农村集体经营性建设用地价格体系探讨

王丽英 王勇

摘要：研究目的为探讨农村集体经营性建设用地范围及其权益构成，构建农村集体经营性建设用地价格体系。研究方法：文献资料分析法，对比分析法，综合分析法。研究结果为建立了农村集体经营性建设用地权利体系和价格体系。研究结论为农村集体经营性建设用地权利体系和价格体系均与国有土地相似;农村集体经营性建设用地价格由基准价格和宗地价格构成，根据农村集体经营性建设用地使用权性质、取得方式、“入市”方式等进行细分。

关键词：农村集体土地;经营性建设用地;农村集体经营性建设用地;价格体系

一、引言

党的十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》（简称“决定”），提出“在符合规划和用途管制的前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价”。《安徽省人民政府关于深化农村综合改革示范试点工作的指导意见》指出将建立多元统一的农村土地市场。土地价格是土地市场的核心。本文围绕“决定”综合考虑农村集体经营性建设用地的权益、特点、“入市”类型，构建合理的集体经营性建设用地价格体系。

二、农村集体经营性建设用地范围界定

目前学者关于农村集体经营性建设用地的范围的观点可以分为三类。1.集体经营性建设用地与集体建设用地内涵一致。2.集体经營性建设用地是扣除农户宅基地外的其余集体建设用地占地。3.农村集体经营性建设用地仅指乡镇企业用地。这三种观点都存在不足。第一种观点忽略了经营性的关键因素，扩大了用地范围。第二种观点忽略了农村公共设施及服务等非经营性。第三种忽略农村的企业所有制结构和经营项目的多元化，缩小了用地范围。

农村集体经营性建设用地应该同时包含农村集体土地、建设用地和经营性用地三层涵义。1.农村集体土地是对土地所有权主体的限定。《土地管理法》第八条规定，农村和城市郊区的土地除法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。农村集体土地的所有者为农民集体。2.建设用地是对土地利用类型的范围限定。《土地管理法》第四条规定，建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。3.经营性用地是对土地利用性质的界定。2007年中华人民共和国国土资源部令（第39 号）《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，第五条将工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅确认为经营性用地。根据“决定”农村集体经营性建设用地必须符合规划和用途管制。综合来看，农村集体经营性建设用地是农民集体所有的，符合规划要求和用途管制条件，用于建造建筑物、构筑物，实现工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性目的的土地。

三、农村集体经营性建设用地权益构成

关于农村集体经营性建设用地的权益，“决定”明确指出与国有土地“同权”。根据《物权法》和《土地管理法》国有土地权益包括国家所有权、使用权、地役权、抵押权等权益。农村集体经营性建设用地与国有土地同权，包括与国有土地具有相同的所有权权能，同等的使用权内涵，同样的他项权益内容。农村集体经营性建设用地权益构成见表1。

四、农村集体经营性建设地价格体系

农村集体经营性建设用地与国有土地具有相同形式的土地使用权价格，由反应土地平均价格水平的基准地价和反应某一独立宗地价格水平的宗地价格构成。

农村集体经营性建设用地基准地价是指在农村范围内，对现状利用条件下不同级别的土地或土地条件相当的地域，按照商业、商品住宅、工业、旅游、娱乐等用途，分别确定的某一时点上法定最高年期物权性质的区域土地使用权平均价格，属于政策性价格。根据经营类型可以分为商品住宅用地基准地价、工业用地基准地价、旅游用地基准地价、娱乐用地基准地价和商业用地基准地价。

宗地价格是指某一宗土地在某一特定时点下的价格，属于市场性价格。根据价格形成方式和目的不同可以分为评估价格、标定价格、课税价格、交易价格、理论价格和市场价格。评估价格是指在遵循评估原则，依据流转目的，选用两种或两种以上科学的评估方法进行测算，并按照一定方式进行综合所得的价格。根据选用估价方法不同，评估价格可以分为市场比较价格、收益折现价格、成本合成价格、综合补偿价格、基准地价修正价格。标定价格是政府对某一宗地的市场指导价格。课税价格是政府征缴土地相关税收所依据的价格。交易价格是指集体经营性建设用地实际成交中形成的价格，根据成交的方式不同分为集体经营性建设用地使用权划拨价格、出让价格、租赁价格、入股价格、转让价格、转租价格、抵押价格等。理论价格是根据土地价格理论，结合土地价值原理形成的价格，是真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。市场价格是土地在公平交易市场条件下的公允价格。

农村集体经营性建设用地价格体系如图1所示。

五、结论

农村集体经营性建设用地是指农民集体所有的，符合规划要求和用途管制条件，用于建造建筑物、构筑物，实现工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性目的的土地。

农村集体经营性建设用地权益包括所有权，使用权应该包括划拨使用权、出让使用权、租赁使用权、入股使用权、抵押权等。

农村集体经营性建设用地价格体系由体现平均价格水平的基准地价和反映特定条件独立宗地的宗地价格构成。

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（作者单位：王丽英，池州学院;王勇，江苏东图城乡规划设计有限公司）