿元，较期初减少44.34%，主要是由于偿还到期债务所致。短期借款共计56.50亿元，一年内到期的非流动负债193.63亿元。

从营收方面看，华夏幸福2014年、2015年营收分别为68.86亿元、383.35亿元；随后2016年，华夏幸福营收为538.21亿元；2017年，华夏幸福实现营业收入596.35亿元，净利润为88.07亿元，但其经营活动产生的现金流量净额却为-162.28亿元。随后，上交所更是对华夏幸福2017年的年报发出事后审核问询函，将华夏幸福的资金问题推至风口浪尖。截至2018年第三季度，华夏幸福实现营收451.41亿元。

从负债方面看，2014年全年华夏幸福总负债为965.68亿元，2015年为1429.93亿元，与2014年相比增长了464.25亿元，负债率为84.80%；2016年总负债为2118.72亿元；2017年，华夏幸福的总负债大增929.6亿元至3048.32亿元。截至2018年9月30日，華夏幸福的总负债为3355.07亿元，与年初相比增长了306.75亿元，负债率84.43%。

不断增加的债务，让华夏幸福的融资成本进一步提高。

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《商学院》记者采访时表示，华夏幸福资金方面的数据说明华夏幸福存在一定的风险，尤其是在筹资方面的压力。值得注意的是，融资方面趋紧，对于此类企业是有一定风险的。

华夏幸福的产城模式，由于前期投入大，产出周期长，资金回流慢等原因，容易造成资金紧张等问题，近期，华夏幸福更是多次传出“资金链断裂”的消息。

房企成立重点事业部的做法，本身体现了集中力量办大事的思路。但是在产业定位不准确的情况下，也容易出现事业部开始投资很热，但后续经营不善、被迫撤销等问题。

严跃进对《商学院》记者表示，“此次华夏幸福撤销事业部说明企业在把控成本。随着当前房地产市场降温，各类政策调整较多，对于企业来说，解散事业部能够快速降低成本。产业小镇后续依然有机会发展，但当前确实是降温了。”

业内人士分析，房企的人员结构调整多是为了节约用人成本，实现人力资源的“高周转、低成本”。但是，这也存在部分核心技术流失的风险。

“产城+住宅开发”模式存挑战

据公告显示，2018年11月29日，华夏幸福间接全资子公司丽泽（北京）置业竞得中国铁物北京大厦项目物权，转让价款为57.8亿元。

据《商学院》记者查阅资料发现，中国铁物大厦位于北京市丰台区卢沟桥乡丽泽金融商务区D-03、D-04地块，建设用地面积约2.11万平方米，规划建筑面积约23.25万平方米，规划为商业金融用地，商业部分土地使用权至2052年4月8日。

事实上，华夏幸福与中国铁物大厦合作由来已久。早在2016年6月，华夏幸福与中国铁物签订协议，接手代建中国铁物大厦项目。华夏幸福向中国铁物提供40亿元资金做为该项目的合作预付款，待华夏幸福完成该项目开发投资总额的25%，中国铁物将以公开挂牌或其他方式转让该项目。

2018年6月8日，华夏幸福公告称，中国铁物大厦已达到转让条件，中国铁物拟将其持有的项目公司股权及债权在产权交易所挂牌，华夏幸福将结合项目具体情况及自身经营需要等综合因素参与竞价。

2018年10月31日，北京产权交易所挂出北京物盛科技有限公司100%股权及3.93亿元债权的发布产权交易公告，转让方为中国铁路物资股份有限公司，转让底价为57.8亿元。

值得注意的是，根据公告，华夏幸福在中国铁物大厦项目投入的总成本含40亿元委托贷款、代建投入资金及资金使用利息，将抵扣向中国铁物支付的资产转让价款。由此，华夏幸福此次取得中国铁物大厦，实际付出的代价将不超过17.8亿元。

中国铁物大厦规划为商业金融用途，而华夏幸福则以“产城+住宅开发”为主要模式。这种产业模式与传统房企的不断利用杠杆拿地建楼不同的是，华夏幸福更多地是与地方政府合作建设产业新城。

随着政策的变化与环京楼市的变化，这种产城模式也遭遇挑战。因此，华夏幸福能否将中国铁物大厦成功地开发运营仍有待时间的考验。

华夏幸福的产城模式，由于前期投入大，产出周期长，资金回流慢等原因，容易造成资金紧张等问题，近期，华夏幸福更是多次传出“资金链断裂”的消息。

同策研究院总监张宏伟在接受《商学院》记者采访时分析，华夏幸福重仓布局区大多在环京区域，受环京多地颁布严格的限购、限贷等楼市调控政策，导致华夏幸福可售物业尤其是环京区域销量下降，因此导致现金流下降。一旦现金流出问题，很多环节都会出问题，这也是华夏幸福最近向平安出售股权，战略收缩的原因之一。

同时，张宏伟提出，在市场调整阶段，企业的商业模式遇到楼市调控，适当做出战略调整是为了活下去。企业首先应确保自己的核心优势还存在，尤其是当市场调整周期还没有结束时，还是应先保证活下去，再求发展。

