上半年北京商业市场喜忧参半

文／魏东

2019年上半年过去，在过去的6 个月中，写字楼市场延续了从去年年底出现的低迷走势，受整体大环境的影响，整体市场需求疲软，市场租金出现松动，企业对成本控制更加严格。零售市场则延续了2018年的火热势头，首店政策的出台带动了品牌将首店首选布局北京，为北京的零售市场带来了更多的活力。

甲级写字楼市场租金继续出现松动

2019年二季度，北京甲级写字楼市场租金继续出现松动，全市写字楼有效净租金按建筑面积计算达每月每平方米人民币396.19 元，环比下降0.9%，五大核心商圈有效净租金按建筑面积计算达每月每平方米人民币436.62 元，环比下降0.5%。分商圈来看，丽泽金融商务区、金融街和中关村租金水平保持坚挺，分别环比涨3.4%、0.4%和0.6%，其余各商圈市场租金均呈现不同程度的下调。

市场租赁成交回暖

二季度，位于中央商务区的中国人寿金融中心作为中服地块首个项目正式启用，随着新项目的入市和部分企业退租及缩减面积影响，全市和五大核心区空置率分别上升至8.9%和5.6%。虽然空置率继续小幅上扬，但市场租赁成交较一季度出现好转。本季度北京全市和五大核心商圈市场净吸纳量达15.4 万和7.7 万平方米，分别为一季度的6.1 倍和3.7 倍。发生的一些大面积成交如工业互联网研究院租赁东湖湾大厦约21000 平方米的办公面积；广发银行北京分行租赁中融信托大厦约19300 平方米的办公面积；龙湖租赁北辰世纪中心15200 平方米的办公面积；Wework 租赁上东公园里约8700 平方米的办公面积等。

绿色健康与智能科技楼宇时代来临

截至2022年，北京写字楼市场将预计迎来约283.3 万平方米新增供应，其中约70%位于非核心商圈。除了高质量的硬件设备和物业服务水平，大堂的人脸识别系统与绿色共享交流区等新功能已逐渐被应用到在建项目的设计中。除此之外，越来越多的业主开始更加注重租户的体验和健康，很多现有写字楼也都纷纷进行升级改造，如增加PM2.5 过滤系统和直饮水配置等。未来，具有健康、智能、共享理念的新型办公建筑将会受到更多租户的欢迎，并为业主创造更大的价值。

零售市场首店经济凸显成效

2019年二季度，国贸商城南区、房山首创奥特莱斯二期以及昌平万优汇三个项目的入市，为北京零售市场带来约24.5 万平方米的新增零售空间。除房山首创奥特莱斯二期外，其余两个项目均属城市更新类项目。至此，全市零售总体量上升至1380 万平方米，其中购物中心占比超过86%，为1187 万平方米。

在年初“首店经济”政策的带动下，多个品牌首店陆续进驻北京零售市场。本季度，美国超级玩具城F.A.O S chwarz 亚洲首店进驻国贸商城；JACK& JONES ULTRA 在北京龙湖长楹天街开出其亚洲首店；球鞋寄卖店铺Sole Stage 中国首店在三里屯太古里开业；英国设计师品牌BORA AKSU KIDS 中国首店落户北京SKP；意大利时尚品牌CALZEDONIA 北京首店在世贸天阶开业等，总体来说，这些品牌首店还是更倾向于三里屯、CBD 商圈，这两个商圈目前空置面积非常少，品牌更新速度也非常快。除了品牌首店不断开出，本季度多个旧店升级的品牌也陆续开业，比如，国贸商城的I.T，McQ和Max Mara，以及银泰中心的星巴克，SKP 的STELLA MCCARTNEY 等。

今年以来，北京的夜经济也一直备受关注，在政策的支持下，各大购物中心都加码以餐饮为主的夜间消费模式，服务不同工作时间人群的生活需求。比如，朝阳合生汇的“深夜食堂”、中粮小镇的“深夜食街”、北京坊推出的24 小时“深夜书房”Page One 书店等，都成为项目新的销售及客流增长点。

零售市场展望

2019年下半年，预计芳园里ID Mall、龙湖长安天街等项目将有望入市，将为市场带来25万左右的新增零售空间，全年整体市场供应量将较2018年有大幅下降。另外，6月中旬，北京商务局提出，拟在全市构建广域级、区域级、地区级、社区级四级商业中心体系，预计未来北京的商业格局将进一步得到优化，区域项目的定位也更加明确化。（本文作者系戴德梁行北中国区研究部主管）