试析土地估价应用市场比较法存在的问题及解决方法

陈智醒

摘 要：市场比较法是土地估价的重要方法之一，但是在实际应用中，受因素修正过于主观、可比实例选取不当、估价计算方法不科学等方面的影响，降低了土地估价的准确性。基于此点，本文从概述市场比较法入手，分析了土地估价应用市场比较法存在的问题，提出了相应的解决方法。

关键词：土地估价；市场比较法；网络层次分析法

1市场比较法概述

1.1定义

市场比较法又被称为现行市价法，具体是指通过对被评估资产与最近成交的类似资产之间的异同进行比较分析，调整类似资产的市场价格，对被评估资产的价值进行确定。在土地估价中，市场比较法是最为常用且十分重要的方法之一，也是目前技术较为成熟、与实际情况最为契合的估价方法。在实操中，估价人员通常会选取三个或以上的类似交易类型作为参照物，以实地调查的方法获取估价对象的相关信息，比较并修正一般、个别及区域等因素，借助算术平均法，得出估价时点的价值。

1.2适用条件

市场比较法是以比较的方式对估价对象的价值进行评估，遵循的是替代原则，只有保证选择的可比实例具有可比性，且交易数据真实、可靠，才能使评估结果具有足够的说服力。该方法的适用条件如下：土地交易市场必须足够发达，因为发达的市场才会有更多可用于比较的实例，这样才能满足比较的需要；可比实例要与评估对象具有高度的相似性，因为只有相似才可以替代，相似度越高，评估结果的准确性就越高。

1.3操作步骤

市场比较法的操作步骤如下：根据被评估对象的实际情况，对相关的交易实例进行收集，并从收集到实例中，选取出可比实例，要保证所选的可比实例与估价时点接近，并确保土地用途一致且估价目的相同；建立价格可比基础，对交易情况进行修正，主要包括一般、个别及区域因素三个方面；借助算术平均法，求出经过调整之后可比实例的价格平均数，将之作为最终的估价结果。

2土地估价应用市场比较法存在的问题

2.1影响因素修正缺乏量化

在土地估价中，运用市场比较法调整和修正地价影响因素时，过于依赖估价师的主观判断和估价经验，使得不同估价师可能会对同一影响因素产生不同的判断，选用不同的修正系数，影响着估价结果的准确性。同时，市场比较法在修正影响因素时没有引入权重系数，只是逐一修正系数，未能考虑不同影响因素对土地估价产生的不同影响程度，易导致土地估价结果失真。如，在商业用地估价中，地段繁华程度的影响因素较大；在工业用地估价中，交通运输条件的影响因素较大；在住宅用地估价中，人居环境的影响因素较大等。而在实际的土地估价中，估价师只将土地假设为标准宗地，对影响地价的因素进行逐项打分，以获取因素修正比率，未能考虑到用地类型和影响因素的影响程度。

2.2可比实例选取不规范

在我国土地评估中，估价师掌握的实例数量较少，只能在评估机构的数据库或网络上查找相似案例，将其作为可比实例，难以保证估价结果的准确性。同时，我国土地估价市场的监督力度不足，部分估价师违反执业操守，根据委托人的需求选取可比实例，并对价格进行调整，修正得出估价对象的价值，以达到高估或低估土地价格的目的，导致土地估价结果失真。

2.3估价计算方法不科学

在应用市场比较法对土地进行估价时，需要按照可比实例调整后的价格，经综合计算后，得出最终的估价结果。如果估价人员选取不同的可比案例，对因素进行调整后，会得出不同的价格。故此，必须运用数学计算的方法才能确定出估价结果，如算术平均法，由于该计算方法将所有的可比案例同等看待，所以无法体现出选取的可比实例与估价对象之间的相似度，也不能真实反映出对估价对象价值的影响程度。计算方法过于简单，科学性严重不足，由此导致估价结果的准确性降低。

3土地估价应用市场比较法的解决方法

3.1引入网络层析分析法

在土地估价中，为弥补市场比较法在修正因素上的缺陷，可引入网络层次分析法（ANP）对各种相互作用的因素进行综合分析，得出混合权重，避免出现主观随意性，提高估价结果的精确度。基于ANP模型的土地估价市场比较法的實施步骤如下：收集土地交易资料，包括土地位置、面积、交易方式、规划容积率、区位条件、基础设施等方面的情况；选取与待估土地处于同一供需圈、交易时间相近、用途相同的可比案例；根据商业、工业、住宅等不同用途的土地，选取土地价格影响因素变量；构建土地估价ANP网络结构，归类确定元素，元素划分为个别因素和区域因素，找出各元素之间的依存关系；通过对各元素进行两两比较，确定因素对土地价值的贡献率，利用软件确定ANP超矩阵；对极限超矩阵进行标准化处理，确定待估宗地价格影响权重；分别累加计算可比实例价格和权重，确定目标层整体价格，结合待估土地权重计算待估土地价格。

3.2建设可比实例数据库

由市场比较法的定义可知，可比实例是最终得出评估对象估价结果的前提，所以构建一个完善的可比实例数据库对于市场比较法在土地估价中的有效应用具有重要意义，能够为该方法的实际操作提供丰富的参照物。建议评估机构将可以公开的交易案例整合到一起，由行业协会负责汇总，依托这些内容，构建交易信息平台，借此来实现信息资源共享。通过可比实例数据库的建立，能够为估价人员应用市场比较法提供更多可以选择的可比实例，从而使所选的实例与估价对象的相似度更高，提高估价结果的准确性。同时，该数据库建成后，可对市场比较法起到一定的规范作用，能减少主观因素对估价的影响。此外，为提高该数据库的可用性，应对其中的可比实例进行系统分类，并定期更新，使其能够成为市场比较法在土地估价中的有效助力。

3.3改进评估结果计算方法

在相关关系的研究中，回归模型是较为重要的工具之一，因市场比价法中的估价对象与可比实例存在相关关系。鉴于此，可在估价结果的确定中，对回归模型进行运用，借此提升估价结果的准确性。在市场比较法的计算过程中，对回归模型进行使用时，需要先对数据间的线性关系进行显著性检验，如果可比实例通过检验，便可直接对估价结果进行计算，若是可比实例未能通过检验，则可利用求加权平均数的方法，对估价结果进行计算，具体做法是将选取的每个可比实例的价格计算出来，乘以相应的权重后加和，最终的结果可以作为估价结果。

结论：

总而言之，我国应进一步规范土地评估市场，对市场比较法的应用进行改进，弥补市场比较法的应用缺陷。在土地评估中，可引入网络层次分析法对各种相互作用的因素进行综合分析，量化确定各因素的权重，同时还要建设可比实例数据库，完善评估结果计算方法，从而保证土地估价的准确性。

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