房地产与金融资深评论人黄立冲在接受《商学院》记者采访时表示，华夏幸福的商业模式是通过发展和投资产业园区，进而延展到所谓的新城开发，这种开发纯商业综合体的模式是在众多房地产开发模式中受打击最严重的模式。最典型的例子是万达在很多城市建立城市综合体，但是却出现供求失衡的状态。

华夏幸福的模式由于整个市场环境的变化，导致产业供应链重构。华夏幸福通过打造产业园来辐射地产的模式不仅操作难度大，而且由于供求严重失衡，逆市场潮流来进行开发。因此，华夏幸福必然在经营的时候承担更大的压力，从而导致经营性现金流、招商的速度、资金回流的速度、空置率等全面落后。“做地产需要顺势而为，不能逆市场周期运作。华夏幸福未来这种商业模式，在缺乏资金支持的情况下坚持走下去，公司的现金流可能会断裂。”黄立冲如是说。

引入平安资管

2018年7月10日，华夏幸福发布公告称，控股股东华夏控股和平安资管签订股权转让协议。双方约定，华夏控股以23.655元/股的价格，向平安资管转让5.82亿股华夏幸福股份，占公司总股本的19.7%。

华夏幸福公告称，上述《股份转让协议》的签订，旨在增强双方在相关业务领域的潜在合作，完善公司治理水平，持续提升公司竞争能力与盈利水平，促进公司的快速健康发展。

交易完成，华夏控股的持股比例将从61.67%降至41.97%。值得注意的是，平安资管以137.7亿元接手华夏幸福近两成股份后，成为华夏幸福的第二大股东。

张宏伟分析称，由于受楼市调控等政策的影响，对于多在环京布局的华夏幸福资金端造成压力，华夏幸福引入平安资管，同时进行減免事业部是压缩成本的做法。

华夏控股持股比例从61.67%变为41.97%，加上鼎基资本的0.69%则为42.66%。据了解，华夏幸福董事长王文学持有华夏控股约94%的股份，王文学在鼎基资本的持股比例为81%。按照相关上市公司法律法规，持股比例介于30%到50%的王文学也丧失华夏幸福的绝对控股股东地位，而是以相对控股股东作为公司实际控制人。

华夏幸福实施双总部管理可能是因为出现公司管理的内部分裂，团队的分庭抗衡所逼出的双总部，如果是真正的双总部意味着公司内部出现并不协调的战略方向和管理文化。

此次交易中，华夏幸福承诺未来三年，归属于上市公司股东的净利润增长率分别不低于30%、65%、105%。也就意味着，2018年、2019年、2020年，华夏幸福归属于上市公司股东的净利润将分别不低于114.15亿元、144.88亿元、180亿元。否则，华夏幸福将对平安资管进行现金补偿。

此外，据此前媒体报道，华夏幸福引入平安资管虽能暂缓燃眉之急，但付出的代价是，平安派出的员工掌握了公司财务和投资板块。

2018年12月4日，华夏幸福发布公告称，聘任俞建先生为公司分管财务及融资等业务的联席副总裁。记者查阅资料获悉，俞建历任中信集团中国租赁有限公司项目经理及香港分公司总经理助理；英国石油公司石化部门战略分析师、司库部亚太分部及伦敦总部财资经理；华润（集团）有限公司财务部资金总监及财务部高级副总监。2014年至2018年11月就职于华润置地有限公司，任执行董事、高级副总裁、首席财务官。

曾为华夏幸福工作的员工告诉《商学院》记者，“华夏幸福将成立两个总部，东南的是平安系，北京的是华夏系。随着华润置地原CFO俞建出任华夏幸福联席总裁，华夏幸福财务或将由两方同时管理。”

华夏幸福为什么要引入双总部管理？对于华夏幸福而言，未来可能存在的风险在哪儿？

黄立冲分析称，华夏幸福实施双总部管理本身没有什么意义，因为总部只是在信息不太发达的年代才会有重要的意义，现在即时通讯、微信、视频会议系统等非常发达，是不是总部主要是一个对外的形象问题。但是，总部的选址与税务优惠、分税、拿地有关。很多地产商要想拿地便宜或者获得一些政策优惠的前提条件是把总部迁到深圳。这样做的结果是“总部不够用”。但是，企业设立双总部也存在税务局和地方政府不收货、事后承诺兑现困难、出现争议等风险。

同时值得注意的是，“华夏幸福实施双总部管理可能是因为出现公司管理的内部分裂，团队的分庭抗衡所逼出的双总部，如果是真正的双总部意味着公司内部出现并不协调的战略方向和管理文化。”黄立冲表示。

退出造车？

近年来，房地产企业纷纷进行多元化转型。恒大入主FF、宝能系入主观致，而华夏幸福和王文学也有自己的造车梦。

2017年10月31日，浙江合众新能源汽车有限公司的控制人变成王文学，随后王文学继续布局出行，知合出行、知合创新分别投资共享汽车平台马上用车、巴歌出行。知合出行、知合创新为知合控股有限公司旗下企业，法人代表为王文学。2018年6月1日，合众新能源推出哪吒汽车。

