多措共举破解“新市民”住房难

李长安 刘娜

【摘要】解决“新市民”群体住房难问题是当前进一步做好民生工作的重要任务。其中，城乡和地区分割的户籍制度是导致“新市民”住房难的制度性原因，而收入水平相对较低、房价收入比过高是其中的经济原因。要解决“新市民”的住房难问题，需要坚持“租购并举、租赁为主”的住房保障建设思路，完善“新市民”的住房金融支持体系，以及抑制房价与提高收入共举。

【关键词】“新市民” 住房难 租购并举 【中图分类号】F299.23 【文献标识码】A

改革开放以来，随着流动人口规模的不断扩大以及新型城镇化的逐步推进，在我国的经济社会活动中产生了一个新的群体：“新市民”。“新市民”包括两大类群体：一类是户籍为非本地的进城务工农村流动人口，另一类是户籍为非本地的城镇流动人口，前者是“新市民”中的主体。据测算，在我国劳动密集型的制造业中，农民工的比重已经占到了70%以上。规模如此庞大的农民工已成为我国产业工人队伍的主力军。在构建和谐社会和全面建成小康社会的过程中，如何让这些“新市民”能够尽快地融入城市生活，如何确保他们的各项权益得到切实的保障，尤其是居住权得到保障，使他们能够“安居乐业”“住有所居”，是当前进一步做好民生工作的一项重要任务。

“新市民”面临的“住房难、住房贵、住房差”问题突出

根据公安部门的统计，随着农业转移人口进城落户条件进一步放宽，农业人口落户城镇的人数日益增多。仅在2018年，全国农业转移人口进城落户的人数就达到了1390万人；与此同时，大力推行居住证制度，2018年年内全国一共发放居住证2400余万张。大量的流动人口涌入城市，在推动我国城镇化水平不断提高的同时，也必然会对当地的各种公共设施形成庞大的需求。这其中，住房需求是最基本、也是最迫切的民生需求之一。然而，从目前的情况来看，这些“新市民”的住房条件并不令人满意，“住房难、住房贵、住房差”问题十分突出。从居住方式来看，绝大多数“新市民”选择的是住在工棚或租住房屋。根据国家统计局2015年公布的数据显示，在全部外出农民工中，大约有39.8%的人选择居住在单位宿舍或工地工棚，另有37%的人选择自行租赁住房。其中选择合租和独立租赁的又各占到一半左右，相比之下，仅有1.3%的外出农民工能够在打工所在地有能力购房。

在居住面积方面，“新市民”的居住面积大多比较狭小。根据国家统计局的监测报告显示，2017年，进城农民工人均居住面积为19.8平方米，虽然比上年提高0.4平方米，但是与全国居民人均住房建筑面积40.8平方米相比，连平均水平的一半都不到。即使与城镇居民人均住房建筑面积的36.6平方米相比，也仅及他们的54%左右。如果再与他们离开的农村相比，住房面积更是直线下降，当年农村居民人均住房建筑面积为45.8平方米，是进城农民工人均居住面积的2.3倍多。值得注意的是，城市规模越大，进城农民工所拥有的人均居住面积就越小。比如在500万人以上城市，农民工的人均居住面积仅为15.7平方米，其中人均居住面积5平方米及以下的农民工占5.7%。除了居住面积小，居住条件也不好。有13%的进城农民工家里没有自来水，有近20%的进城农民工家里没有洗澡设施，还有近30%的进城农民工家里没有独立厕所。

户籍制度是导致“新市民”住房难的制度性原因，而收入水平相对较低、房价收入比过高是经济原因

导致“新市民”住房难的原因多种多样，首先，城乡和地区隔离的户籍制度导致大多数“新市民”丧失了城市住房权。在我国的城市中，特别是在大中城市中，户籍制度的限制仍未彻底消除。虽然近些年来大力推行城乡居民统一的居住证制度，但从实际效果上来看，农民、农民工以及城镇户口的非本地户籍流动人口的各项保障和福利待遇与城镇居民相比仍有較为明显的差距。在户籍制度放开的城市层级上，目前能够真正实现相对比较开放并能够自由落户的，多数停留在部分中小城市。