华夏幸福双总部运营，叠加“败走”ST宏盛，压在王文学身上的包袱越来越重。

12月7日晚间，西安宏盛科技发展股份有限公司（下称ST宏盛，600817.SH）披露上交所的问询函，问询事项披露了一桩颇受市场关注的股权转让事项。

根据公告，ST宏盛控股股东拉萨知合于12月7日与西藏德恒签署股权转让协议，前者将其持有的全部上市公司股份约4164万股，以合计10亿元的交易价格转出。本次股权转让完成后，西藏德恒将成为ST宏盛的新控股股东，而汤玉祥等7名自然人，将取代王文学成为新实际控制人。

记者查阅资料发现，2016年12月，王文学旗下拉萨知合以9亿元的总价，接盘ST宏盛原控股股东普明物流所持上市公司20.88%的股份，叠加此前以1.44亿元受让张金成所持ST宏盛5%股份，拉萨知合对ST宏盛的持股比例升至25.88%，成为上市公司新晋控股股东。这笔持股总成本为10.44亿元，均价约为25元/股。

然而，2016年12月以来，ST宏盛的股价一路下跌，至2018年12月7日收盘，拉萨知合所持ST宏盛全部股票市值为3.63亿元，缩水超六成。从账面差价计算，王文学的此次转让还亏损约4400万元。

房地产市场受政策影响明显，在目前的发展阶段，房地产企业应更多地通过多元化发展，开拓重点事业部；增加持有物业比例，提高租赁经营收入在整体收入中的占比；采用灵活的融资方式，拓宽融资渠道降低融资成本等方式，规避规模扩张过程中可能遇到的财务风险和单一细分市场的政策风险。

另据记者从企业信用信息系统获悉，2018年11月29日，造车新势力之一的合众新能源已于2018年11月29日完成法定代表人变更事宜。信息显示，华夏幸福董事长王文学不再担任合众新能源汽车法人代表，取而代之的是合众新能源创始人方运舟。王文学退出造车、出行业务说明了什么？

对此，严跃进对《商学院》记者表示，新能源车拥有较好的政策支持，但市场的迎合度似乎是弱于预期的。因此，从实际情况看，对于此类新能源项目前期的投资风险是比较大的。王文学退出造车业务，也属于止损的操作策略。

合众新能源已经拿下中国第13张新能源汽车生产牌照，成为国内第7家拥有发改委和工信部“双资质”的生产企业，首款车“哪吒01”已经亮相。在此之前，王文学个人认缴出资3.3亿元收购合众新能源近53.4%股份，而华夏幸福100%控股的拉萨知行创新科技有限公司，在房地产企业“多元化”发展时，华夏幸福也看好造车及出行领域。

然而造车是个“烧钱”的事，华夏幸福与平安的协议中涉及利润额2018年、2019年、2020年，将分别不低于114.15亿元、144.88亿元、180亿元，否则将进行现金补偿。出行业内人士李軍利认为，造车“烧钱”，出行领域现阶段是投入大但很难见到收益的。因此华夏幸福此时退出造车及出行领域或许更为稳妥，毕竟造车新势车眼下正遇上交付的“生死劫”。

如何破局

融资端利息成本提高，叠加销售端增长乏力，压在房企身上的资金包袱越来越重。房地产行业的“转折点实实在在的到来了”。如何在市场变化剧烈、房企规模不断做大的新形势下活下去，控制财务风险已成为行业共识。

严跃进在接受《商学院》记者采访时表示，此类产城投资的企业，在后续一定要做好环京环沪等都市圈投资的周期判断，因为遇到政策调控等情况，风险是比较大的。

“在房企通过多元发展和重点布局的同时，尤其要关注公司管理，企业财务指标，以防止企业过速扩张导致的财务风险和管理风险。”戴德梁行估价及顾问服务部中国区主管暨大中华区区域董事陈家辉在接受《商学院》记者采访时说。

陈家辉认为，我国房地产市场发展的过程中，房地产企业不断调整升级和扩大规模。陈家辉建议，房地产市场受政策影响明显，在目前的发展阶段，房地产企业应更多地通过多元化发展，开拓重点事业部；增加持有物业比例，提高租赁经营收入在整体收入中的占比；采用灵活的融资方式，拓宽融资渠道降低融资成本等方式，规避规模扩张过程中可能遇到的财务风险和单一细分市场的政策风险。

张宏伟认为，未来房企的发展需要制定中长期的战略，构建产业资源、金融资源，从而提高抵御未来市场周期变化、楼市调控政策变化的能力。企业的布局应更加均衡，进行多元化布局，从而对冲风险。

未来，房企应更多考虑市场整体环境，实施产城融合的多元化发展之路。同时，还要对风险和收益严重不匹配的业务进行调整，从而实现资金流的快速周转，最终实现企业的平稳健康发展。