阻碍“新市民”在城市购房的另一个因素是收入。在大多数的城市，相对于普通民众的收入水平而言，偏高的房价使得房价收入比（即平均家庭住房总价与年度平均居民家庭可支配收入的比值）不断攀升。依据国际惯例，房价收入比在3-6倍之间为合理区间。然而，在我国几乎所有的一二线城市中，房价收入比都远超6倍的警戒线。相比高昂的房价，“新市民”的收入水平明显偏低。2017年，外出务工农民工月均收入3805元，除去必要的日常开支，基本上不具备购房能力。此外，虽然近两年房价上涨势头受到了一定的抑制，但房租却出现“跷跷板”效应，上涨势头明显。面对昂贵的房价和房租，“新市民”们只能无奈地群租或者住在工棚。

坚持“租购并举、租赁为主”，完善“新市民”的住房金融支持体系，抑制房价与提高收入共举

目前，在经济适用房、限价房、廉租房、共有产权住房等保障房建设过程中，都有专门针对非本地户籍流动人口的优惠措施。2016年5月，国务院办公厅印发了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，要求准确把握住房的居住属性，建立购租并举的住房制度。2017年7月，住房和城乡建设部会同国家发展和改革委员会等八部门联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，提出住房建设要以满足“新市民”住房需求为基本出发点，重申了要坚持“租购并举”的住房制度。坚持以政府为主导，深入推进住房供给侧改革，为“新市民”提供基本住房保障。建议加快推进租赁住房建设，切实增加租赁住房的有效供应，大力发展住房租赁市场，加快培育保障房二级市场，降低保障房空置率，实现合理优化配置，对过剩的保障房实行“租售并举”。坚持以租赁为主，是从“新市民”的实际情况出发的一条可行之路。

完善“新市民”的住房金融支持体系。一方面，加大对“新市民”个人住房贷款的支持。通过个人所得税减免、政府贴息支持、合理制定贷款模式，为“新市民”家庭的基本住房需求提供稳定、长期、低息的住房抵押贷款。同时，加大对租赁住房建设的支持力度，对以企业主导的租赁住房建设项目，在符合国家政策的前提下提供专项贷款支持，企业既可以给本单位“新市民”提供住房便利，也可以丰富市场供给。另一方面，扩大住房公积金的资金运作空间，提高住房公积金的使用效率。激励“新市民”自愿缴存住房公积金，政府和企业给予一定的资金补贴，同时可享受低利率的住房公积金贷款。试行租房贷款等小额度贷款制度，放宽住房公积金在租房等方面的使用范围。

努力提高“新市民”的收入水平，这是增强他们住房消费能力的关键点。坚持工资上涨与企业效益提高同步、与经济社会发展水平同步，坚决打击恶意欠薪行为，保障工资能够及时、足额发放。此外，还需要尽快完善“新市民”住房保障体系，以确保“新市民”的家庭居住权，放宽保障房在年龄、户籍和可支配收入等方面的限制。建议中央政府和地方政府设立“新市民”住房保障补助，为收入过低的“新市民”家庭提供购房和租房补助金，加快实施房产税，明确房产税可作为补助金的主要来源，并制定购买和租赁住房补贴制度，同时实行房地产租金管制，以抑制租金过快增长。只有如此，才能真正圆“新市民”的“住房梦”。

（作者分别为对外经济贸易大学公共管理学院教授、博导；上海电机学院商学院副教授）

【参考文献】

①邵林：《我国住房租赁市场金融支持问题解决及国际借鉴》，《理论探讨》，2018年第5期。

②祝仲坤、冷晨昕 ：《农民工住房公积金制度的运行现状——基于中国劳动力动态调查数据的分析》，《城市问题》，2017年第3期。